解困房

解困房是中國在房改過程中為適應新的經濟形勢、由政府推出的新型房產種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質的商品房。早在1991年6月份，國務院就在《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中提出：“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。

1997、1998年是房改的關鍵時期，也是房地產行業的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經濟適用房於1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。

從1998 年經濟適用解困房開始興建以後，全國各地的經濟適用房在短短几年內如雨後春筍搬快速發展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數量都在成倍增加，經濟適用房迎來高速發展時期。

1．解困房小區出現大量閑置“豪宅”，已售經濟適用房呈現“高租售率”。

2．解困房都很難買，凌晨4點排隊老大爺買不到經濟適用房。

3．解困房小區出現大量有錢人，賓士，寶馬屢見不鮮。

建設部稱，解困房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租賃型經適房將是未來發展方向。廉租房、租賃型經適房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級。

解困房租賃是指政府以優惠政策和財政補貼所建造的解困房，按准成本租金短期出租給住房困難戶的行為。廣州市關於租賃房的相關規定，廣州市國土局房地產管理局是解困房租賃管理的行政主管機關，廣州市解決住房困難辦公室（以下簡稱市解困辦）在授權範圍內負責本辦法的實施。市解困辦可委託物業公司具體負責解困房的日常維修、養護管理工作。

一、解困房的出租，租賃雙方必須簽訂租賃合同。租賃雙方當事人要共同遵守合同約定條款。

二、解困房的承租人在租賃合同期間應申請購買解困房，或通過其他途徑解決住房。租賃期滿應退出所承租的解困房。

三、凡在全民和集體所有制企事業單位以及群眾團體工作，持有本市戶籍證明，具備下列條件的居民，可申請承租解困房：（一）家庭人均居住面積低於5平方米或無房居住的；（二）住房困難狀況已在其上級主管機關和市解困辦登記備案的；（三）所在單位和申請人已參加住房公積金存儲的；（四）單位或個人能夠為申請人擔保的；（五）市 解困辦規定的其他條件。

四、辦理程序：凡符合規定的本市居民，可憑本人身份證明及單位證明，向市解困辦提出承租解困房申請，經市解困辦審核批准后簽訂租賃合同。解困房可由困難戶所在單位代租。代租單位應與市解困辦簽訂代租合同。

五、租賃合同主要條款：（一）承租人的姓名或名稱、地址；（二）房屋的位置、樓層、朝向、面積、裝修及設施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金、租賃保證金數額及支付方式；（六）房屋維修責任；（七）變更、解除合同條件；（八）擔保方式、範圍；（九）違約責任；（十）當事人約定的其他條款。

六、續租規定：解困房租賃期限原則為兩年。屆時，承租人確實仍未能解決住房的，應當在租賃期滿前三個月，向市解困辦提出續租申請，續租期限不得超過兩年。租賃期滿，承租人應退還承租的解困房。逾期不遷出的，市解困辦可向人民法院起訴，並追索逾期遷出所造成租金損失3—5倍的賠償及處以房屋原造價5%的處罰 租金根據解困房建築綜合造價計算，實行准成本租金。承租人應按承租建築面積繳納租賃保證金。租賃保證金在租賃期間不予退還。租賃關係終止，承租人退還房屋之日起二日內，市解困辦應退還租賃保證金本金。租賃保證金的利息用於補償解困房養護、維修和管理費用的不足。

七、入住事項：承租人入住解困住宅小區后，應按規定繳交小區各項管理費用，並有權參與和監督住宅小區的管理。解困房的養護維修由市解困辦委託物業公司具體實施。物業公司應制定年度房屋養護維修計劃，定期對所管理的房屋進行安全檢查，及時維修房 屋，保證解困房處於良好狀況。解困房屬自然損壞的，由所在小區的物業公司負責養護維修；不屬養護維修性質的修繕、改善及人為損壞的修復，由承租人負責。市解困辦應檢查、監督受委託的物業公司實施養護、維修房屋情況。

八、合法租賃：承租人採取欺騙手段承租解困房的，市解困辦有權收回房屋，加倍收取非法租住期間的租金，並沒收其租賃保證金。承租人有下列行為之一的，市解困辦依法終止租賃合同，收回房屋，並可給予處罰：

