居住權

居住權起源於羅馬法。從淵源看，居住權最早產生於羅馬婚姻家庭關係中，而且與財產繼承製度緊密相關，最初是作為生活保障的制度設計而存在的。在羅馬共和國擴張以前以及擴張后的相當時間裡，羅馬家庭在其社會生活中居於主要地位。家庭的基礎是家長權。與家長權相適應，在財產繼承方面實行概括繼承製度。在當時的羅馬社會，死者往往以遺囑指定一家子為其財產的概括繼承人，而其他非家長繼承人一般不能取得家產繼承權。為使他們生活獲得保障，家長往往通過遺贈方式將部分遺產的使用權贈與其他子女。所以，在羅馬，家長通過遺贈方式將房屋的居住權贈與部分家庭成員，以使受遺贈人的基本生活得以保障是在早期社會中就已經存在的客觀事實。到了共和國末期，隨著羅馬向外擴張，外省人不斷增加，傳統的婚姻制度也發生了變化，一種新的婚姻形式——無夫權婚姻 日益增多。被解放的奴隸的數量也在不斷增加。“每遇家長亡故，那些沒有繼承權而又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權、居住權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。這些權利，優帝一世時統稱為人役權。”所以，從淵源上看，居住權在羅馬社會中脫胎於婚姻家庭領域，並作為人役權的一部分，主要發揮著扶養、救助的功能。古羅馬法對役權制度採用人役權、地役權二分體系。居住權被包括在人役權中。而人役權，是指為特定人的利益而使用他人所有之物的權利。根據優士丁尼《法學階梯》的規定，包括用益權、使用權和居住權三種。用益權是指在保全物的實體的情況下使用、收益他人之物的權利，其產生之初，只是被家長作為一種處分遺產的方式，以遺囑將某項遺產的使用權、用益權遺贈給他需要照顧的人，而保留所有權給他的繼承人，在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復其完全的所有權。由於用益權是從所有權分離出來的，除了終極的處分權外，幾乎所有權的全部權能都被用益權所吸收。因此用益權人享有廣泛的權利，既可以自己使用收益物，又可以將物之用益給於他人或者出租、出賣給他人。至於“使用權”，則是指需役人（特定的人）及其家庭需要的範圍內，對他人之物按其性質加以使用的權利。與用益權的區別在於：“用益權包括使用和收益兩種權能，而使用權之行使，則在供個人需要之限度內，使用標的物而已，故關於用益權中收益之規定，於此不適用之。……使用權人不得移轉其權利之全部或一部於第三人，或由第三人行使其權利。則有用益權與使用權之區別也。”（註：但後期羅馬法學家提出，標的物如果是沒有收益的便失去實際意義，因而主張可以出租多餘的房屋，但不得如用益權人那樣將全部房屋出租。）使用權的其他權利義務，則與用益權相同。至於“居住權”，就是因居住而使用他人房屋的權利，“是項物權，故即變相之用益權、使用權而已，但其範圍，廣於使用權而狹於用益權，其終止之原因，亦少於上述兩種物權，故雖從此蛻化而成，實亦個別之物權也。

羅馬法對役權體系的劃分，也被後來的繼受者法國、德國、瑞士等大陸法系國家所採納。法國民法基本上是照搬了羅馬法的役權劃分，採用地役權、人役權二分法，並在人役權中規定了用益權制度，在用益權中包括了使用 權。居住權則為使用權之一種。但比使用權在內容上受到更為嚴格的限制：如《法國民法典》第632至634條規定，對房屋享有居住權的人，得與其家庭在該房屋內居住，即使在給予此項居住權利時其本人尚未結婚亦同；居住權僅以享有此項權利的人與其家庭居住所需為限；居住權既不得讓與，亦不得出租，體現了明顯的人身特性。德國民法也確認了用益權制度，但與法國民法不同在於：它同時還確認了限制的人役權。它和用益權的區別在於：限制的人役權只能在不動產上設立，而且只能為某一特定的人設定，當然這人可以是自然人也可是法人。可以說它是一種介於地役權和 用益權之間的權利。這與羅馬法也不完全相同。《德國民法典》第1093條規定，排除所有權人將建築物或建築物的一部分作為住房使用的權利，也可以作為限制的人役權加以設定；權利人有權在住房中接納其家屬以及與其地位相當的服務和護理人員。可見居住權是在他人的住房之上設定的權利，而且此種權利僅僅是為特定個人設立的，該權利不得轉讓也不得繼承，只能由權利人享有該權利。由於德國民法典對用益權規定的非常詳細，用益權中的物上用益權與居住權極為相似，故居住權在許多方面都要使用用益權的規定。瑞士民法典也確認了居住權制度，並將它規定在用益權之下。《瑞士民法典》第776條規定：居住權系指居住建築物的全部或一部分的權利，該權利不得轉讓或繼承，如無相反規定，也可適用用益權的有關規定。

