物業管理

本書以最新的物業管理相關法律法規為依據，全面、系統地介紹了物業管理的一般理論和工作方法。本書共分為十章，從物業管理的基礎理論著手，講述物業管理機構、物業服務市場、前期物業管理、物業基礎管理、物業綜合管理與服務、物業服務企業管理等內容，同時還擴展介紹了不同類型的物業管理和海外的物業管理。

目錄

第一章物業管理概論 1

第一節物業管理的基本概念 1

一、物業 1

二、物業管理 3

專欄1-1《物權法》下對完善物業管理概念的討論 4

專欄1-2正確認識物業管理的行業本質——是服務還是管理 6

專欄1-3對物業管理創新模式——信託式物業管理模式的思考 9

第二節物業管理的起源和發展 14

一、國際物業管理的起源和發展 14

二、中國物業管理的產生和發展 15

專欄1-4物業管理：經濟和社會發展的“穩定器” 19

第三節物業管理的目標、內容和原則 21

一、物業管理的目標 21

二、物業管理的內容 22

三、物業管理的原則 25

第四節物業管理與社區建設 26

一、物業管理與社區建設的關係溯源 26

二、社區建設與物業管理的區別 27

三、社區建設與物業管理的聯繫 28

四、社區建設和物業管理的整合 28

專欄1-5瑞士：物業管理與社區管理相結合 29

本章小結 30

綜合練習 31

本章閱讀與參考文獻 32

第二章物業管理的理論基礎 34

第一節建築物區分所有權理論 34

一、建築物區分所有權概念的來源 34

二、專有部分所有權 35

三、共有部分共有權 36

案例2-1公共綠地買賣歸屬爭議的裁判及評析 37

四、共同管理權 39

案例2-2業主佔用、損害共用部位搭建建築物 41

第二節委託代理理論 42

一、委託代理理論概述 42

二、物業管理中的委託代理關係 44

三、物業管理中的委託代理問題 45

四、物業管理中委託代理問題的解決 46

專欄2-1物業管理師制度與物業管理職業經理人市場構建 49

第三節公共選擇理論 49

一、公共產品的含義 49

二、公共選擇理論 50

三、物業服務的公共產品屬性及其導致的問題 53

四、物業管理中的公共選擇問題及解決 54

第四節項目管理理論 56

一、項目管理理論概述 56

二、項目管理與物業管理 58

本章小結 61

綜合練習 61

本章閱讀與參考文獻 63

第三章物業管理機構 64

第一節物業服務企業 64

一、物業服務企業的含義 64

二、我國物業服務企業模式的變遷 67

三、物業服務企業的權利和義務 68

案例3-1物管企業能否以自己的名義對不法業主提起訴訟 70

第二節業主、業主大會與業主委員會 73

一、業主 73

案例3-2業主應承擔與公共利益發生衝突時的容忍義務 79

二、業主大會 81

專欄3-1業主大會成法人宜緩行 86

三、業主委員會 87

案例3-3模範小區的業委會選舉風波 93

第三節物業管理的相關機構 94

一、房地產行政主管部門 94

二、相關行政管理部門 95

三、專業性服務企業 96

四、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會 96

五、物業管理行業協會 96

專欄3-2“業必歸會”制度 97

本章小結 97

綜合練習 98

本章閱讀與參考文獻 99

第四章物業服務市場 100

第一節物業服務市場概述 100

一、物業服務市場的含義與特點 100

二、物業服務市場的構成 102

三、物業服務市場的管理 103

四、物業服務市場中的委託代理關係及其實現方式 104

第二節物業服務招標投標 105

一、物業服務招投標概述 105

二、物業服務招標 108

案例4-1該物業管理權選聘投標結果是否有效 113

三、物業服務投標 114

專欄4-1如何進行投標可行性分析 115

第三節物業服務合同 120

一、物業服務合同的性質與特點 120

二、物業服務合同的分類 122

三、物業服務合同的主體和內容 123

四、物業服務合同的變更與解除 125

案例4-2從本案看前期物業服務合同的法律效力 126

第四節物業服務價格與收費 127

一、物業服務價格 127

二、物業服務收費 128

本章小結 134

綜合練習 135

本章閱讀與參考文獻 136

第五章前期物業管理 138

第一節前期物業管理概述 138

一、前期物業管理的界定 138

二、前期物業管理的特殊性 139

三、前期物業管理的工作內容 139

專欄5-1前期物業管理制度急待完善 140

第二節物業管理的超前介入 143

一、物業管理超前介入的概念 143

二、物業管理超前介入的必要性 144

專欄5-2物業管理的早期介入節點 144

三、物業管理超前介入的方式及工作內容 146

四、物業管理超前介入與前期物業管理的界定 147

第三節物業的接管驗收 148

一、物業的竣工驗收 148

二、物業的接管驗收 150

三、物業接管驗收的兩種情況 151

專欄5-3勇者無懼且前行——兼論《物業承接查驗辦法》的戰略意義 151

四、物業接管驗收應移交的資料 153

五、物業接管驗收的程序 154

