法拍房

在Short Sale的程序中，原房主還是房子的賣家，但在Foreclosure過程中，法拍房將屬於銀行，房主將不參與房子的出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的，而是以信託拍賣的形式在當地的法院進行的。

法院委託網路平台進行公開、公平、公正的拍賣。入圍法院的網拍平台有7家——分別是淘寶、京東、中拍協、公拍網、融E購、北交互聯、人民法院資產訴訟網

一般情況下，有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"：

1、商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；

2、民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

3、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現后的錢款收歸國庫；

4、無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

5、由金融犯罪產生，金融罪犯在刑事案件中的房產所得進行查扣，通過法院進行拍賣，變現后返還給受害人。

房產標的與拍賣網站展示信息是否一致。情況以實際現狀為準，包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等。

法拍房佔用及騰房問題

有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行協商解決。

如果房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在問題、是否需要承擔額外費用。

物業所有欠費由買受人承擔、所有涉及稅費以當地政策為準、拍賣過程中戶口及學區由買受人自行查詢核實。除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一核實確認。因為法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方繳納。

是否符合辦證條件。購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性。

以當地官方聲明為準。在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。

法院將執行裁定書送達至不動產交易中心解除拍賣標的的法院查封及抵押，為買受人辦理新的不動產權登記證。

個人徵信良好，符合貸款條件，貸款細則根據各城市相關政策具體實施。

以強制執行拍賣的形式購買的，買受人依據法院出具的相關法律文書，辦理後期過戶手續，無需被執行人（原房主）出面配合。

受訪專家和業內人士表示，實際法拍房產生的糾紛佔比並不高，但因為市場熱度高、涉及金額大、綁定事項多，許多糾紛容易成為輿論關注焦點。

——騰退難、協調難：法院執行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規定，執行法院有騰房的義務，然而實際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執行工作面臨的難點。

——信息分散難以窮盡。司法實踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬於多個部門管理掌握。

——市場秩序有待完善。記者調查發現，一些城市的法拍房市場存在“黑中介”，他們打著服務司法拍賣的幌子，向購房者收取幾十萬元保證金，再通過為其辦理虛假產權證，或是聲稱房屋競拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接佔為己有，導致購房者“房、財兩空”。

“法拍房”有幾個潛規則是需要大家了解的：

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決；

2、參加竟拍后，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

2021年3月22日，成都市出台《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。根據《通知》，成都法拍房限購。

2021年3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步規範房地產市場秩序的通知》。《通知》從加強法拍房限購、各類貸款、中介機構違法違規行為、市場信息發布等四個方面進一步規範房地產市場秩序。

2021年3月，全國多個城市陸續出台政策，將法拍房列入限購範圍。

為證“凶宅不凶”，2021年11月9日上午10點，首次凶宅試睡直播正式開啟，法官和試睡員一起來到該處房屋，直播間里圍觀人數不斷在增加，至下午6點4.1萬觀看。

發起這場“凶宅試睡”直播，目的就是為了營造“凶宅不凶”的氛圍。法官解釋，這種特殊的房屋在交易當中很容易引起糾紛，有些出賣人會故意隱瞞房屋情況，買受人得知后往往不能接受，但是司法拍賣是秉承公開、公平、公正的原則，在拍賣公告中明確告知房產的詳細情況、評估報告、周邊情況和存在的瑕疵，充分保障意向購買者的知情權。