城市房地產稅

2008年12月31日，國務院總理溫家寶簽署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。

我國現行稅制中的房產稅、城市房地產稅和遺產稅（目前沒有立法開徵）等3種稅都屬於財產稅。

城市房地產稅是對屬於中外合資經營企業、中外合作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產所有人或使用人徵收的一種稅。

中國對房屋土地的課稅已有近二千年的歷史1949年中華人民共和國建立后，政務院發布的《全國稅政實施要則》(1950)中列有房產稅和地產稅1951年8月國務院頒發《中華人民共和國城市房地產稅暫行條件》，將兩稅合併。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業徵收的城市房地產稅併入工商稅，保留稅種對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業徵收。進入80年代以後，隨著中國對外經濟合作的發展，外商投資企業逐漸增多，財政部確定對外國企業和外商投資企業的自有房產，按《城市房地產稅暫行條例》的規定徵收房產稅。中國憲法規定城市土地屬於國家所有。對外國企業和外商投資企業使用的土地，由有關部門徵收土地使用費，不再徵收地產稅。1986年10月1日開徵房產稅以後，對房管部門及國內個人改徵房產稅，對外國僑民、外國企業和外商投資企業繼續按《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》的規定徵收房產稅。

城市房地產稅徵收範圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產。

開徵地區和標準由各省確定。

城市房地產稅的計稅依據分為兩種：一是以房價為計稅依據；二是以出租房屋的租金收入為計稅依據。與計稅依據相應，城市房地產稅的稅率也分為兩種：按照房價計稅的，稅率為1.2%；按照房租計稅的，稅率為12%。

城市房地產稅的納稅人，是房產的產權所有人。產權出典的，由承典人繳納。

在中華人民共和國境內擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業是城市房地產稅的納稅義務人。

目前只對外商投資企業徵收。

城市房地產稅的計稅依據為房屋折余價值或房屋租金收入。城市房地產稅依房屋折余價值按年計征，稅率為1.2%；

城市房地產稅依租金收入按年計征，稅率為12%。

納稅人繳納房產稅的地方。房產稅由納稅人向房產所在地的稅務機關繳納。房產不在一地的納稅人，應當按照房產坐落的地點分別向房產所在地的稅務機關納稅。

城市房地產稅實行按年徵收，分期繳納，具體納稅期限，由當地稅務機關確定。

對外商投資企業城市房地產稅的減免，由各省人民政府決定。城市房地產稅按年計征。

準確計算城市房地產稅，需要根據稅法的有關規定，正確掌握計算方法，具體公式如下：

（1）按照標準房價計稅的，年應納稅額=適用單位標準房價×應稅面積×1.2%；

（2）按照標準房租價計稅的，年應納稅額=適用單位標準房租價×應稅面積×18%。

例：某中外合資企業，使用土地面積15000平方米。自有應稅房產面積2000平方米，經核定平均單位標準房價為150元。計算該企業每年應納的城市房地產稅。解：應納房產稅額=2000×150×1.2%=3600元。

根據規定，中外合資經營企業使用的土地應徵收土地使用費，不再徵收地產稅。該企業全年應繳納城市房地產稅3600元。

城市房地產稅制中對某些特殊情況給予減稅或免除稅負的一種優待規定。2009年以前城市房地產稅的減稅、免稅規定主要由地方政府給與，例如：

（1）新建的房屋，自落成的月份起免稅三年。

（2）翻建房屋超過新建期50%的，從竣工月份起免稅二年。（以上兩項免稅規定不適用於外商投資企業）。

（3）華僑、僑眷用僑匯購買或建造的房屋，從發給房屋產權證之日起，五年免征房產稅。

（4）其他有特殊情況的房產，經省級以上人民政府批准后，可以減稅或免稅。

第一條　房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。

城市房地產稅第二條　房產稅由產權所有人繳納。產權屬於全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

第三條　房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

第四條　房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

第五條　下列房產免納房產稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；三、宗教寺廟、公園、名勝古迹自用的房產；四、個人所有非營業用的房產；五、經財政部批准免稅的其他房產。