1、人身性。居住權是家長（房屋所有人）為特定身份關係的親屬或被解放的奴隸而設，具有人身專屬性。由於這種人身性的限制，所以羅馬法中的居住權只能適用於自然人，且不能夠自由轉讓、繼承，一旦居住權人死亡，虛所有權人的所有權便回復到完整狀態。所以，這種居住權還不是一種真正獨立的財產權。關於居住權人是否可以把標的物出租給第三人，羅馬法學家曾經存在爭議，優帝一世時予以肯定。他在給大區長官尤里安的信中認為這是“最人道的做法”，因為受遺贈人自己使用它與將其出租給他人以獲取租金並無區別。

2、救助性。設定居住權的目的是為了解決特定主體的生活困難，具有扶危解困的救助性質。在居住權的設定方式上，一般採用遺贈的方式，體現了溫情脈脈的家庭倫理色彩。

3、期限性。由於居住權具有人身專屬性，所以一旦權利人死亡，居住權便消失。故居住權是一種有期限的權利，其最長期限為權利人的終生。

羅馬人創設居住權制度，保障了部分社會弱勢群體的基本生存權利，體現了民法的人文關懷精神，符合現代人權保障的要求；居住權制度將物的所有和利用相分離，有利於物 盡其用，充分發揮物的使用價值，這與現代物權法的發展方向是一致的。但傳統居住權制度也有其弊端：居住權無償將所有權的權能分屬於兩方，妨礙對標的物的改良，不利於經濟的發展。居住權的人身性、不可轉讓性以及濃厚的家庭倫理色彩使其適用範圍狹窄，無法在婚姻家庭關係之外充分發揮制度價值和制度功能，變成了一種封閉的、不完全獨立的財產權，無法適應現代商品流轉社會的要求。“傳統居住權具有很強的人身依附性，為生計所迫也不例外這顯然是一種封閉式的、僵化的權利設計”。因此，居住權必須突破人役權性質的限制，擴大適用範圍，才能適應變化了的社會形勢的需要。

第一、居住權作為一種獨立的用益權制度，屬於物權，是一種他物權。由於居住權人可以對房屋直接行使其權利，但房屋所有人並無為之有積極作為的義務，故居住權屬於物權。同時，又由於居住權只有在他人所有的房屋上設定，因而居住權又屬於他物權。

第二、居住權的主體範圍限定為特定的自然人。因為羅馬法設立該制度的初衷就是：隨著“無夫權婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養。”故法人或其他非法人團體（如合夥團體）不可以成為居住權主體，其主體範圍具有有限性。

第三、居住權的客體為他人的所有的建築的全部或一部分，還包括其他附著物。如中國物權法徵求意見稿就明確規定：居住權的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設立居住權。

第四、居住權是因居住而對房屋進行使用的權利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設定的權利。居住權人只能把所取得的房屋用於生活需要，對房屋的使用只能限於為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業房等。但也有學者認為當雙方當事人有約定和在某些特殊情況下，居住權人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。

第五、居住權具有時間性，期限一般具有為長期性、終身性。這點也是居住權的一項重要特徵。居住權的期限可由當事人在合同或遺囑中確定或約定，如果沒有對期限作出明確規定，則應推定居住權的期限為居住權人的終身。這是因為居住權是用來供沒有房屋的人居住的，所以權利人對房屋的居住權如果沒有約定的話，應當理解為與其生命共始終。

