農村土地確權

土地確權機關及主管

確權機關是指依法有權確定土地所有權和使用權歸屬的行政機關。依照我國《土地管理法》第十六條的規定，確權的權利主體為鄉級或縣級以上人民政府，也就是說只有鄉級或縣級以上人民政府才具有確認所有權和使用權的權力。

主管是指確定土地所有權和使用權的具體承辦部門。土地管理部門作為人民政府的職能部門，具體承辦確權工作，對確權的意見和建議，要報同級人民政府作出決定。

土地確權必須確定一些基本原則，這些原則應體現土地確權的精神實質，為正確界定土地權屬指明方向，並在整個土地確權中始終起指導作用。

尊重歷史，面對現實的原則；

有利於生產和生活，有利於社會穩定的原則；

政策和法律並用原則；

分階段、區別不同情況處理原則；

權利設定一般法定原則。

土地詳查形成的土地權屬協議書、認定書、人民政府下達的土地權屬爭議處理決定；

城鎮地籍調查資料；

人民政府關於建設用地的批准文件；

土地出讓合同；

土地利用現狀調查資料；

人民政府頒發的房產證明；

新中國成立之後雙方簽訂的土地、山林等權屬或界線的協議；

危改、安居計劃的聯建房合同和公證書；

法院判決：使用土地的事實情況，是佔有還是侵佔，是善意的還是惡意的，是長期的還是暫時的等。

①集體所有土地一般為內部使用。

②重複徵用或劃撥，以後者為準。

③ 界線與面積不吻合的，以界線為準。在土地確權時，要處理好土地所有權和使用權與行政管轄權的關係、與特殊區域內部門管理權的關係、土地權屬與規劃區的關係。土地權屬確認的基本方法是調查、申報登記、核發證書，因此，確權主要是通過權屬調查和申請土地登記、核發證書實現的。

土地確權專用儀器

1、手持GPS面積測量儀；

2、測距望遠鏡

3、RTK

4、全站儀

農村土地承包經營權確權登記頒證若干問題

38、全家遷入設區的市轉為非農業戶口的承包地如何處理？

答：《中華人民共和國農村土地承包法》第二十六條規定“承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，發包方可以收回承包的耕地和草地”。

根據國發〔2014〕25號文件精神，現階段，不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件。對全家遷入設區市以上轉為城市戶口，承包地已經交回或收回的，本次不予確權登記。沒有交回或收回的，尊重其本人意願，願意交回的不予確權登記，不願意交回的應予確權登記。

39、集體供養“五保戶”的承包地如何確權登記？

答：根據《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規及政策的相關規定，集體供養“五保戶”的承包地應尊重“五保戶”的意願，確定是否進行確權登記頒證。集體不能強行收回“五保戶”的承包地作為集體機動地。

40、家庭承包方的代表如何確定？

答：家庭承包方的代表人是在承包合同上簽字的人或原土地承包經營權證書上記載的代表人。前兩項規定的代表人死亡、喪失民事行為能力或因為其他原因無法到場確認的，由農戶家庭成員共同推選。

41、其他承包方式的承包方代表如何確定？

答：個人或單位以其他方式承包農村土地的，土地承包方代表是在承包合同上簽字的自然人或承包單位的法人代表。在承包合同上簽字的自然人死亡或喪失民事行為能力的，依照繼承法的規定，由其法定繼承人協商決定承包方代表。

42、承包方土地承包經營權共有人如何確定？

答：承包方土地承包經營權共有人應以二輪土地承包時家庭實際人口為基礎，已死亡或戶口遷出的（如出嫁女、在校大學生、現役軍人等）應在備註欄標註清楚。二輪承包到現在，承包戶依法享有土地承包經營權的新增家庭成員，一併作為共有人進行登記，並在備註欄標註。“與戶主關係”欄按照國家規範填寫，如本人、配偶、子女、父母、祖父母、孫子女、兄弟、姐妹、其他等。

43、承包土地的調查結果由誰簽字確認？

答：按照《中華人民共和國農村土地承包法》、最高人民法院關於《農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號）等法律法規，家庭承包方式的調查結果由家庭承包方的代表簽字確認；其他方式承包的調查結果，由其他方式的承包方代表簽字確認。

44、新頒發的土地承包經營權證書和登記簿費用由誰承擔？

答：根據2014年中央1號文件要求，本次確權登記頒證工作費用由各級政府列入財政預算，中央財政給予補助。經研究並報省領導批准，我省新頒發的土地承包經營權證書和登記簿由省農委按規定樣式統一印製，費用由省級財政負擔，調繪勘測及其他工作經費由市、縣財政列入預算，不得向農民收取任何費用。

