增值地價

2009年9月26日，國務院發布了一則《關於集約用地的通知》，針對開發商首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準，並指出將會很快對“閑置”土地徵收增值地價。對於土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對於土地閑置滿一年不滿兩年的，開發商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外，國土資源部將對閑置土地徵收增值地價。該通知針對開發商首次明確規定了相對嚴格的"閑置"費用標準，並指出將會很快對“閑置”土地徵收增值地價。對於土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用；對於土地閑置滿一年不滿兩年的，開發商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外，國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。閑置土地區域差異較大，即便完全逼出也未必會對房價產生太大的影響。但證監會對房地產公司融資的態度尚未明確，政策面上的不確定性並未完全消除，因此行業短期內潛在的不確定性依舊存在。

“在土地價格不斷推高的情況下，囤地已經成為房地產開發的常態。”大規模囤地必然造成土地閑置。由於土地閑置的成本不高，不少開發商通過囤地等待升值。有的開發商趁前幾年土地價格便宜，大量吃進，但因為自身實力不足，造成土地閑置，另一部分開發商則在高峰時搶地，開發成本過高，只能等著市場好轉再開發。

1．土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。

2．土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。

3．對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。針對國務院《關於促進節約集約用地的通知》，專家認為未來清理閑置土地的力度將空前加強。

通知第二十三條指出，要求建立節約集約用地考核制度。“制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。實行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結果由國土資源部門定期公布，作為下達土地利用年度計劃的依據。”

陳晟表示，集約化考核的要求，將使得各個城市突破現有容積率標準的可能性越來越高。以上海為例，目前上海住宅容積率要求不超過2.3，未來包括中心城市住宅、城市經濟適用房等建設，完全有可能在目前這一水平上升高，從而達到土地集約化利用、GDP績效增長的目的。

“‘通知’給小產權房預留空間”

國務院通知：鼓勵提高農村建設用地利用效率

1．要在堅持尊重農民意願、保障農民權益的原則下，依法盤活利用農村集體建設用地。

2．按規劃穩妥開展農村集體建設用地整理，改善農民生產生活條件。農民住宅建設要符合鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃，住宅建設用地要先行安排利用村內空閑地、閑置宅基地。

3．對村民自願騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當地政府可給予獎勵或補助。

4.從這個角度來看，通過帶房入城、舊城改造、合村並鎮、新農村建設、城鎮居民的依法建造、村集體直接開發、合作開發、各種形式的信託持有等多種途徑形成的“小產權房”，將是有效解決這部分農村用地流轉的一項重要手段。伴隨著多樣化的城市試點，小產權房的規模還在不斷擴大，目前總體上接近我國120億平方米城鎮住房的40％，小產權已經成為中國最重要的房產權利類型之一

2009年8月份中原(中國)地產研究中心發表了一份《地價透支房價，半數地王難解套》報告，包括萬科、龍湖等在內的40家中國開發商於2003年至2009年在中國12個城市獲得的270塊住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊佔43%，剩餘57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。而2007年的18個“地王”項目，有4個項目退地，還有7個項目處於待開發階段。一旦開發商持地成本增加，甚至超過自己囤地的收益，開發商拿地的衝動就會減弱，同時還會促使開發商加快項目建設進度。

集約用地徵收 土地閑置 土地閑置費 地價 透支房價 囤地 容磁地產 建設進度 開發商國土資源部