第六、居住權一般具有無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價，所以被稱為“恩惠行為”。這也是由居住權的性質、本質而決定了其應當是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費用，但它必然要低於租金，否則也就無設立之必要。

第七、居住權具有不可轉讓性。在羅馬法中，“人役權是不能讓與的權利，但權利的行使則可以轉讓，如轉讓某年對某土地的收穫權。就人役權的性質而言，它不能與權利人相分離，故權利人死亡，其權利即行消滅。”目前，在中國，對居住權中是否包含租賃權，學者們意見還有紛爭。

第一、居住權的主體是特定的公民，即有合法依據而佔有房屋的公民。

第二、居住權的客體只限於房屋。如出租人的房屋。

第三、居住權屬於一種用益物權。居住權人對房屋的使用應限於居住的目的。

第四、居住權的取得應有法定的依據或有關合同的約定。

第五、居住權的取得應辦理登記手續，並受國家法律的保護。

居住權的設定主要可通過以下幾種方式：

第一、依合同而取得居住權。如承租人依租賃合同而取得對出租的房屋的居住權。

第二、直接依法律的規定取得居住權。如未成年子女對其父母的 房屋享有居住權。

第三、依遺囑等法律行為取得居住權。房屋所有權人可通過設立遺囑的方式為他人設定居住權。

第四、因取得時效的經過取得居住權。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

居住權的內容主要是指居住權人的權利和義務。

第一、居住權人享有對房屋的使用權，但此種使用權須限於居住的目的。

第二、居住權人享有附屬於房屋使用權的各項權利，如相鄰權等。

第三、居住權人有權為居住的目的而對房屋進行修繕和維護。

第四、居住權人有權在居住期間內將房屋出租給他人以收取租金，但必須符合相關的法律要求。例如承租人轉租承租的房屋必須先經過原出租人的同意。

第一、居住權人在居住期間負有保管房屋的義務。

第二、居住權人不得就其居住權設定抵押或其他任何權利負擔。

第三、居住權人應當承擔房屋的日常的管理和維修費用及其他使用過程中的合理費用支出。

第四、居住權人不得隨意改變房屋的結構和用途。

第五、居住權人在居住期屆滿時負有返還房屋的義務。

所有權為自物權、完全物權，而居住權是他物權、限制物權，居住權以所有權為基礎並由其派生，這是兩者最主要的聯繫。至於兩者的區別，除了當然存在的自物權與他物權的不同點之外，兩種權利在實現方式上也體現了不同的趨勢和取向。居住權以他人的房屋為標的，行使的是佔有、使用和有限收益權。既然是對他人的房屋使用收益，利用房屋的居住價值，就必須對房屋進行物質形式的支配，因此，居住權是以實施對他人房屋的現實佔有為實現條件的。

傳統物權法中的地上權，在中國被有的學者稱為“基地使用權”。但不論稱謂如何，都可將此項權利的概念表述為“在他人所有的土地上建造並所有建築物或其他附著物而使用他人土地的權利”。由此可見，地上權與居住權同為他物權，同樣只是對他人所有的物享有使用、收益的權利，而不享有處分權，同樣是以物的使用價值為實現基礎的實體支配權。

債權中的居住權如租賃、借用房屋所產生的權利與物權法中的居住權有明顯的不同，主要可以概括為以下六點。

（1）權利人的對抗力不同。

（2）權利的獨立性程度不同。

（3）作用不同。

（4）標的物不同。

（5）房屋所有權人的義務不同。

（6）使用期限不同。

居住權內涵十分豐富，在國際公約、憲法行政法等公法領域以及物權法等私法領域含義並不相同。在國際公約及憲法中，通常的表述是居住的權利，或稱住房權、住宅權。如《世界人權宣言》第十三條第一款規定：“人人都享有在其國境內自由遷徙及居住的權利”。這裡所說的居住的權利是指空間意義上的在什麼地方停留的問題，是與遷徙相對應的在某一地方常住的狀態，對這種權利的保護是人身自由的重要內容。國際公約中還有一種作為生存權這一基本人權意義上的居住的權利（又稱住房的權利）。《世界人權宣言》第二十五條規定：“人人有權享受為維持其本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務”。聯合國經濟、社會和文化權利委員會《關於獲得適當住房權的第四號一般性意見（第六屆會議，一九九一年）》第一條規定：“適足的住房之人權由來於相當的生活水準之權利，對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。”這裡所說的居住的權利是指為生存而必須提供的住房方面的保障。我國憲法第三十九條規定了公民的住宅不受侵犯，以保障公民居住的安全與安寧，雖然不是從正面直接規定憲法保障公民居住的權利，但通過反向解釋可以推斷出這一精神。而在私法領域內，在物權法上，居住權則有其特定含義，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附屬設施的權利，是他物權中的用益物權之一種。

