需求側

要說明需求側，首先需要說明的是，先弄清什麼是需求。

需求——“經濟學中需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者願意並且能夠購買的商品數量。需求顯示了隨著價錢升降而其它因素不變的情況下，某個體在每段時間內所願意買的某貨物的數量。在某一價格下，消費者願意購買的某一貨物的總數量稱為需求量。在不同價格下，需求量會不同。需求也就是說價格與需求量的關係。若以圖像表示，便稱為需求曲線。”

一般情況下，需求天生就存“需求向下傾斜的規律：當一種物品的價格上升時（同時其他條件不變），他的需求量減少。或者，換句話說：如果市場上一種物品投入市場的數量多，那麼——其他條件相等——它就只能以較低的價格出售。”

“因此，很明顯，需求向下規律所以正確的 第一個重要原因是：較低的價格帶來新的購買者。”“第二個同樣重要的原因卻不是如此明顯。第二個原因是：每一次價格的降低，可以誘使 該物品的每一個購買者購買更多的數量；換句話說，價格的上升，會使我們購買較少的數量。”“同時，當價格上升時，我也覺得我實際上較過去為窮了一些…我自然會減少我在大多數一般物品上的消費。”

第一、需求諸多方面的基本要素

需求基本由兩個基本要素，即“（1）、購買慾望；（2）、支付能力。”有消費能力不買，有需求沒有支付能力。都不能產生需求。至少不能產生有效需求。

凱恩斯認為，所謂的“有效需求”是指社會的總需求和總供給達到平衡狀態時的總需求。凱恩斯進一步分析，認為如果總供給價格大於總需求價格，資本家就會因無利可圖而不得不縮小生產規模，裁減員工，從而使社會就業困難；反之，總需求價格大於總供給價格，資本家因為生產有利可圖，從而擴大生產規模，增加投資，增加對勞動力的需求，為充分就業提供了有利條件；只有總供給價格等於總需求價格，兩者處於均衡狀態時，資本家才既不裁減工人，也不增加工人。這種在總供給價格和總需求價格處於均衡狀態時的總需求就是 有效需求。

第二、需求方面的其他因素

自然條件

即1、氣候，熱帶、溫帶；少數民族需求是不同的；2、地理。沿海內陸；城市建設、農村建設的需求各有側重。3、國際市場。

人文方面

人口，是重要、最活躍影響最大最持久的因素。人口是一組龐大的數據。

“人口細分。人口細分就是按照人口調查統計的內容，如年齡性別、收入、職業、教育水平、家庭大小、生活階段、宗教信仰等等的‘人口變數’來細分市場的。”

第三、需求的形式——三駕馬車（題示）

模糊地說，需求，相對來說，應該就是消費。比如，常說的的三駕馬車：消費、投資和出口。應當說只是形式的不同，提供者的不同，消費對象不同。

1、消費就是消費，當然是國內的消費；

2、投資，應該就是政府的消費；

3、出口，應該就是供世界人民別樣的跨時空的消費。

我國現實的經濟問題是，不僅是供給錯配，尤其需求也有不少是 無效需求，畸形需求。

國民經濟的平穩發展取決於經濟中需求和供給的相對平衡。中國經濟的增長邁入了泥潭，供給側的改革登上了舞台。此次中國經濟的下滑已經不再是周期性的波動，而是一場結構性的危機。

我國現實主要的是做好“供給側改革”；同時，“需求側改革”、“需求側管理”，同樣應當步步緊跟、環環緊扣。

1、告別需求性調控。以及不得只是由政府這隻“看得見的手”操控市場。比如 葯價改革，由市場決定價格，現在低價葯，由於價格管制一定程度的放開，廠家願意生產了，滿足了需求，實現了消費，也促進了就業和生產。

國家開發銀行研究院副院長黃劍輝表示，在經濟結構轉型期和全球經濟增長低迷的背景下，出口下滑、投資需求受地產周期的影響增速下滑、消費需求的進一步增長也受到抑制。需求管理效率下滑推動經濟工作重心向供給端轉移。但供給側改革見效時間較長，因此短期內穩定經濟走勢，總量需求管理仍不可少。供給側改革和需求端管理是一套政策組合拳，推動供給側改革並不意味著忽視需求端管理。