45、對於退耕還林如何確權？

答：對於退耕還林，農戶如果領取了林權證的，本次不予確權登記頒證。如果沒有領取林權證的，但領取了退耕還林補貼，應尊重農戶自己的選擇，是進行土地承包經營權確權還是等待領取林權證。對既沒有領取林權證，也沒有領取補貼的，應當進行確權登記頒證。

以全面摸清農村土地、房屋的空間屬性和權屬屬性，並建立健全設立、變更、註銷登記制度為主要內容。

2008年10月，中國共產黨十七屆三中全會發布《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，明確提出“健全嚴格規範的農村土地管理制度”，要求“搞好農村土地確權、登記、頒證工作。

2011年3月16日發布的“十二五”規劃綱[5]要提出，“搞好農村土地確權、登記、頒證工作，完善土地承包經營權權能，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利。在依法自願有償和加強服務基礎上完善土地承包經營權流轉市場，發展多種形式的適度規模經營”，並要求“堅持最嚴格的耕地保護制度，劃定永久基本農田，建立保護補償機制，從嚴控制各類建設佔用耕地，落實耕地佔補平衡，實行先補后占，確保耕地保有量不減少。”

2011年2月，農經發2011[2]號文件《關於開展農村承包經營權登記試點工作意見》中，明確指出承包經營權登記的主要任務是“查清承包地塊的面積和空間位置，建立健全土地承包經營權登記薄，妥善解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明確、登記薄不健全等問題，把承包地塊、面積、合同、權屬證書全面落實到戶，依法賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權”。

2013年中央一號文件，《中共中央、國務院關於加快發展現代農業，進一步增強農村發展活力的若干意見》提出，全面開展農村土地確權登記頒證工作。健全農村土地承包經營權登記制度，強化對農村耕地、林地等各類土地承包經營權的物權保護。用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查，儘快完成確權登記頒證工作。

備受關注的土地承包經營權確權登記頒證試點2015年將再度擴容。根據部署，湖南、湖北、江西、江蘇、甘肅、寧夏、吉林、河南、貴州等9省區今年將被納入土地確權登記頒證試點範圍。

由於一輪、二輪土地承包均是責任承包制，客觀上淡化了對空間信息的管理需求。加之法律的缺位，農村資產權屬關係並沒有得到根本的明確，在此基礎上進行的流轉、征地佔用等行為，使政府掌握的權屬資料與實際情況存在較大誤差。凡此種種原因造成了目前我國農村承包地地籍管理混亂的現狀：1）沒有一個清晰的登記農村土地的賬目，和一個有效的、圖賬對應的農村地籍信息管理系統，政府無法清楚的掌握農用地的空間信息；2）村民之間，集體與個人之間不少遺留問題關係錯綜複雜，造成權屬信息不明確；3）農村居民對其土地的產權沒有證書依據。

為夯實農村產權制度改革的地基，需要理順農村現有產權關係。只有在理清國家與集體經濟組織、集體經濟組織與村民之間的財產權利界限的基礎上，才能構建起完整的農村資產財產權益體系，盤活農村生產要素，解放農村生產力。因此，對農村土地與房產的大規模確權登記，是農村產權制度改革的首要任務。

依照《城市房地產管理法》第17條規定，改變土地用途應依循以下程序：

1. 取得出讓方和城市規劃行政主管部門的同意

土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權出讓金的變化。同時，土地用途的改變，必然發生土地使用權出讓合同中規定的權利義務關係的變化。因此，《城市房地產管理法》第17條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條，都規定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批准。

土地用途是城市規劃的重要內容之一，改變后的土地用途必須符合城市規劃的要求。因此，改變土地用途亦應取得城市規劃行政主管部門的同意。

2.簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同

土地用途的改變是土地使用權出讓合同內容的重大變更，因此，土地用途的改變，在取得出讓人和城市規劃行政主管部門的同意之後，應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓年限，並相應調整土地使用權出讓金。

2011年5月，國土資源部、財政部和農業部下發了《關於加快農村集體土地確權登記發證工作的通知》，要求完成農村集體土地所有權證的確權登記發證工作，這項工作意義十分重大，涉及廣大農民的切身利益，對農村經濟社會發展影響巨大而深遠。通過農村集體土地確權登記發證，依法確認農民土地權利，強化農民特別是全社會的土地物權意識，有助於有效解決農村集體土地權屬糾紛，在城鎮化、工業化和農業現代化進程中切實維護農民權益（天誠國土）。

1、農村集體土地確權登記發證工作的內涵是什麼？

大家都知道，我國的土地所有權分為兩種，一種是國有土地所有權，主要是城鎮範圍內的土地；一種是集體土地所有權，主要是農村範圍內的土地。國有土地使用權的登記發證工作總的來說，做的是不錯的。這次農村集體土地確權登記發證工作是要完成集體土地所有權、集體建設用地使用權和農民宅基地使用權等三權的登記發證工作。

