土地買賣

土地買賣

徠土地買賣是把土地作為商品進行交易的活動,是土地所有者將土地所有權轉讓給他人的行為。土地是自然物,不是勞動的產品,因此土地本身並不具有價值。土地藉以買賣的基礎是土地所有者轉讓土地所有權時,土地所提供的地租的購買價格。土地購買者購買土地,實際上是購買取得地租收入的權利。中國封建社會的土地買賣現象比較普遍,並非是商品經濟發達的表現,而是建立在封建的自然經濟基礎上,地主階級兼并農民土地的一種方式。

早時交易


中國古代自階級社會形成以來,在很長的一段時間內實行土地國有制,也叫王有制。《詩經》:“普天之下,莫非王土。”全國土地只能由國王來分封、賞賜、授予或收回。私人沒有土地所有權,更不能把土地當作商品來買賣。《禮記·王制》中所謂“田裡不鬻”,就是這種古老的規定。在商代甲骨文中,絕無土地買賣的記載。到什麼時候土地可以買賣,並無確切記載。
主張西周中葉已經出現土地買賣的學者,主要根據是1957年在陝西歧山縣出土的一批西周銅器的銘文。其中《衛釐》銘文講:(周懿王)徠三年三月,矩伯向裘衛取了價值貝80朋的瑾璋,答應給裘衛土地10田;矩伯后又取了赤琥兩件以及其他物品,共計價貝20朋,於是矩伯答應再給裘衛土地3 田。裘衛把這事報告給幾個執政大臣,這些大臣就命令主管官把矩伯的田授給裘衛。《五年衛鼎》記述了周懿王五年,裘衛和邦君厲交易土地的事;《九年衛鼎》載周懿王九年,裘衛又以車馬用器和矩伯的一塊林地相交易。此外,西周恭王時的銅器《格伯簋》,也記格伯以良馬四匹,換取了倗生的土地30田。這裡的關鍵是,上列銅器銘文中的“貯”字的意義。主張西周已有土地買賣的學者認為,這個“貯”當讀作“賈”,引申為買賣、價錢。這樣,《五年衛鼎》中的“汝貯田不?”“貯田五田”,《格伯簋》中的“貯三十田”,自然都是買賣田地了。但不少學者不同意這種解法,有的認為應讀作“予”,意即給予;有的認為應讀作“償”,意即償還,有的認為應讀作“租”,意即租借。這樣,上列銅器銘文所記的事,都成了土地與物品的互相兌換。而且,在互相交換時,必須經過執政大臣的批准,主管部門的監督執行,這當然不能說是買賣行為。
到了春秋時期,晉國的魏絳曾經向晉悼公建議:邊疆的戎狄少數民族“貴貨易土”,即重視財貨,輕視土地,因而“土可賈焉”(《左傳·襄公四年》)。朱紹侯主編的《中國古代史》據此認為,這“一語已露出了土地買賣的端倪,西周以來,“田裡不鬻”的格局被衝破了決口。但不少學者仍然認為,這是中原國家用財貨去向邊疆戎狄部落換取土地,並非民間的土地買賣。直到戰國初年,晉國的趙襄子中牟縣選拔了兩個平民出任中大夫之官,於是當地農民都想攀登仕途,紛紛”棄其田耘,賣宅圃“(《韓非子·外儲說左上》)。由此可知,當時的住宅及周圍的菜圃可”賣“,但耕種的大田還只能”棄“而不能賣的。

土地使用權轉讓


土地作為商品進行交易的活動,是土地所有者將土地所有權出讓給他人的行為。在氏族土地所有制中,氏族或村社範圍內的土地,均為該村社佔有和使用,不存在土地買賣活動。到了奴隸社會,雖然奴隸主土地所有制在不同的國家、地區和時間,往往有不同的形式,但土地一般也不得買賣、轉讓。資本主義土地所有制,是土地私有制中最完整的、最典型的形式,即土地可以相對地自由買賣、出租或自行經營。在資本主義經濟發展過程中,一方面,出現農場兩極分化,有的農場在競爭破產,被迫出賣土地,在競爭中獲勝的農場則通過購買土地而得到擴大;另一方面,土地投機者,非農業公司也在做土地生意。在資本主義社會,土地已成為市場中的重要商品。
中國奴隸社會的土地所有制是奴隸主所有制,土地佔有者只有使用權,可以買賣、出租、抵押、贈送、自行經營等。中國封建社會土地買賣內容複雜,形式多樣,有“活賣”與“絕賣”之分。“活賣”是指賣主保留回贖的權利,但回贖權力保留有一定的期限。過期不贖,即成“絕賣”。“典田”即為“活賣”。農民想保留土地回贖權,常通過典田取得現金和實物。典田在不贖而絕賣時所得的補價為數很少。中國封建社會的土地買賣,一般是建立在封建自然經濟基礎上,並不表明商品經濟發達,而只是地主、富農兼并農民土地的一種手段。在社會主義土地公有制建立之後,土地買賣活動受到了嚴格限制。
在中國,法律規定土地不允許買賣。在1988年4月12日,第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》中明確規定:“任何組織和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”《中華人民共和國土地管理法》中總則第二條第二款也規定:任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。在我國一些農村區域,還存在著土地買賣現象,實屬違法行為;一些正常的土地轉讓行為還被稱之為“土地買賣”,實屬誤稱。進行土地轉讓,要嚴格依據法定程序進行,必須簽訂土地轉讓合同,明確權利義務關係、轉讓期限、轉讓面積、違約責任等內容。