2、去庫存 降成本 補短板

“去庫存（尤其是去‘房地產’庫存）、降成本、補短板”是真正會有實質性動作的方向。

這三者雖名為供給側，實則是有利於總需求擴張的政策。“

不可忽視的影響多個產業、數額巨大的需求領域——房地產問題。房地產去庫存出發點落腳點始終在“擴需求”。

落實戶籍制度改革，打開需求的、有效需求、高一級需求的 藩籬——加快農民市民化。

建立租購併舉的住房制度，發展住房租賃市場。

一、作為用戶，究竟是租房合適還是買房合適？同樣的情況，至少有三個“參照系”來決定到底是買房還是租房：1、房價房租比；2、還有就是，房價收入比；3、房價收入比和房產自有率。還有其他問題…

下面做一簡述。

1、關於房價租金比

不論人們發沒發現，認不認識，信不信服，房價和房租不論何時都有一個比例，也就是房價房租比（常說的租售比；倒回來也同樣，那就是倒數，即“1/x”了）。“房價租金比，是指 每‘平方米’的房價與 每平方米的‘月’租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232，如果房價租金比超過300，說明該區域房產投資價值變小，房價高估，也就意味著房地產泡沫嚴重；如果低於200，說明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。”這個普通算數應當都會精通的。“上海某小區一套90平方米的住房，目前售價18000元/平方米，月租2700元（無傢具），合每平方米租金30元。租售比約 1∶600，是 1∶300的國際標準線的一半。意味著上海房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。”

2、關於房價收入比

不論人們發沒發現，認不認識，信不信服，房價和人們的收入不論何時都有一個比例，那就是 房價收入比。那，什麼是 房價收入比 呢？所謂房價收入比，是指 住房價格與 城市居民家庭年收入之比。“目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能合計 是不是買房，是 買房還是 租房，或者是 什麼時候買房。

“一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。”

3、房價收入比與房產自有率的規律問題

“實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典）。而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化（東京低於50%、美國為68%左右）。”

4、房產自己持有的其他問題

同時買房還有一個維修問題。維修都需要費用或者成本的；至少需要有一個機會成本問題的。還有就是工作的調動所面對的不可迴避換房轉手過戶問題。

二、作為政府，賣房賣地，不如做房屋出租

作為政府，賣房賣地，不如做房屋出租。前者像是竭澤而漁、寅吃卯糧，為下一屆政府造成被動；後者操作起來，得心應手、左右逢源，財政上也會源源不斷、遊刃有餘。政府買房還是租百姓各得其所、皆大歡喜。

鼓勵開發商調整營銷售策略，適當降低商品價格；“需求價格彈性為負時，商品為正常品，價格和銷量是反向關係。這就是需求定理。現實中很少存在需求價格彈性為正的情況。在不同彈性的情況下，價格的升降會影響收益。富有彈性的時候，價格下降，會增加收益。缺乏彈性的時候，價格下降，收益會減少。通過研究在房地產市場，根據房地產行業建立博弈論模型，對房地產價格分別建立討價還價和基於未來預期的博弈模型，並作出了對策分析，給出了均衡 價格的表述和出現條件。最後通過房地產商與購買者的價格博弈分析，得出了均衡價格，並通過對均衡價格的分析為房地產企業持續穩定發展提供決策支持。

一般商品，還本銷售初步涉市，房地產是否可以，值得商榷。

促進房地產行業兼并重組。退一步海闊天空。兼并重組無疑是房地產商重要抉擇的良好時機，也是市場平穩發展的開端。

取消過時的限制性措施。過多的限制無異於干擾。越是限制高價越是刺激消費的劇增，就越是造成不正當的交易、利益輸送、兩極分化。“採取用最高限價極易引發的黑市交易，對消費者並無多大意義，又是國家還得免稅、補貼。這樣就坑了國家、坑了消費者，有利於不法分子。”凍結物價，限價，限量至少不應是 首選，也不應該是 常用的手段。