2、我省農村集體土地確權登記發證工作的進展情況？

答：我省的這項工作起步較早，發展較快。據統計，農村集體土地所有權、集體建設用地使用權和農民宅基地使用權等三權的登記發證率分別為94%、92%和94%。在全面完成農村集體土地所有權登記發證工作是沒有問題的。可完成集體建設用地使用權和農民宅基地使用權的確權登記發證工作。

3、農村集體土地確權登記發證工作主要遵循哪些原則？

答：主要有五項原則：

一是依法依規原則。二是便民高效原則。三是因地制宜原則。允許各地根據自身的經濟、社會、技術條件和工作基礎，在滿足維護農民土地權益和管理需要的前提下，進一步細化政策，選擇合適的技術手段。四是急需優先原則。五是全面覆蓋原則。即農村集體土地所有權確權登記發證應覆蓋到全部農村集體土地，包括林地、草地等。

4、哪些情況下暫緩辦理集體土地所有權、使用權登記？

答：有下列情形之一的，暫緩辦理集體土地所有權、使用權土地登記：

（一）土地權屬有爭議；（二）經依法批准，徵收為國有土地；（三）其他法律法規規定暫緩辦理的。

5、怎麼處理農民宅基地這一農村土地工作的難點和熱點問題？

答：農民宅基地歷史延續時間較長，情況相對比較複雜，為此，國家四部委對下列一些問題作了具體的規定：

（1）非本村村民的，因地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，在符合當地規劃的前提下，經集體大多數成員同意並經有權機關批准異地建房的，可按規定確權登記發證。

（2）已擁有一處宅基地的本集體成員，或非本集體成員的人員，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證。

（3）已非本村村民，原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該農民集體出具證明並公告無異議的，可依法辦理土地登記。

（2）、（3）兩類的，均需在《集體土地使用證》記事欄應註記“該權利人為非本集體成員”。

6、在農村地區特別是城市周邊地區，“小產權房”問題突出，對此如何處置？

答：所謂的“小產權房”就是在集體土地上違規建設，供非本集體成員居住的商品房。依據《土地管理法》的規定，只有本集體組織成員每戶才能享有一處宅基地，因而“小產權房”是不合法的，這也是“小產權房”不能辦理土地使用權證的原因。由於這一問題涉及不少老百姓的利益，國土資源部在北京和上海等地進行試點，我們將根據試點后國土資源部的統一規定去完善相關的手續。

確權頒證之後，將給農民帶來四大好處。

首先是有利於強化物權保障。土地是農業最基本的生產資料，也是農民的“命根子”，一經確權，農民就是土地承包經營權的物權權利人，有利於依法保障農民的土地承包權益。

其次，有利於強化承包農戶的市場主體地位和家庭承包經營的基礎地位，為鞏固農村基本經營制度提供強有力的制度保障。經過確權頒證之後，土地既是資源，又是資產，農民就等於握住了自己的土地使用權，無論誰想再動農村的承包地，都必須經過本戶同意。如果農民外出打工，還可依法把承包地進行流轉，交給家庭農場、農民合作社等來經營，換取實物或租金。這樣一來，農民的財產性收入就會增加。

再次，農民可用自己的權證進行抵押貸款。當前，因部分農民無法提供擔保、沒有足夠的抵押物，貸款難問題較突出。而確權登記頒證以後，隨著相關政策的陸續出台，農民就可用自己的權證進行抵押貸款。

最後，有利於明確土地承包經營權歸屬，為解決土地承包經營糾紛、維護農民土地承包的各項合法權益提供強有力的原始依據。如果耕地面積四至不清、面積不明承包地流轉就潛藏較大風險，不僅農戶不能放心流轉土地，土地規模經營主體也難以安心經營，必然制約現代農業發展。

“農村土地的確權頒證會促進土地的流轉，土地逐步流入、聚集到種植大戶、種植能手的手中就會培育出一批家庭農場，這是以農戶為主體的，同時也會催生出一批農業龍頭企業開展經營。權屬關係的穩定，財產權利保護的完善，土地流轉中契約交易行為的規範，降低了流轉各方的風險，減少了流轉過程中的模糊環節，增強了流轉的穩定性，流轉的周期也會更長一些，規模會更大一些，參與流轉的覆蓋面也會更廣一些。實際上我們陝西土地流轉的步伐遠遠落後於發達地區，其中一個關鍵原因就是家庭農場等受到了規模的制約，土地不能夠順暢獲得，經營行為也會受到很大限制，風險也會提升。確權工作等於是為這些產業主體的發展奠定了一個非常重要的基礎和起點。”楊在明說。