上述國際公約和憲法中的居住權與物權法中的居住權在適用範圍上明顯不同。國際公約中的居住權是要求締約國承認和保護的基本人權，其適用的主體是國家；憲法作為公民權利的保障書，其中的居住權主要是調整國家和公民之間的住房財產關係，以保護公民的居住權利，防止遭受公權和他人的侵害；物權法中的居住權則是用於調整平等民事主體之間的房屋用益關係。

在私法領域，對他人住房進行居住的權利可由兩種法律關係創設，一種是通過物權法律關係創設，即產生作為他物權的居住權；另一種是通過債權法律關係創設，即產生承租權、借用權等。由於物權與債權性質上的不同，所以居住權與承租權、借用權在法律效力、權利內容、權利保護方式等方面均有所不同，不可將二者混淆。

學界對居住權的立法也有持反對的態度的，其主要的理由有如下幾點：

1、認為古老的居住權不能符合現代社會的需要。羅馬法設立居住權等人役權的根本目的，是為了解決在當時一部分沒有繼承權而又缺乏勞動能力的特殊群體（如妻和被解放的奴隸等）的生活問題。而在“西學東漸”時，用益權卻“消失”了，居住權也不見了。對此解釋，台灣民法物權編中稱：“歐洲諸國民法於地役權及人役權皆設有規定。

2、認為居住權不能融入中國現有的物權制度的體系框架。要承認居住權，就必須先承認地役權和人役權的二元結構體系的劃分，然後再把居住權視為人役權之一種而規定在用益權（或使用權）之後（因為德國和瑞士的民法典沒有使用權的設置，居住權是用益權的直接下屬概念）。其中用益權是一項極為重要的制度，擁有龐大的規則體系，權利義務的設定非常詳盡。而居住權總是存在於“用益權-（使用權）-居住權”這一權利梯隊中，它們之間具有包含與被包含的關係，居住權難以脫離這一範疇而獨立存在。

3、不符合現代物權法“物盡其用”之原則。古羅馬的傳統居住權具有很強的人身依附性，不得轉讓、繼承和出租，也不可以就居住權設定抵押權以及其他任何權利負擔，即使居住權人生活拮据，為生計所迫也不例外，從而導致了居住權的封閉性和不具流轉性。

4、居住權實踐中存在的消極方面。由於所有權人和房屋的居住權人是分開的，彼此間沒有積極的權利義務，雙方都不會來關心你這個財產：前者一般只是消極地等待居住權的消滅以回復所有權，一般是既不會去收取“租金”也不會去維修房屋；而居住權人除了日常維護看管外也不會對房屋進行維修，即使能讓房屋增值也在所不問。

5、物權法不是社會保障法，物權法的旨意和價值核心也不在此。一個社會總是會不可避免地存在著弱勢群體，隨著社會現代文明程度的逐步提高，社會保障體系的日益完善，完全不必在物權法中加以設立一個使用和適應範圍都很窄的居住權去解決這一社會問題。對於實際需求很小的居住權的適用事項，可以盡量在現有的法律體系中去解決，如為解決保姆或家庭其他成員的居住問題，可用附條件的遺囑方式來實現。對於離婚婦女的居住問題，現有的婚姻法已很好地解決了，並已為普通大眾所接受，完全不必新設一個對大家既熟悉又陌生的居住權，並提高到物權的高度。

2018年8月27日，提請全國人大常委會審議的民法典物權編草案專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

《中華人民共和國民法典》：

第十四章　居住權

第三百六十六條　居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理註銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。