城市商品房預售管理辦法
城市商品房預售管理辦法
《城市商品房預售管理辦法》是國家為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的對於城市開發的商品房預售時的管理規定。中華人民共和國建設部令第131號頒布，自1995年1月1日起正式施行。
江西省城市商品房預售管理辦法
（贛建房字[1995]第19號 1995年4月18日）
第一條 為加強商品房預售管理，規範房地產市場行為，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規定，結合我省實際制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發經營企業(以下簡稱開發經營企業)將尚未完工的商品房提前向境內、境外銷售，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 凡在江西省行政區域內預售商品房的單位(包括三資企業)和房地產市場管理部門均應遵守本辦法。
第四條 江西省建設廳主管本省行政區域內城市商品房預售管理工作；各市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的商品房預售管理工作。
第五條 開發經營企業預售商品房必須向市、縣房地產管理部門申請辦理預售登記。經批准，取得《商品房預售許可證》後方可進行。
全省統一使用江西省建設廳印製的《商品房預售許可證》文本，市、縣房地產管理部門核准后發放。凡使用其他文本的一律無效。
第六條 開發經營企業預售商品房時，買賣雙方應當簽訂商品房預售合同。預售人在簽約之日起30日內持該合同到市、縣房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委託代理人辦理，但必須有書面委託書。
第七條 預售商品房應當符合下列條件：
(一)具有工商行政管理部門核發的《營業執照》和江西省建設廳核發的《房地產開發企業資質證書》；
(二)建設項目已交付全部土地使用權出讓金，取得了《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《城市房屋拆遷許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築施工許可證》，並辦理了工程質量監督手續；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的金額已達到總投資額的25％以上(不含地價)或已完成該工程項目的基礎工程；
預售商品房的定金或房價款必須存入當地銀行，並由開戶銀行和當地行業主管部門監督用於該工程項目的建設，不得挪作他用；
(四)舊城改造項目已完成拆遷，並落實了安置方案，安置房已開始動工建設；
(五)具有房屋售後的管理、維護和服務保證措施。
第八條 凡有拆遷安置任務的開發經營企業，商品房預售面積不得超過50％，必須在回遷安置任務落實后，方可預售其餘部分。
第九條 向境外預售商品房的，必須向市、縣房地產管理部門提出申請，辦理外銷登記，經批准取得《商品房預售許可證》後方可預售。
第十條 商品房向境外預售申請辦理《商品房預售許可證》必須具備下列條件之一：
(一)土地使用權出讓合同約定允許向境外銷售的；
(二)項目立項時，已批准允許向境外銷售的；
(三)經市、縣人民政府批准向境外銷售的。
第十一條 開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(複印件)及資料：
(一)開發經營企業的《營業執照》、《資質證書》、法定代表身份證；
(二)建設項目的投資立項、規劃、用地和施工批准文件或證件；
(三)工程施工進度計劃；
(四)開戶銀行或會計事務所出具的投入開發建設的資金已達到工程建設總投資25％以上的證明材料；
(五)商品房預售方案。預售方案應說明商品房地點、位置、朝向、面積、裝修標準、交付使用日期，並附商品房預售總平面圖；
(六)向境外預售商品房的應提交允許向境外銷售的批准文件；
(七)批准機關認為應提交的其他文件或資料。
第十二條 市、縣房地產管理部門在接到開發經營企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，經審查合格的，應在接到申請后的10天內核發《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的不得進行商品房預售，廣告發布單位不得為其作售房宣傳廣告。
第十三條 開發經營企業預售商品房應將其核發的《商品房預售許可證》懸掛在預售場所，製作廣告時應載明《商品房預售許可證》號碼。
第十四條 預售的商品房(含經批准向境外預售的商品房)交付使用后，承購人應在交付使用之日起20日內持有關憑證到市、縣房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續，向有關部門交納稅費。
第十五條 開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一者，由市、縣房地產管理部門給予處罰：
(一)未按本辦法辦理《商品房預售許可證》進行商品房預售的，責令其停止預售，補辦手續。拒不補辦的，吊銷《資質證書》和《土地使用權證》並按國家和省有關法律、法規給予經濟處罰；
(二)挪用商品房預售定金，不用於有關工程建設的給予警告，責令限期收回被挪用的資金用於有關工程建設。拒不執行的，吊銷《資質證書》，責令停止商品房預售活動；
(三)未按規定辦理備案和登記手續的，責令限期補辦手續，逾期不辦的給予警告。
第十六條 依照本辦法規定，所罰款項，全部上繳市、縣財政。
第十七條 本辦法由江西省建設廳負責解釋。
第十八條 本辦法自發布之日起施行。
中華人民共和國建設部令第131號
《建設部關於修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》已於2004年7月13日經建設部第41次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。
部長 汪光燾
二○○四年七月二十日
商品房預售管理辦法
（1994年11月15日建設部令第40號發布，根據2001年8月15日《建設部關於修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設部關於修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》修正）
第一條 為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用於城市商品房預售的管理。
第四條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條 商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（複印件）及資料：
（一）商品房預售許可申請表；
（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；
（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；
（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；
（五）工程施工合同及關於施工進度的說明；
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，並應當附預售商品房分層平面圖。
第八條 商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應噹噹場出具受理通知書；材料不齊的，應噹噹場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出准予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政複議或者提起行政訴訟的權利，並送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
（四）公示。房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條 開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。
第十條 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網路信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委託代理人辦理。委託代理人辦理的，應當有書面委託書。
第十一條 開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者採用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，並處3萬元罰款。
第十六條 省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第十八條 本辦法自1995年1月1日起施行。
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2、持有《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》;
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
