朱道林

中國農業大學土地資源管理系主任,中國生態經濟學會資源與環境經濟專業委員會委員，全國農用地分等定級估價辦公室特聘研究員，北京市土地出讓地價評審專家，國土資源部征地補償制度改革專家組成員。

朱道林號稱中國土地產權理論第一人，他的書是考研考博的指定教材。

現任：中國農業大學土地資源管理系主任、教授、博士生導師。

兼任：中國土地學會常務理事、中國土地估價師協會常務理事、中國房地產估價師與地產經紀人學會理事、中國土地學會土地資源分會副主任委員、北京市土地學會常務理事，北京市地價評審專家組成員。

土地制度與土地行政管理 土地經濟

不動產估價

房地產開發與經營

土地經濟與房地產價格研究

國土資源部相關政策與技術規範的研究與制訂

1992年至1996年 先後主持完成了“山東省臨沂市基準地價評估研究”、“北京市通縣基準地價評估研究”、“海南省臨高縣基準地價評估研究”等課題，研究探討小城鎮地區基準地價評估的技術與方法，提出地價分級理論，其中“山東省臨沂市基準地價評估研究”項目於1994年獲得省部級科技進步三等

獎。 1995年 主持完成了“土地管理系列課程體系及教學內容改革研究”課題。該研究成果已編入中國農業大學“125計劃”成果彙編，所提出方案已在土地資源管理專業教改中實施。

1994至1995年主持完成了“雲南省馬龍縣土地利用總體規劃研究”課題。

1999年主持完成了“承德市基準地價修訂評估研究”，探討了城鎮基準地價修訂的技術和方法，對我國新一輪基準地價修訂研究具有重要的探索價值。

1999年至2002年，作為主要參加人完成了“《農用地估價規程》的研究與編製”項目，該規程作為部頒標準已在國土資源大調查項目中實施。

2000年至2002年，作為主要參加人，先後完成了“加入WTO后我國土地資產管理政策研究”、“土地流轉中的經濟關係研究”、“我國土地市場體系與地價體系研究”等項目。

2001至2002年，主持完成了“土地收購價格內涵界定及測算方法研究”項目。

2002年主持完成了“山東省臨沂市城區土地定級估價研究”項目。

2002年，主持完成了全國國土資源大調查試點項目“拉薩市城市土地定級與基準地價更新”研究項目。

2002年，參加國土資源部專項研究課題“征地制度改革研究——征地補償標準改革研究”項目。

2002—2003年，主持國土資源部專項研究課題子課題“全國基準地價平衡技術規範研究”項目。

2002—2003年，參加國土資源部專項研究課題“城鄉結合部土地價格調查研究”項目。

2002—2003年，主持完成了“赤峰市中心城區土地定級估價研究”項目。

2003年，主持完成“全國土地開發整理戰略研究”子課題“糧食安全與土地開發整理戰略的關係研究”、“生態環境建設與土地開發整理的關係研究”。

2003年，主持完成了“全國土地市場信息系統建設技術方案設計研究”項目，該方案已被“中國土地市場網“所採用。

2002—2003年，主持國土資源大調查第三批試點項目“唐山市城市土地價格調查研究”項目。

2004年，主持完成了國土資源部國土資源大調查專項課題“農用地定級估價成果在征地補償制度改革中的應用”。

2004—2005年，主持完成了“瀋陽市土地定級與基準地價更新”、“瀋陽市城市地價動態監測（2004）”項目，該成果已於2005年5月23日由瀋陽市政府發布實施；

1、主持國土資源大調查項目“全國農用地定級估價成果匯總與建庫總體方案研究”項目

2、主持中國土地礦產法律中心專項課題“土地價格內涵研究”；

3、主持德州市平原縣、禹城市、臨邑縣土地利用總體規劃修編項目；

4、參加國土資源大調查項目“全國重點城市地價變化及房地價關係研究”項目；

5、主持“瀋陽市城市地價動態監測（2005）”項目；

6、主持“淄博市土地利用總體規劃（2004-2020）修編”項目。

1、朱道林編著，《不動產估價》（土地估價師資格考試推薦教材），北京：中國農業科技出版社，1996

2、朱道林編著，《土地行政學》，北京：中國農業科技出版社，1996

3、參加編寫，《土地估價理論與方法》（全國土地估價師考試統編教材），北京：地質出版社，2000

4、朱德舉 朱道林等編著，《西部土地資源保護基本知識》，北京：中國大地出版社，2001

5、朱道林副主編，《房地產經營與管理》，北京：中國農業出版社，2002

6、朱道林執行主編，《土地估價報告選編》，北京：中國大地出版社，2002

7、朱道林著，《改革與發展中的中國土地市場》，北京：中國科學技術出版社，2003年

8、國土資源部，《農用地估價規程》，朱道林（第4完成人），北京：中國標準出版社，2003

9、朱道林執行主編，《農用地分等定級估價理論方法實踐》，北京：地質出版社，2004年

10、參加編寫，《中國房地產發展報告——房地產藍皮書》，社會科學文獻出版社，2006年

11、朱道林主編，《房地產經紀人實務手冊》，中國建材工業出版社，2006年

12、朱道林主編《土地管理學——高等院校土地資源管理專業精品課程建設教材 》，中國農業大學出版社，2007年

13、朱道林 鄖文聚 編著，《農用地定級估價理論與實踐》，地質出版社，2008年14、冷宏志，朱道林主編，《土地資產管理理論與實務》（土地招標拍賣掛牌主持人資格考試教材），中國財政經濟出版社，2008年

