開放式社區

開放式社區

2016年,時隔37年重啟的中央城市工作會議的一份配套文件發布,列出了下一階段城市發展的“時間表”,勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發展的“路線圖”。文件提出,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。這是中央層級文件首次對詬病已久的封閉社區模式“開刀”,自然成為微信微博和各種論壇的熱門話題。

由來


封閉小區的形成是歷史發展的產物。首先是上世紀50年代單位“圈大院”,接著改革開放后,尤其是90年代以來房地產開發商蜂擁建起封閉的住宅小區。前者是“單位制”下的結果,人以單位區分,享受各個系統的服務與福利;後者是“住房市場化”的產物,封閉小區的建築特點,與不斷分化的城市階層相輔相成,彼此強化。按照中山大學教授袁奇峰的說法,封閉式小區的形成,是因為“過去地方政府財力有限,把大塊土地承包出去,全都讓開發商搞,可減輕一些負擔”。

原因


城市發展的土地儲備日漸稀少,同時陷入道路供給不足、街區活力趨弱和城市開放度、包容度降低的困境。面對這問題,如何去解決,封閉小區、大院的那堵牆是最顯眼的。因此,從政策上不批封閉住宅小區,並逐漸打開已經建成封閉住宅小區的圍牆,也就順理成章了。這是一種典型的“衝擊-回應”治理邏輯。
“衝擊-回應”的治理邏輯和封閉小區的形成類似,都是歷史發展的產物,自然有其歷史的合理性。重要的是如何回應?公共政策的制定、決策和執行,講究的是一種“系統性思維”,要儘可能以一種系統化的思維來考慮封閉小區、大院的“拆牆”政策。

方向


這就要做好廣泛的調研和多方位的思考。從目前的一波分析文章來看,至少提出了三方面的有益建議。其一,拆掉小區和大院的牆,是否存在一個先後性。
如果真的可以封閉式小區都打開,將極大緩解城市道路交通壓力,為進一步的城市規劃建設做好準備,也算是普惠大眾的好事。
不僅是公共停車位和園林綠地,開放式小區的社區安全、衛生、物業權責都將是亟待思考與解決的問題。
所以打開封閉式小區基本是不可能的,最適宜的方法是先做出幾個標準的開放式小區,最大限度減少打開封閉式小區的阻力。

存在問題


例如許多機關大院都在核心市區,佔據的面積也比住宅小區大許多,是必須一起拆呢,還是應該先拆公共功能更強的機關大院?
其二,郊區的大盤的牆是否有必要拆。以廣州番禺為例,著名的華南板塊存在多個大盤,周圍交通道路也算通暢,基於交通目標開放小區似乎意義不大,是否要納入到拆牆範圍?其三,住宅小區的公共道路、停車場、廣告牌和綠地面積,都屬於業主共同所有,拆牆之後,產物如何保護?是否準備贖買,又將以怎樣的方式、價格進行贖買呢?
公共媒體和自媒體上湧現的一系列討論,許多都非常有價值,上述三點只是其中的一小部分。雖然住宅小區是億萬民眾每日生活、居住之所,從安全到產權,從小區房價到公共服務,都是居民所關心的。但毫無疑問,對於城市本身乃至城市的居民來說,開放是最重要的價值之一。只有開放的城市才能更加包容,才能更富創造力,商業的、社會的、文化的發展,才能擁有源源不斷的動力。甚至也必須承認,封閉式的小區某種程度上增加了業主們的安保開支。
然而,宏大、抽象價值的實現與已有的安全、秩序訴求要能達至平衡。例如,開放小區之後的治安真空,能否及時填補;小區共有物業的產權能否獲得保障,業主們能否獲得合理的收益補償。這些非常實際的問題,縈繞在許多業主的腦海中。因此,對於試圖推動小區開放的政府來說,如何尋找一個支點,引導乃至吸引小區開放,是更值得探尋和推介的辦法。
城市是人類偉大的發明,每個置身其中的人,都有理由讓她更加開放、文明和繁榮。建立開放式的社區,並不是簡單拆牆就可以實現的,而應該通過多元博弈、共享收益的方式,這樣城市開放問題的決策和執行才能夠更加通暢。