房地產權屬登記

《城市房地產管理法》第60條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”從此可以看出，中國的房地產權屬登記包括兩種類型，即土地使用權登記和房屋所有權登記。也就是說，一宗房地產要辦理兩個產權證書：一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。這是與中國現階段土地和房屋分開管理的行政管理體制相適應的。但基於房屋和土地的不可分割性，中國的某些城市已開始試行兩證合一的制度，以簡化手續，節約交易和公示成本。

房地產登記具有權利確認、權利公示和管理職能。在中國，房地產權屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經登記的權利，法律不予認可和保護。這在中國的行政規章中已有明確規定。如建設部《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請並辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”國家土地局《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移屬於非法轉讓，不具有法律效力。”在《城市房地產管理法》中也規定未取得合法產權證書的房地產不得轉讓、出租和設定抵押。因此，中國的房地產登記為房地產權利形成和流轉過程中的成立要件之一，未經登記，不產生法律效力。

土地權屬登記包括土地所有權登記和土地使用權登記，具體包括國有土地使用權登記、集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權登記和他項權利登記。根據登記的階段和內容不同，又可分為土地權屬權的初始登記和變更登記。土地權屬登記由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

1、土地權屬的初始登記

土地權屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時間內，對轄區全部土地，或者全部農村土地，或者全部城鎮土地進行的普遍登記，並編製成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產權、產籍管理的初始資料。土地權屬的初始登記應按照以下程序進行：⑴申報。土地權屬單位向土地所在地土地管理機關提出權屬登記申請，填寫申請書，並提交下列文件資料：申請人的法人代表證明、個人身份證或戶籍證明；土地權屬來源證明；土地附著物權屬證明。

⑵地籍調查。由測繪部門夥同申請人對申請的土地進行實地查丈，確定土地的方位、面積、四至範圍並繪製平面圖。

⑶權屬審核。土地管理部門根據地籍調查結果進行審核，並將審核結果予以公告。申請人和權利相關人可對公告結果申請複查。

⑷註冊登記、頒發證書。公告期滿，無異議的，土地管理部門將申請內容登記入冊，並頒發土地權屬證書。

2、土地權屬的變更登記

土地權屬的變更登記是指土地權屬初始登記之後，因發生使權利變動的情況而作的變更登記。變更登記主要在以下情形下發生：

⑴依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的；

⑵土地他項權利登記，如抵押登記；

⑶土地註銷登記；

⑷因房地產轉讓而引起土地使用權轉移的；

⑸因農用土地交換、調整引起土地使用權或土地所有權變更的；

⑹土地合併或土地分割；

⑺因權利主體機構變更、兼并等原因引起土地權屬變化的； ⑻因土地權利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯漏登記的。

土地的變更登記要經過申請、地籍調查、審核、登記和換證四個階段。

房屋的產權登記是指房屋的所有權登記。房屋的產權登記制度僅適用於城鎮房屋，農村房屋不適用。中國《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》規定，房屋所在地的房產管理部門是房屋產權登記的主管機關。

1、房屋所有權的初始登記

房屋所有權的初始登記是指新建房屋的權屬登記。新建房屋，於竣工后的三個月內辦理房屋所有權登記。房屋所有權的登記應按照以下程序進行：

⑴申請。申請人為公民和法人，共有房屋由共有人共同申請。申請人須填寫申請書，並出示個人身份證或法人資格證明，以及取得房屋產權的有關證明。

⑵審查。房屋產權登記機關受理申請后，查驗各項交驗的文件，並通過內部檔案調查和實地查丈來核實產權人是否屬實，產權來源是否合法。

⑶登記入冊、頒發證書。登記機關根據審查結果對該房產登記入冊，建檔，並對申請人頒發房屋產權證，即房屋所有權證書。

2、房屋所有權的變更登記

房屋所有權的變更登記一般發生在以下情形：

⑴因房屋買賣、贈與、繼承、調撥、分析等情況引起產權人變更的；

⑵因房屋改建、擴建、翻建、添加附屬設施或部分拆除引起房屋變化的；

⑶因房屋產權人姓名、名稱、地址等變化的；

⑷因設定他項權利，如設定典權、抵押權變化的；

⑸註銷登記的。

變更登記的程序為申請、審查、變更登記和換證。

1、公示功能。房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的“功能在於保護動態的交易安全，使連續發生的交易不因權利人主張權利而受到破壞”。因為任何人設定或移轉房地產權利，都會涉及第三人利益，因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明，以利於保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

2、公信功能。“公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以後事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”具有三個方面的內容：一是房地產權屬變動的依據。登記起著房地產權屬能否按照當事人的意思設立、變更與消滅的作用；二是產權正確性的推斷。房地產登記簿上記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，並以登記簿上所記載的當事人的權利內容為確定房地產權利的依據；三是善意保護。“凡是信賴登記所記載的權利而與權利人進行交易的人，在沒有相反的證據證明其明知或應當知道不動產登記簿上記載的權利的權利人並非真正權利人時，都應當推定其為善意。”法律確認房地產登記簿上記載的權利為真實，目的是為了保護善意第三人。

3、管理功能。房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產市場進行監督管理的功能，通過建立產籍資料，實現國家對房地產的宏觀調控職能；二是審查監督功能，通過對房地權屬登記的審查程序，實現國家對稅收的監管。同時，在房地產登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發現和糾正不法行為。