1、朱道林，董瑪力，《地價和房價關係的經濟學分析》，中國土地，2005（7），20-21

2、朱道林、曲長令、邰志勇，王霞，《瀋陽市基準地價更新成果分析》，國土資源，2005（7）

3、朱道林. 高延娜. 鄖文聚，《征地區片綜合地價的概念與構成》，中國土地，2005（5）

4、強真、朱道林等，《城鎮近郊農地徵用價格評估方法研究》，農村經濟，2005（5）

5、張明鳴，朱道林，《我國土地出讓收益的代際關係分析》，農村經濟，2005（4）

6、強真、朱道林等，《城市基準地價合理性判別方法研究》，中國土地科學，2005（1）

7、蔣芳，朱道林，《基於GIS的地價空間分佈規律研究——以北京市住宅地價為例》，經濟地理，2005（2）

8、強真、朱道林等，《農用地轉用生態補償價格評估理論初探》，中國國土資源經濟，2005（2）

9、張明鳴，朱道林，《淺談“圈地熱”的誘因》，鄉鎮經濟，2004（12）

10、王霞，朱道林，《地統計學在都市房價空間分佈規律研究中的應用——以北京市為例》，中國軟科學，2004（8）

11、王霞，朱道林等，《城市軌道交通對房地產價格的影響——以北京市輕軌13號線為例》，城市問題，2004（6） 12、沈飛，朱道林，《政府制度性尋租實證研究——以中國土地徵用制度為例》，中國土地科學，2004（4）

14、沈飛，朱道林，畢繼業．《我國土地徵用制度對農村集體的經濟福利影響》．農村經濟，2004（8）

15、沈飛，朱道林．《政府和農村集體土地收益分配關係實證研究——以我國土地徵用-出讓過程為例》．中國國土資源經濟，2004，17（8）

16、朱道林，《現行征地補償制度的五大誤區》，國土資源，2004（6）

17、董德坤，朱道林，《城鄉結合部農地轉用的驅動力分析——以唐山市城鄉結合部為例》，農村經濟，2004（6）

18、朱道林，《農用地分等定級估價研究進展——全國農用地分等定級估價學術研討會綜述》，中國土地科學，2004（2）

19、季勇，朱道林，《我國不動產稅收政策的拉弗曲線分析》，上海財經大學學報，2004（3）

20、董德坤，朱道林，《農地非農化的外部性分析》，經濟問題，2004（4）

21、季勇，朱道林，《我國不動產稅制改革研究綜述》，當代財經，2004（5）

22、蔣芳，朱道林，《住宅地價的區位模型研究——以北京市為例》，鄉鎮經濟，2004（3）

23、袁弘. 朱道林. 耿春華，《由臨街地價推算區片價的方法探討》，經濟地理，2004（2）

24、朱道林，《現行征地補償制度的理論思考，農村經濟》，2003（6）

25、柯剛 朱道林，《試析“習慣畝”在農村稅費改革中的不合理性——以貴州六盤水市為例》，農村經濟，2004（2）

26、朱道林，段文技，《政府與市場——兼論房地產泡沫的防範》，中國土地，2003（3）

27、朱道林，《完善制度建設規範協議出讓——評《協議出讓國有土地使用權規定》，中國土地，2003（7）

28、朱道林，蔣芳，《土地整理的產權經濟關係與土地價格評估》，中國土地科學，2003（2）

29、朱道林，《制度變遷理論與我國不動產估價師體制改革》，國土資源，2003（3）

30、畢繼業 朱道林等，《政府內部土地收益分配的博弈分析》，中國土地科學，2003（2）

31、畢繼業 朱道林等，《國內土地收購價格確定方法》，中國土地，2003（8）

32、畢繼業 朱道林等，《建立土地證券化的理論思考》，農村經濟，2003（9）

33、朱道林，《探求風險運行規律——房地產估價行業風險的規避與防範》，中國房地產師，2003（4） 34、朱道林 畢繼業 董為紅，《土地收購如何界定價格內涵》，中國土地，2002（7）