六、物業接管驗收中應注意的問題 154

七、物業接管驗收的標準 155

第四節入伙與裝修管理 158

一、入伙的含義 158

二、入伙的流程 159

三、入伙的手續文件 159

專欄5-4物業交房時間點如何確定 161

四、裝修管理 162

案例5-1十堰太和花園496戶集中裝修管理 163

案例5-2從華展國際公寓接撤管糾紛看行政監管 167

本章小結 169

綜合練習 170

本章閱讀與參考文獻 171

第六章物業基礎管理 172

第一節房屋維修管理 172

一、房屋維修管理概述 172

二、房屋維修管理的意義和原則 173

三、房屋維修管理的內容 175

四、房屋的維修等級劃分 176

案例6-1示範項目是如何“煉”成的 178

第二節物業設施設備維修與管理 186

一、物業的設施設備管理 186

二、物業設施設備的保養與維修 188

三、物業設施設備管理的內容 192

四、具體設施設備的維修與保養 196

專欄6-1“修水管找物管”和用水合同制 200

專欄6-2新檢驗規則下住宅電梯的整改重點 202

本章小結 205

綜合練習 205

本章閱讀與參考文獻 207

第七章物業綜合管理與服務 208

第一節物業環境管理 208

一、物業環境的概念和種類 208

二、物業環境管理的內容 210

三、物業環境的保潔管理 210

四、物業環境的綠化管理 212

專欄7-1城市綠化分工 214

五、物業環境的污染與防治 214

第二節物業車輛與停車管理 218

一、車輛與停車管理概述 218

二、道路管理 218

三、交通管理 219

四、車輛管理 220

五、停車場管理 220

案例7-1廣州水浸車庫所涉法律責任 221

第三節物業安全與消防管理 225

一、安全管理概述 225

專欄7-2《保安服務管理條例》對行業的影響 227

二、消防管理 229

第四節物業服務的質量與考評 233

一、物業服務評價的內容 233

二、物業服務質量評價的類型 234

專欄7-3北京物業管理示範項目考評辦法的核心價值觀 237

本章小結 238

綜合練習 239

本章閱讀與參考文獻 240

第八章物業服務企業管理 242

第一節物業服務企業的設立與資質管理 242

一、物業服務企業的設立 242

二、物業服務企業經營資質的辦理 244

案例8-1“候補”資質補正前期合同有效 247

第二節物業服務企業的人力資源管理 249

一、人力資源管理的含義及主要內容 249

二、物業服務企業人力資源管理的主要內容 250

第三節物業服務企業的財務管理 257

一、物業服務企業財務管理概述 257

二、物業服務資金的來源 258

專欄8-1完善法規文本充分發揮效力——《北京市住宅專項維修資金

管理辦法》的修訂建議 259

三、物業管理資金的使用原則 263

四、物業服務資金的主要用途 264

案例8-2專項維修資金不能用於設備的日常維修養護 265

五、成本和費用 268

六、營業收入及利潤 269

第四節物業服務企業的ISO系列認證與CI設計 273

一、ISO9000系列國際質量標準 273

二、ISO?14000系列環境管理標準認證 275

三、物業服務企業CI設計 277

本章小結 279

綜合練習 279

本章閱讀與參考文獻 280

第九章不同類型物業管理 281

第一節居住物業管理 281

一、居住物業管理概述 281

二、住宅小區的物業管理 282

三、住宅小區物業管理的特點 283

四、住宅小區物業管理的目標和要求 284

五、高級公寓物業管理 289

六、別墅的物業管理 291

第二節寫字樓物業管理 293

一、寫字樓物業管理概述 293

二、寫字樓物業的類型 294

三、寫字樓物業的特點 295

四、寫字樓物業管理的要求 296

五、寫字樓物業管理的內容 297

第三節商業物業管理 299

一、商業物業管理概述 299

二、商業物業的類型 299

三、商業物業的特點 300

四、商業物業管理的要求 300

專欄9-1產權式商鋪的四大管理難點和重點 301

五、商業物業管理的內容 304

第四節工業物業管理 306

一、工業物業的概念及分類 306

二、工業物業的特點 307

三、工業廠房和倉庫的物業管理 308

案例9-1津通國際工業園區的專業管理 311

本章小結 315

綜合練習 316

本章閱讀與參考文獻 317

第十章物業管理的國際視角 318

第一節我國港台地區的物業管理 318

一、我國香港地區的物業管理 318

專欄10-1香港物業管理行業的資歷架構制度 321

二、我國台灣地區的物業管理 325

第二節英、美的物業管理 328

一、英國的物業管理 328

二、美國的物業管理 331

第三節日、韓的物業管理 336

一、日本的物業管理 336

二、韓國的物業管理 341

第四節新加坡的物業管理 348

一、新加坡物業管理概況 348

二、新加坡物業管理的特點 350

三、新加坡物業管理的內容 352

本章小結 353

綜合練習 354

本章閱讀與參考文獻 354