城市房屋拆遷估價指導意見

印《城市房屋拆遷估價指導》

建房〔〕號

各省、治區、轄市建設廳(建委)，轄市房局、規劃局，疆產建設兵團建設局：

為了規範城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》和《房地產估價規範》，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》。現將《城市房屋拆遷估價指導意見》印發給你們，請遵照執行。

各地在執行中遇到的情況和問題，請及時反饋我部住宅與房地產業司。

建　設　部

二○○三年十二月一日

原文（已作廢，被《國有土地上房屋徵收評估辦法》取代）

第一條 為規範城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定和國家標準《房地產估價規範》，制定本意見。

第二條 城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。

第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委託評估確定。

第四條 拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職註冊房地產估價師簽字。

第五條 拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第六條 市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公開、透明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷範圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調並執行共同的標準。

第七條 拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委託。委託人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委託合同。

第八條 受託估價機構不得轉讓、變相轉讓受託的估價業務。

估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。

第九條 拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

第十條 受託估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

第十一條 拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 委託拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委託具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

公示期

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。

第十三條 市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建築結構的各類房屋的房地產市場價格。

第十四條 拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

第十五條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關係的第三人見證，並在估價報告中作出相應說明。

第十六條 拆遷估價一般應當採用市場比較法。不具備採用市場比較法條件的，可以採用其他估價方法，並在估價報告中充分說明原因。

第十七條 拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明，聽取有關意見。

公示期滿后，估價機構應當向委託人提供委託範圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委託人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

第十九條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構諮詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第二十條 拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請複核估價，也可以另行委託估價機構評估。

第二十一條 拆遷當事人向原估價機構申請複核估價的，該估價機構應當自收到書面複核估價申請之日起5日內給予答覆。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行委託估價機構評估的，受託估價機構應當在10日內出具估價報告。

第二十二條 拆遷當事人對原估價機構的複核結果有異議或者另行委託估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到複核結果或者另行委託估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。

第二十三條 估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條 省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職註冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。

第二十五條 受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關係或者是拆遷當事人的，應當迴避。

原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條 估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當迴避而未迴避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他後果的，應當承擔相應責任。

第二十七條 對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師註冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受託的拆遷估價業務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標準《房地產估價規範》和本意見其他規定的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第二十八條 以產權調換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調換房屋的房地產市場價格進行的評估，參照本意見執行。

城市規劃區外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，參照本意見執行。

第二十九條 本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本意見。

被 拆遷房屋貨幣補償金額=房地產 市場價格+搬遷補助費+臨時安置補助費+ 拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費+被 拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額

2011年國務院出台的《國有土地上房屋徵收與補償條例》在行政程序、補償標準等方面對徵收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及徵收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院2012年針對房屋徵收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明認為，而徵收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了徵收決定的前置程序問題、徵收補償協議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。“爭取在明年再出台一個相關的司法解釋。”