35、朱道林 董為紅，《我國農村土地產權制度如何適應WTO》，中國土地，2002（2）

36、朱道林 季勇，《土地抵押價格內涵及產權經濟特徵》，中國土地，2002（4）

37、朱道林，《點土成金的秘訣——淺談土地投資與土地基金》，國土資源論壇，2002（1）

38、朱道林 沈飛，《土地徵用制度國際比較及其借鑒，研究征地問題探索改革之路》，中國大地出版社，2002

39、朱道林 沈飛，《土地徵用的公共利益原則與制度需求的矛盾》，國土資源，2002（11）

40、張輝 朱道林，《土地投資與土地基金，國土資源科技管理》，2002（5）

42、朱道林，《土地基金何去何從——我國建立土地基金的有關問題探討》，中國土地，2001（10）

43、朱道林，《上市公司土地資產處置與評估等10餘篇》，中國證券報，1999-2001

44、朱道林，《我國地產市場如何面對入世》，中國國土資源報地產周刊，2001（36）

45、朱道林，《利用市場機制發展存量土地市場》，中國土地，1997（11）

46、朱道林，《土地用途變更機制探討》，中國土地，1997（9）

47、朱道林，《論市場機制和土地市場的宏觀調控》，中國土地科學，1996（S1）

48、朱道林，《試論土地增值，中國土地科學》，1992（6）

針對目前的土地市場

房地產市場是一匹野馬，韁繩就是金融。當前土地市場的復甦說明了我們宏觀調控取得了成效，投資4萬億起到了它的效果。在當期地價監測和土地市場監測的報告數據上，從地價上看，長三角和珠三角的同比數據為負，這表明以產業為主的城市它對市場投資與救市資金的反應肯定要慢一些，與此相反，一些渤海地區，尤其是資源性的城市，在這一點上就反應的比較快，相應同比數據就為正。從土地市場供應上看，西部土地供應提高的水平大於東、中部，也印證了這一原理。

針對“地王”與“天價地”

首先，它們都是通過招牌掛確定的價格。北京目前出現的幾個“地王”均是在先掛牌、后拍賣的基礎上產生的，它是公開市場制定的價格。其次，目前確實有市場需求存在。在2008年在整個房地產市場調控預期還不是很明朗的情況下，加之金融危機的影響，絕大多數房地產開發商沒有去賣地，到了2009年，在目前宏觀調控處於一种放松的階段，買地的預期肯定是有的，從短期內爆發也是一種正常現象。第三，“地王”與“天價地”源自其特殊的區位條件和特殊的設施。以廣渠門的“地王”為例，它是目前北京二環之內還能夠退出的為數不多的地塊，區位的稀缺性造成了開發商的競爭。總之，“地王”與“天價地”的出現都是市場行為的結果。

針對房、地價關係

從理論來看，房價越高的區域，地價占房價的比例越高，鹿部長在新聞發布會上提出的23%，僅是一個均值概念。

針對短期內復甦過快，“冰火兩重天”所能引發的系列問題

首先，市場由冷轉熱這麼快的原因值得分析。市場由冷轉熱這麼快，歸根結底是我們信貸政策、金融政策變化過猛，大量的資金流入房地產市場所致，事實上，救市資金應該是救實體經濟，目前的狀況必須引起宏觀層面的關注，否則會帶來更大的災難。其次，地方政府供地過程當中有一些問題需要研究。例如單宗地的供地規模過大，北京廣渠門“地王”面積為28萬平方米，事實上太大了，一期開發不了，就形成了閑置，北京應效仿南京已有的作法，實行“小宗地出讓”，這樣可以避免目前出現的這種競爭。第三，需要研究如何規避地方政府炒地，為了解決地方財政收入的問題，有相當一部分地方政府一直在制定土地出讓的指標，即一年必須要賣多少地，這就造成了地方政府炒地，這一問題是一個經濟基礎的問題，也是一個政治的問題，值得我們進一步去研究。第四，需要去關注房地產市場的供應結構問題。目前房地產市場復甦這麼快，房價不但沒有降還在往上漲，那究竟賣的都是什麼房子？“90、70”的政策出台後，目前的90平米以下的房子在哪裡？這個都需要我們的政府去關注。

針對今後政策導向

第一，應建立對“地王”與“天價地”的監控制度。控制開發期，防止閑置土地和坐收土地自然增值。監控土地規劃條件，防止調整規劃的投機行為。第二，應建立單宗地地塊出讓規模的控制制度。第三，充分利用金融手段調控房地產市場，歷史的經驗已經清楚地告訴我們，就地論地、就房論房解決不了實際問題，解決問題的關鍵還是採取對路的金融措施。

針對“地王”產生后就帶動了周邊房價上漲的說法

這是一種“誤區”，原因有二，其一是影響房價的因素，一個是區位，一個是基礎設施，在這裡基礎設施是一個關鍵！當“地王”出現，其勢必會造成當地基礎設施負荷比重增加，降低當地用地效益；其二是“地王”建成投入市場，整體加大了地區內的房地產供給量，結果必然會降低周邊房地產價格。基於上述原因，朱教授認為媒體應該正確引導消費者不要盲目跟風。