土地金融

土地金融的特點

土地金融與其他部門金融不同，有以下特點。

1.土地金融是有擔保的金融　土地金融屬於長期信用，因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。擔保包括人的擔保(即信譽擔保，具法律效力)和物的擔保。人的擔保，通常是由信譽卓著或資本雄厚的第二人(可以是個人或企業)為債務人的債務清償提供擔保，當債務人不能履行貸款合同時，該第三人具有代為履行償還貸款的責任；物的擔保，就是以特定的財物為借款人債務的履行作擔保，當債務不能履行時，債權人有權行使該擔保物權，無論債務人是否還負有其他債務或是否將該擔保物轉讓他人，都能從該擔保物權的執行中獲得債權的優先清償。其中，人的擔保較為方便，物的擔保比較安全。兩種擔保可選擇其一，也可同時採用。台灣學者紀偉就說，要取得融資,"必有為人所信賴的基礎，此基礎不外人與物，個人生命及工作能力有限，短期尚足為信用基礎，若就長期而論，則非土地及其定著物不可",因此，土地金融的債權必須以物，即以土地及其定著物作擔保。但通常，出於土地金融的安全性考慮、往往是二者同時採用，如英國的房地產抵押貸款，除考察抵押物的價值外(即物的擔保),還非常重視對債務人償還能力.(即人的信用)的考察；而美國大部分的抵押除了要求房地產的擔保外, 還須有政府擔保機構的擔保。當人的擔保和物的擔保同時並存時，原則上應先行使擔保物權，因為人的擔保屬債權範疇，而物的擔保屬物權範疇。

2.土地金融以抵押權為基礎　土地金融以土地抵押為前提，以土地抵押權的設立為開始，並以抵押權的註銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。中國台灣學者黃通強調:"抵押權實為不動產金融之基礎。"①所謂抵押權，就是抵押權人對抵押財產享有的優先受償權，即債務人或第三人不轉移對其財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，當債務人不能履行債務時,債權人擁有從其抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款中優先受償的權利。

抵押權具有以下主要特點:(1)抵押權屬於擔保物權，其作用僅僅是為了擔保債權的清償，因此抵押權從屬於債權而存在，並將隨著債權的清償而消失。(2)抵押權擔保的債權具有優先受償權。即當同一債務有多項債權時，抵押權所擔保的債權必須優先清償。(3)用益物權可設立抵押權，抵押標的除了完全物權即所有權外，用益物權如使用權等也可設立抵押權。

在我國，可以抵押的房地產有:(1)依法獲得的出讓土地使用權;(2)依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;(3)依法獲得的期房所有權②;(4)依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的，抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押；以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的，該房屋佔有範圍內的土地使用權也隨之抵押；以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的，該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時，必須符合房屋預售和建築承包管理的有關規定。

不能抵押的房地產包括:(1)權屬有爭議的房地產;(2)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護範圍的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(4)已依法公告列入拆遷範圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(6)未依法登記領取權屬證書的房地產;(7)未經中國註冊會計師確認巳繳足出資額的外商投資企業的房地產;(8)行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。

3.土地金融一般要實行證券化　一般地說，土地金融和其他金融一樣，其負債大多為期限較短、流動性較強的短期負債,但其資產則具有期限較長、額度較大的特點，當該項信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重達到一定比例，通常為25%~30%時，銀行便可能面臨資金的流動性風險。為了使這部分長期資產短期化，即使資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化。

房地產的證券化包括:(1)房地產本身或所有權(在我國為土地使用權和房屋所有權)的證券化，就是將房地產本身的價值或產權進行小額分割，並以證券的形式表示，使大額的不易流動的土地和房屋價值具有了較好的流動性;(2)房地產抵押債權證券化，是將期長額大的抵押債權進行小額分割，以有價證券的形式，通過資本市場進行融資，使得長期的抵押貸款資產具有了很好的流動性。

4.土地金融具有較強的政策性　土地金融是受政府政策干預較強、獲得政府補貼較多的金融部門。一方面，農業土地利用、城市規劃、都市發展計劃、產業政策等對土地金融有諸多限制；另一方面，城市居民住房問題的解決，關係到社會的安定團結和政局的穩定，因此政府通常要透過房地產金融部門，通過各種獎勵、補貼或稅收優惠等手段，來支持購房貸款的發展，從而實現居民的安居樂業。

5.土地金融業務成本較高，但收益較好　一般講，一宗房地產抵押貸款一般需要經歷：借款人資信調查、房地產抵押物估價、抵押物保險、抵押權的設立到註銷，有時還需執行抵押權(當債務不能履行時);在這一過程中，需要和土地管理部門、產權登記機關、保險機構、評估機構等部門進行聯繫；需要有相關知識的專業人員協作，如：土地估價師、資信評估人員、律師、會計師、經紀人等的配合，因此，操作較為複雜，這使得土地金融的經營成本較高。但另一方面，因其涉及的步驟較多，使得房地產金融的業務派生性較強，即可帶動一些銀行中間業務的發展，為金融部門帶來了可觀的手續費收入。