4、警示功能。房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產交易風險的作用。

5、效率功能。交易的便捷和安全是市場經濟的重要特徵。經過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔。可以節省交易費用，並能快捷的完成交易，符合市場經濟的特徵。

（一）房屋所有權與該房屋佔用的土地使用權實行權利主體一致原則

因為房地產是一個不可分割的統一體，中國《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍土地使用權同時轉讓、抵押。”根據這一規定，對房地產轉讓和抵押的要求是：一是房產轉讓時，房屋的所有權和土地使用權必須同時轉讓，同樣地產轉讓時，該土地上的房產應同時轉讓。二是房地產轉讓或抵押時，房屋的所有權與其土地使用權必須同時轉讓給同一人或單位。

（二）房地產權屬登記實行屬地原則

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：“國家實行房屋所有權登記發證制度”，“申請人應按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋權屑登記，領取房屋權屬證書”。可見國家已經明確了房地產登記機關它只能是該房地產所在地的縣（市）房地產行政主管部門，而不能由當事人自由選擇，這主要考慮到房地產是一項特殊的商品，它是不動產，採用屬地登記原則便於管理，也是比較科學的。

房屋權屬登記按受理登記申請、權屬審核、公告、核准登記並頒發房屋權屬證書等程序進行。

（一）受理登記申請

受理登記申請是申請人向房屋所在地的登記機關提出書面申請，填寫統一的登記申請表，提交有關證件。如其手續完備，登記機關則受理登記。房屋所有權登記申請必須由房屋所有權人提出，房屋他項權利登記應由房屋所有人和他項權利人共同申請。

申請人申請權屬時應如實填寫登記申請表。&；建設工程教育網&；對委託代理申請登記的，應收取委託書並查驗代理人的身份證件。不能由其他人持申請人的身份證件申請登記。工作人員在查驗各類證件、證明和申請表、牆界表各欄目內容后，接受申請人的登記申請，並按收取的各類書證，向申請人出具收件收據。

登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人（申請人）。

（二）權屬審核

主要是審核查閱產籍資料、申請人提交的各種證件，核實房屋現狀即權屬來源等。權屬審核一般採用“三審定案”的方法，即採用初審、複審和審批的方法。隨著中國權屬登記制度的日益完善，對一部分房屋權屬的確定，可以視情況採用更為簡捷的方法。如：已經由房地產開發企業申請備案登記的房屋，房屋　及其分層分戶的狀況已十分明確，權屬轉移手續也較為規範。這樣就可以採用初審和審批的方法，省去複審過程。對於商品房甚至可以採用直接登記當即發證的方法，收件后隨即審批並列印權屬證書。

⒈初審

是對申請人提交的證件、證明以及牆界情況、房屋狀況等進行核對，並初步確定權利人主張產權的依據是否充分、是否合法，初審工作要到現場查勘，著重對申請事項的真實性進行調查。

⒉複審

是權屬審查中的重要環節，複審人員一般不到現場調查，但要依據初審中已確定的事實，按照法律、法規及有關規定，並充分利用登記機關現存的各項資料及測繪圖件，反覆核對，以確保權屬審核的準確性。複審人員應對登記件負責全面審查，著重對登記所適用的法律、法規負責。

（三）公告

公告是對可能有產權異議的申請，採用布告、報紙等形式公開徵詢異議，以便確認產權。公告並不是房屋權屬登記的必經程序，登記機關認為有必要時才進行公告。

但房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，並向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書。

（四）核准登記、頒發房屋權屬證書

⒈核准登記

經初審、複審、公告后的登記件，應進行終審，經終審批准后，該項登記即告成立，終審批准之日即是核准登記之日。

終審一般由直接負責權屬登記工作的機構指定的專人進行。終審是最後的審查，對有疑問的內容，終審人員應及時向有關人員指出，對複雜的問題，也可採用會審的辦法，以確保確權無誤。

⒉權屬證書的製作

經終審核准登記的權利，可以製作權屬證書。

填寫房屋權屬證書應當按建設部關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知的規定來填寫。無論是使用計算機繕證或是手工繕證，在繕證后都要由專人進行核對，核對各應填寫項目是否完整、準確，附圖與登記是否一致，房屋權屬證書附圖中是否按要求註明施測的房產測繪單位名稱，房屋套內建築面積、房屋分攤的共有建築面積，附圖上尺寸是否標註清楚準確，相關的房屋所有權證、房屋他項權證和共有權證的記載是否完全一致。核對人員要在審批表核對人欄內簽字以示負責。核對無誤的權屬證書就可編造清冊，並在權屬證書上加蓋填發單位印章。

⒊權屬證書的頒發

向權利人核發權屬證書是權屬登記程序的最後一項。

1）通知權利人領取權屬證書。一般可採用在登記機關決定管理登記時填發領證通知單或寄發統一的領證通知書的辦法，告知權利人在規定時間攜帶收件收據、身份證件以及應繳納的各項費用到指定地點領取。

2）收取登記費用。登記費用一般包括登記費和權證工本費。

3）發證。發證時應當請權利人自己檢查一下權屬證書上所載明的各登記事項是否準確。房屋權屬證書應當發給權利人或權利人所委託的代理人。房屋他項權登記時房屋所有權證應發還給房屋所有權人，他項權證應發給他項權利人。發證時，領證人、發證人都應在審批表相應的欄目內簽字並註明發證日期。發證完畢后，將收回的收件收據及全部登記文件及時整理，裝入資料袋，及時辦理移交手續，交由產籍部門管理。