房地產熱

（一）指房地產市場的繁榮，民眾參與度高。

（二）指房地產市場的不應有的異常過熱現象，是一種經濟學上的非正常市場狀態。通常有以下幾大特徵：

① 商品房市場供不應求，民眾購房熱情高漲。

② 吸引大量社會閑置資金、投機資金、企業資金入市。

③ 房價持續上漲，價格嚴重偏離價值。

④ 商品房購買后空置率高，二手房交易火熱。

⑤ 形成投機市場，泡沫化風險加大。

然而，近年來，我國房地產業確實過熱，完全符合以上幾個特徵。一方面，民眾怨聲四起；另一方面，國家不斷出台相關政策法規，對房地產市場進行宏觀調控。

推動我國房地產業發展應做到以下幾點：

（一）土地市場規範化 土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在於政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規範性和前瞻性。第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應範圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，於是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之後背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的 方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。 （二）完善房地產融資渠道 我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利於將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，餘下的就是維持遊戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中佔據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該儘可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。 （三）引導房地產企業開展多元化產品服務 有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背後的問題在於：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到賓士他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎麼選、怎麼買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建築形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同於優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這裡特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群並不能從經濟適用房推行中得到實惠。 （四）建立多元化的房地產市場體系 目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落後，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，並且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘餘產品和附屬物的價值存在，並未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化並接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能並未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。 （五）加強政府宏觀調控 第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對於通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。第二，降低房地產稅費。政府要採取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合併重複多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的遊戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。