土地金融的種類

土地金融包括市地金融和農地金融。

市地金融市地金融就是圍繞城市土地及其建築物的開發、經營和消費所進行的資金融通，包括:(1)房地產取得金融是對購買土地或建築物(包括住宅)所進行的資金融通;(2)房地產改良金融是對土地及建築物開發、建造所進行的資金融通;(3)房地產經營金融是對土地及建築物的經營，如租賃經營進行的資金融通。

農地金融　農地金融是圍繞農地開發、生產、經營所進行的資金融通，包括:"農地取得金融是對購買或租賃農地進行的資金融通;(2)農地改良金融是對農地的開墾、整治、農田水利、土壤改良等所進行的資金融通;(3)農地經營金融是指對購買牲畜、肥料、農機具以及進行農業經營活動進行的資金融通。農地金融與市地金融相比，期限較長,盈利性較差，風險較大，政策性較強，所以通常由政策性專業銀行經營，並需國家以信貸的途徑提供補貼。本章以市地金融為主要對象。

在美國，根據資金融通對象的不同可將房地產金融分為購屋金融(mortgage)、收益性房地產(incomeproperty)金融、土地開發(landde-velopmmt)金融和建築(construction)金融四種。

(1)購屋金融是指圍繞居民購買住房所進行的資金融通，也稱個人住房抵押貸款,是房地產金融的重要內容。

(2)收益性房地產金融是圍繞投資者購買經營性房地產(也稱非住宅類房地產),如商場、寫字樓、廠房等所進行的資金融通。投資者購買收益性房地產不是用於消費，而是作為投資，在買入和賣出之間獲得差價利潤，或用於出租經營獲得租金收入,或作為固定資產用於生產經營活動。這類房地產融資因其償還貸款的資金來源主要為經營收益，因此，對其償還能力的考察與個人住房貸款不同，應更為謹慎。

(3)土地開發金融是圍繞土地開發，如七通一平，三通一平等所進行的資金融通。其現金量具有根據工程進度分期投入、一次收回的特點，期限通常在1~2年，但大面積成片開發的期限有時較長。

(4)建築金融是圍繞房地產開發、建設所進行的資金融通。其現金流量也有分期投入、一次收回的特點。有時建築物和土地開發融資是不可分的，在我國稱房地產開發企業融資。另外，因后三種房地產金融形式貸款時間較短，盈利性強，並多由商業銀行給予貸款，所以也常歸為商業(commercial)信貸一類。

根據有無中介機構的參與，可將房地產金融分為房地產間接金融和直接金融。間接金融是指借款人通過金融機構(如銀行)獲得資金融通,金融機構並非真正的資金供給者，而是資金供需雙方的橋樑，故稱間接金融；直接金融是指借款人直接通過有價證券，從投資者手中籌集資金的活動。借款人包括個人和法人。個人為了購買、建造或修葺自用住房而向銀行申請貸款；法人主要包括房地產開發公司及其他購買房地產的非房地產企業客戶。房地產開發公司通常是為了獲得房地產取得、開發或經營資金而向銀行申請貸款或通過資本市場進行融資，非房地產企業的客戶主要是為了購置用於生產經營的固定資產或出於投資的目的而向銀行申請貸款或通過資本市場融資。以上的融資行為構成了房地產金融一級市場。當個人住房貸款在使銀行的信貸資產可能面臨流動性風險時，銀行有可能將個人住房貸款從其資產負債表中移出，以證券的形式出售給二級市場的投資人，通常為機構投資者，以便迅速收回資金，改善其信貸資產的流動狀況；而法人通過資本市場融資發行的有價證券也可在投資人之間進行轉移。以上構成了房地產金融的二級市場。

土地金融的功能

(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發展農業生產的功能。

(2)政府可通過土地金融手段推行農業政策與土地政策。

(3)籌集建設城鄉居民住房資金的功能。

土地金融的意義

一般國家的土地金融專業機構大多以農村為對象，協助農民經營與開發土地，並促進農、林、牧、漁等各個方面的建設。

我國發展土地金融對於土地開發、耕地保護和提高建設用地的利用率具有十分重要的意義。目前，我國土地金融的發展尚處於起步階段，但有很廣闊的發展前景。

首先，在對現有建設用地的開發中引入土地金融將有力地促進開發的深度和速度，大幅度提高現有建設用地利用程度，緩解建設用地供給的壓力，減少非農建設項目佔用耕地。

其次，在耕地後備資源開發和土地整理中引入土地金融，將會較大幅度的增加我國的耕地數量。

第三，在中低產田改造中引入土地金融，將加快我國提高耕地質量的速度。