墊資

何謂“墊資”在房產中介客戶經理那裡，它已經成為一個常用辭彙了。為促成交易，不少房地產中介為購房者“墊資”購房業務。

記者走訪了寧夏路上6家房地產中介，稱自己的房子要出手，而下家的首付還不足以付清原來的貸款，有5家中介毫不猶豫地說: “沒問題，我們可以解決。”當記者問通過什麼手段解決時，他們表情神秘地不作回答; 當記者提示是不是過“墊資”時，他們僅點點頭。記者佯作不解，問這些“墊資”公司是不是合法的？有一中介甚至稱: “當然，這家公司是中國銀行底下附屬的！”

“墊資”，就是在購房過程中，下家首付不足時，由所謂的“款服務公司”或者擔保公司拿出資金，幫下家補足首付款以幫助完成購房的行為。當然，借款人要收取2%至5%的“墊款”手續費，說得通俗一點，這種“墊資”行為類似民間高利貸。

過去，由於大多數銀行都開設了“轉按揭”業務，如果買房人和賣房人在同一家銀行貸款，可以很輕鬆地完成貸款轉移。即使不在同一家銀行貸款，由擔保公司介入的擔保函也能促成貸款轉移，上下家的交易也顯得流暢。“資”的主要發揮空間在一些投機客身上，他們想縮短房產交易時間以及貸款發放的等待期，於是寧願付出多一點的成本實現資金快速流動。如今，隨著一年內“轉按揭”停止，一年外“轉按揭”業務已名存實亡，這種“墊資”業務便趁虛而入，開始成為房地產交易中的常用手段。

舉個很簡單的例子。如果一套價值200萬元的房子還有100萬元的貸款未還，而下家的首付款只有80萬元，那麼上家有20萬元的貸款空缺無法還清。上家要有20萬元的現金也就罷了，如果沒有，這次交易很有可能無法完成，因為只有貸款付清，並辦理房地產抵押權註銷登記后，才能與下家共同申請轉移登記，辦理小產證。於是這20萬元成為“墊資”的業務來源。

“房地產之窗”的一位貸款服務人士向記者介紹了所謂“墊資”業務的流程，該流程是由貸款服務公司和中介合作來完成的。首先與賣家和買家雙方各簽訂一份全程委託合同，主要內容是整個房產交易過程由中介來全權辦理，包括交易、還款、放款等，並進行公證; 與此同時，賣房人向原貸款銀行提出提前還款申請; 此後，中介和賣房人一起，到銀行辦理提前還款，中介為賣家墊付欠銀行貸款的資金以提前還貸，還清銀行貸款后，即可取消所抵押產的抵押權證; 中介受買家委託繼續以此抵押房產申請貸款，銀行所發放的貸款則直接進入中介賬戶，中介在扣除自己所墊付的費用以後，再將剩餘的資金還給賣房人。至此，中介所提供“墊資”服務結束，買家也順利獲得按揭貸款並買房成功。

他還透露， 4月6日以後，改變的不僅僅是“上手抵押註銷”和“房屋轉移登記、下手設立抵押”不再並辦，房地部門還規定，在辦理註銷登記之後，還有一個不得進行掛牌交易的沉默期，時間大約為28天。28天以後，上、下家才可以進行交易，銀行憑房地產交易中心的《上海市房地產登記證明》發放住房貸款，這一過程又要20個工作日，大概又是28天。兩個28天就是整個“墊資”服務的全部時間。

“墊資”費用高達5%以上

高額的服務費是“墊資”的最顯著特徵。根據記者了解的信息，在限制一年房“轉按揭”前，這一業務的服務費大約按墊資額的2%收取，因為當時周期相對較短，大約一個月，貸款服務公司的利潤大概是月息2%，這個費用也在買家所能承受範圍之內。隨著一年內“轉按揭”業務的停止，該服務費已經在“水漲船高”，4月6日以後，由於房地產交易完成的時間延長到了兩月，“墊資”的費用開始上漲到4%，有的公司已經提高到5%以上。按前面的例子，如果“墊資”20萬元，那麼需要付出的費用就達到8000元，大大增加了賣房人的成本。