（一）擅自轉租、轉借他人或擅自調換使用，改變房屋用途的，處以變動期間租金5倍的罰款；

（二）無正當理由拖欠房租或空置房屋累計六個月以上的，除補交欠租外，並處以欠交租金總額2倍的罰款；

（三）利用承租房屋進行非法活動的，除由有關部門依法處罰外，並處以承租期間租金總額5倍的罰款；

（四）故意損壞承租房的，除按受損部分原價賠償外，並處以房屋原造價5%的罰款。

（五）違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

發展建設經濟解困房的目的，是充分體現經濟解困房的社會保障性，建立和完善多層次的住房供應體系，不斷滿足低收入家庭日益增長的住房需求。經濟解困房是指政府針對低收入家庭專項建設的建築面積控制在55－60平方米/戶的經濟適用住房。以下是關於杭州市解困房銷售管理相關事項：

1．低收入家庭購買經濟解困房解決住房困難實行政府補貼、定向供應，每戶限購一套。

2．經濟解困房房源建築面積原則上控制在每戶55平方米標準以內，補貼面積按人均8平方米使用面積控制。

3．低收入家庭申請購買經濟解困房實行公示、准購、輪候制度。

除符合杭州市《關於杭州市市區經濟適用住房銷售管理的意見》規定外，低收入家庭還需符合下列條件：

1．本市市區範圍內實際居住的一對夫婦為一個申購 家庭（含單親家庭）；

2．家庭收入在我市上一年度戶均收入60%以下且無法享受住房分配貨幣化的；

其中：上一年度戶均收入以杭州市統計局每年年初公布的數據為準；市區上一年度戶均收入60%以下是指以杭州市統計局公布的上一年度市區人均可支配收入×家庭實際人數×60%計算求得。2002年度杭州市統計局公布市區人均可支配收入為11720元。

3．住房條件屬以下情況之一的：

（1）家庭人均住房使用面積在6平方米（含）以下（含私房）；

（2）屬拆遷貨幣安置的，本市無其他住房（含私房）且所得貨幣安置款不足以購買人均使用面積8平方米（含）經濟適用住房（按定向經濟適用住房銷售基價計），並在拆遷範圍以外本市無其他住房（含私房）。

1．低收入家庭購買經濟解困房，在單戶建築面積控制標準以內部分面積按市物價局核定的經濟解困房銷售價格購買，同時由政府按人均使用面積8平方米（摺合建築面積人均12平方米、高層每戶再增加建築面積10平方米）標準按200元/平方米（建築面積）給予補貼；

2．超出單戶控制標準以上部分並在享受職級標準以內的建築面積按經濟居住房的價格購買，超過享受職級標準以上部分建築面積均按市物價局核定的該住房商品房價或同類地段商品房價格購買。

（一）申請、認定

1．（1）屬單位職工的，向所在單位提出申請，填寫《杭州市市區居民低收入家庭購買經濟解困房申請表》，由夫妻雙方所在單位（一方無單位的由社區、街道）負責核實住房、收入及是否實行住房補貼等情況，並分別在各自單位（社區）公示15天，無異議的簽署意見並蓋章后，由申請人所在單位在7天內將材料匯總報市房改辦；

（2）屬無單位居民的，向戶口所屬區房管局提出申請（如屬拆遷範圍無單位居民的，向拆遷地所屬區房管局提出申請），填寫《杭州市市區居民低收入家庭購買經濟解困房申請表》，由區房管局負責核實住房情況，所屬社區和街道負責核實收入情況，並在社區公示15天，無異議的簽署意見並蓋章后，由區房管局在7天內將材料匯總報市房改辦；

2．申請人須提供以下材料複印件並校驗原件：

（1）夫妻雙方身份證複印件；

（2）夫妻雙方戶口本複印件（含蓋有杭州市公安局專用章並有房屋地 址的首頁），夫妻雙方戶口不在同一戶口本的，需提供結婚證書複印件；

（3）戶口所在地住房的產權證明或其他住房（承租公房、私房等）租賃產權證明複印件，如屬集體戶口無房的，由單位出具無房證明；

（4）屬單位職工的，提供單位未實行住房貨幣補貼的證明；

（5）屬拆遷貨幣安置的職工、居民，提供浙江省建設廳監製的《浙江省城市房屋拆遷補償安置協議書（貨幣補償協議）》。

3．市房改辦審核批准后，對符合條件者發放《杭州市市區居民低收入家庭定向經濟解困房准購證》（以下簡稱《解困房准購證》），有單位的由單位、無單位的由區房管局統一將《解困房准購證》領取後送交給申請戶。

