房產買賣

房產交易市場是一種沒有櫃檯的交易市場，買賣的過程沒有物流過程，只是貨幣與房產權利的轉移過程，不發生房產物質實體的空間移位。

房產交易市場是一個供給稀缺、壟斷與競爭並存的市場，因而這是一個既布滿希望又布滿了欺詐與陷阱的市場。

一、買賣的對象是房產的所有權

在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權於他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款並取得約定之物的所有權的人稱為買受人。

我國《合同法》第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款的合同”。

房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。

需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信託等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信託是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。

區分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同於買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含佔有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關係中的不包含處分權的承租權。

二、出賣人須有處分權

《合同法》第一百三十二條規定：“出賣的標的物應當屬於出賣人所有，或者出賣人有權處分。

在房產這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權的一物一權主義原則決定的。雖然房產這個特定物的主人們之間可能存在共有關係，但所有權只能有一個。作為買方來說，只能對房產的主人及其代理人談買賣房產的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產的所有權人或其代理人，那麼這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產所有權人權益的行為。

出賣人須有處分權，包括以下幾種情況：

一種是出賣人本身就是房產所有權人，並且其所有權並沒有受到如優先購買權、共有權、抵押權等對處分權的限制；

第二種是出賣人是待售房產的實際權利人，但這個房產因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據相關法律法規的規定，取得了預售的合法許可，也可以作為有權處分的出賣人，主要指正在開發樓盤或未竣工樓盤的房地產開發商；

第三種是前兩種出賣人所委託授權的代理人或行紀人。