由於“墊資”是幫助上家來還清貸款的，於是這筆費用也就成為房人的額外負擔。當然有的交易可以雙方說定由買方承擔，根據中介的說法，由此產生的糾紛並不少見。

除了4%的“墊資”服務費，在這個過程中，交易雙方還要額外付出的是各400元的手續費、250的公證費，來委託中介完成交易全過程

無論是行還是法律界，有關專業人士都提醒房產交易雙方在使用這種“墊資”工具時須萬分慎重。由於缺少了擔保公司和銀行的介入，這一交易過程風險重重。

過去的“轉按揭”，主要是債務人的變更，即在個人住房貸款還款期內，因借款人轉讓已抵押給銀行的抵押房產，貸款銀行向購買該抵押房產的購房人（下家）發放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款。這一切過程都由銀行操作，買賣雙方的風險都比較小。

如今，對於賣房人來說，收回房款增加了很多風險指數。由於銀行放款要先放到貸款服務公司的賬戶，而如今的貸款服務公司又是魚龍混雜，不規範也不合法，如果碰上惡意詐騙的貸款服務公司，賣房人只有自認倒霉。

對於買房人來說，風險則更為突出。首付款付出去之後，這筆資金如何監管成為問題關鍵，過去有這種案例，就是賣家在收到首付款之後，突然說房子不賣了，從而引起複雜的財務糾紛。

“墊資中介”極力轉移風險

對於貸款服務公司這謂的“墊資中介而言，也不是一筆包賺不賠的買賣。這一不被監管部門允許的業務仍然有很大風險。

據悉，在有關規定中，不允許公司法人單位“墊資”給自然，因此這類業務都是由貸款服務公司的個人出面。在過去，種“墊資”的風險幾乎沒有，由於有沉默期限制，“墊資”公司的資金馬上會由後來的貸款買房人補足。但的政策大大延長了“墊資”的時間，從而擴大了“墊資”的成本和系統風險。

值得注意的是，在“墊資”服務過程中，貸款服務公司通過各種措施來轉移風險，以保證自己不受損失。一是通過公證來保證全套交易由中介操作; 二是在簽訂公證協議時，賣家需要將買房以及貸款所需的全部資料都交給中介保管，包括房產證、還款記錄、身份證、口本、借款合同、買賣合同等，一直到小產證出來; 三是銀行發放給下家的貸款必須先進到中介的賬戶，中介在扣除墊資款和服務費之後再付給家房款。

即便如此，有些風險仍舊是他們無法控制的，比如說，在“墊資”幫上家還清貸款之後，銀行不批給下家貸款么辦？“墊資”公司一般通過和銀行打通關係，要求銀行先作出審批之後，他們再放款，但在如此嚴厲的政策之下，銀行是否和“墊資”公司合作還是個問題。

“過去我們就知道有過這樣的例子，結果是打官司打到了法院，而法院查封房產需要原告支付保證金，害得“墊資”公司又多支付了筆錢，案子還拖了一年不能解決。”中泰擔保公司總經理助理季國浩告訴記者，“但擔保公司可以介入這個過程，例如可以為‘墊資’的自然人作擔保，但由於風險很大，對於這個業務，我們也在考慮當中。”

上海市銀行同業公會秘書長朱德林的說法更為這些“墊資”公司敲響了警鐘。他說，房地局的政策雖然不能從根本上嚇退那些為虎作倀的“墊資”公司，但是面臨巨大的資金支出風險和相當長時間資凍結的風險，他們要好好計算一下了。

1.借款人貸款前諮詢：填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5.貸款合同簽訂並經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式划入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

一般個人的期限都是短期的，最長為1年；採用按月付息，一次性還本的還款方式，沒有逐月分期還款。