第六條　除本條例第五條規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。

第七條　房產稅按年徵收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第八條　房產稅的徵收管理，依照《中華人民共和國稅收徵收管理暫行條例》的規定辦理。

第九條　房產稅由房產所在地的稅務機關徵收。

第十條　本條例由財政部負責解釋；施行細則由省、自治區、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。

第十一條　本條例自1986年10月1日起施行。

《關於檢發<關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定>、<關於車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》下發后，各地在貫徹執行中又陸續提出一些需要明確的問題。經研究，現作如下解釋和規定：

城市房地產稅關於“房產”的解釋

“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。根據總局（86）財稅地字第008號文規定，“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價”。因此，凡按會計制度規定在帳簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按規定減除一定比例後作為房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。

關於房屋附屬設備的解釋

房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網，照明線從進線盒聯接管算起。

關於工商行政管理部門的集貿市場用房徵收房產稅的規定

工商行政管理部門的集貿市場用房，不屬於工商部門自用的房產，按規定應徵收房產稅。但為了促進集貿市場的發展，省、自治區、直轄市可根據具體情況暫給予減稅或免稅照顧。

關於專用汽車（改裝車）征免車船使用稅的規定

專用汽車是指裝置是專用設備，具備特定的專用功能，用於承擔專門運輸任務或專項作業的汽車。凡環衛環保部門的路面清掃車、環境監測車；醫藥衛生部門的醫療手術車、防疫監測車；民政部門的殯儀車；公安勘察車、交通監理車等，不論是否收費，均免徵車船使用稅。凡用於生產經營的專用汽車，如流動餐車、液化石油氣罐車、冷藏車等均應徵收車船使用稅。對專用於建築作業、石油地質作業、機場作業、農林牧漁業等的專用汽車，如：瀝青撒布車、混凝土攪拌車、架線車、野外工程車等等，省、自治區、直轄市可根據具體情況分別規定徵稅或免稅。專用汽車根據其功能噸位，參照機動載貨汽車稅額計算徵收車船使用稅。

關於實行自收自支的事業單位征免車船使用稅的規定

由國家財政部門撥付事業經費的單位實行自收自支后，從事業單位經費實行自收自支的年度起，免徵車船使用稅3年，3年後應按規定徵稅。

以城市中的房屋、土地為徵稅對象、按照其價值或租價徵收的一種稅。中華人民共和國成立后，1950年1月，政務院公布《全國稅政實施要則》，規定全國統一徵收房產稅、地產稅兩個稅種。同年6月調整稅收，將房產稅和地產稅合併為房地產稅。1951年8月8日政務院公布《城市房地產稅暫行條例》。1973年全國試行工商稅後，規定實行工商稅的納稅人繳納的城市房地產稅併入工商稅內繳納。城市房地產稅只對房地產管理部門，有房地產的個人和外國僑民徵收。1984年第二步利改稅和工商稅制改革時，確定恢復這個稅種。考慮到我國的實際情況，將城市房地產稅分設為房產稅和土地使用稅，並分別制定條例。1986年9月國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，於當年10月起施行；1988年國務院又頒布了《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，於當年11月起施行。為適應社會主義市場經濟發展的要求，1994年稅制改革將上述兩個暫行條例進行了修訂。按照《城市房地產稅暫行條例》規定，房地產稅由產權所有人繳納，產權出典者，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在當地或產權未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代為報繳。《條例》還規定，房產稅依標準房價按年計征。地產稅依標準地價按年計征。標準房價與標準地價不易劃分的，可依標準房地價合併按年計征。《條例》還規定，依房價按年計征的房產稅，稅率為1%；依地價按年計征的地產稅，稅率為1.5%；依房地價合併按年計征的房地產稅，稅率為1.5%；依房地租價計征的房地產稅，稅率為1.5%。1953年稅制修正時改為：從價按年計征的房產稅，稅率為1.2%；從價按年計征的地產稅，稅率為1.8%；從價合併按年計征的房地產稅，稅率為1.8%；從祖計征的房地產稅，稅率為18%。

國務院決定將取消城市房地產稅

國務院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。會議決定將按照法定程序取消城市房地產稅。

會議指出，近期國家採取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。

會議決定，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。