4．本細則實施前已取得《杭州市市區購買經濟適用住房准購證》且符合第二條規定的家庭，須按上述程序由單位或區房管局（社區、街道）核實收入、住房等情況並公示無異議后，報市房改辦換髮《解困房准購證》。

5．市房改辦定期將發證清單抄送市建委、市財政局。

1．市建委根據市房改辦提供的申購家庭數負責籌集定向銷售房源，每季度一次將房源切塊安排給市房改辦。

2．購房採取輪候制。市房改辦根據房源數、以准購證號為序確定申購範圍，將房源、申購名單公告后組織申購家庭公開搖號選房。

3．選房后，申購家庭憑市房改辦出具的《杭州市市區購買經濟解困房聯繫單》到指定開發建設單位辦理購房手續。

4．對經核准的申購家庭無正當理由不願購房的，即取消本次定向經濟解困房准購資格。

5．對採取隱瞞、欺騙等手段購房的，立即收回所購住房或限期補足同類地段商品房差價款。

1．開發建設單位憑《解困房准購證》與申購家庭辦理售房手續，其中享受政府補貼部分由開發建設單位在本年度末直接向市財政局申請。

2．開發建設單位每半年一次向市建委、市財政局、市房改辦報送定向銷售情況表。

3．申購家庭購房后，如夫妻雙方所在單位任何一方開始實行住房分配貨幣化，可享受住房補貼首先用於歸還政府補貼（具體辦法另定）。

1．購買經濟解困房后須按規定辦理交易手續、繳納有關稅費並進行產權登記，在房屋所有權證上加註“經濟解困房”，房屋所有權歸購房者所有。

2．職工個人購買經濟解困房，可根據《公積金個人住房抵押貸款試行辦法》，申請抵押貸款。

3．經濟解困房在合同登記備案時，開發單位應提供由物價部門核定的對其減免的土地級差地租和大市政配套費以及相關規稅規費標準，並將該內容在開發單位與購房人簽訂的預售合同中註明。

4．上市交易

（1）經濟解困房購買后，自辦理經濟解困房房屋所有權證之日起10年內不得上市交易。

（2）經濟解困房上市交易的，應將下列費用計繳財政：

a、原政府給予的補貼資金；

b、原按經濟解困房價格購買的面積部分，補交物價部門核定減免的土地級差地租和大市政配套費、相關規稅規費及相應利息。

（3）在限制上市交易期限內：因繼承、離婚析產而發生房屋所有權轉移的，經市房管局核准后，允許辦理交易過戶手續；但在辦理交易過戶手續后，房產性質仍為經濟解困房，限制上市交易期計算以原房屋所有權證辦理之日起計。

解困房的“致命誘惑”

據業內人士分析，解困房的炙手可熱，其原因主要有：首先，“低價”是第一吸引力。業主在購買安居房時，其價格往往比相同品質的商品房甚至房改房都要低，因此這些業主在“放盤”時，都會根據市場形勢定出一個較適中的價格。像棠德花園，當前放出來的解困房，大多數的價格在2000－2800元/平方米之間，這在天河區是難得一見的“實惠價格”。聚德花園的安居房價格大多在2300－2700/平方米，較附近相同品質的房改房、商品房大約每平方低出500元至700元，這樣的價差，對於中、低家庭，特別是外來廣州的打工階層來說，不能不說具有“致命誘惑力”。

其次，解困房綜合性價比高。隨著廣州城市的發展，原來偏在一隅的解困小區如今已融入城市的中心區域，如棠德花苑的地理位置比如火如荼的東圃樓市板塊的許多樓盤更接近天河中心區，而聚德小區正處在地鐵二、三號線的交匯處附近，同德圍的交通及周邊環境也大為改善。同時，解困小區自身的學校、商業等配套也一應俱全，生活氣氛濃郁，這連一些房改房也難以比擬。

據廣州市國土房管局和廣州市住宅建設辦公室頒布的《關於解困房上市交易的通知》，廣州市的解困房，業主購入時間夠五年後（日期以購房收據、解困協議為準），可以自行上市交易。