經濟租用房

和經濟適用房區別

1.經濟適用房是一種住房消費形式。

2.經濟租用房是一種住房產品分配形式。

經濟租用房的興起

2008年，北京開始考慮要發展一批政策性租賃住房，以解決30周歲以下的單身家庭，特別是創業青年的住房問題。在一家媒體工作的馮強年收入不過5萬餘元，想在北京市區購買60平方米左右的房屋，不吃不喝也得15年左右。

北京並不是首先提出經濟租用房概念的城市。在此之前，廈門、杭州等多個城市也早已研究“經濟租用房方案”。2007年，國務院督察組在檢查各地落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》時，發現福建等地在推行一種經濟租用房。這些經濟租用房以政府提供政策支持為前提，用市場的辦法建設和租賃，其租金價格略低於同等條件下的市場租金價格，房屋多為小戶型，供應對象為當地中等收入家庭，申請者必須為自住。

這種為城市“夾心層”解決“居者有其屋”的舉措，以不同的形式在天津、青島、北京等城市紛紛試水。

經濟租用房的困難

租房居住的消費模式在西方國家早司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統“買房”觀念的影響，經濟租用房的探索與推行面臨政府財力不足、城市配套政策滯后和運營監管困難的諸多不適。

即使在最先試水的福建省，由於投資收益期長，利潤低，大面積推行經濟租用房將面臨巨大的困難。福建省建設廳相關人士透露，由於中等收入人群數量龐大，當前對經濟租用房不排除設置一些限制條件，例如限制首次置業才可申請等等。而對另外一些城市，在廉租房的建設上就已是捉襟見肘，更無力顧及其他了。瀋陽市房屋租賃管理中心副主任秦家石介紹，瀋陽今明兩年將投入36億元，解決全市12.8萬戶低收入家庭住房困難問題。“瀋陽去年的地方財政一般預算收入230億元，一年拿18億元解決廉租房問題已不易，哪有錢再想別的？”

將經濟適用房改為經濟租用房似乎是順理成章的解決之道，國家相關部門不久前公布的《經濟適用住房管理辦法》中也明確提出，“經濟適用房”走租售並舉的道路，具體形式由地方政府決定。但時至今日，各地“經濟適用房”分配形式仍是售的多，租的少。原因是地方政府和企業需要靠出售經濟適用房來實現資金迴流，出租需要地方政府或企業投入大量資金，在沒有相應的稅收和金融優惠支撐的前提下，地方政府和企業不想也沒能力大量持有並出租經濟適用房。

如果說財力是制約政府層面的因素，那配套政策滯后更為百姓所感知。在瀋陽一家事業單位工作的李先生對記者說，他不會考慮租房居住。“租房后戶口怎麼落，小孩上學也不知該去哪個學區。”在瀋陽，過去想落戶口必須得擁有價值20萬元以上的自有住房，後來這個標準雖有降低，但租房者仍難以落戶。長期以來，許多城市在政策層面鼓勵人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優惠等等，可謂一應俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關注和扶持。

問題還不止這些。中國社科院財貿經濟所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛指出，建設政策性租賃房還涉及到後續運營管理的問題，如果由政府來做管理，不僅需要投入大量的監管成本，同時也容易給滋生腐敗製造空間。

經濟租用房的前景

目前福建等地開展的經濟租賃房試點還局限於地區性自發行為，然而作為一種全新的住房消費理念，雖面臨諸多考驗，但其前景卻相當明朗。

伴隨著城市化進程的不斷加快，外來務工人口成為各大城市實現住有所居的最大難題。據了解，瀋陽市區常住人口500多萬，而外來務工人員粗略測算200多萬人，其中大部分人租房居住。租賃市場空前火熱，房屋租金不斷上漲。

而越來越多的城市原居民也開始接受以租代買的房屋消費方式。按照廈門市最初的設定，政府提供的保障性租賃房約佔20%，保障性的經濟適用房約佔80%。而在實際的申請和分配中發現，只有10%的人選擇了保障性經濟適用房，90%的人都選擇了保障性租賃房。截至2007年12月31日，全市共受理低中收入保障性住房申請13685戶，其中保障性租賃房11797戶，保障性經濟適用房1888戶。

巨大市場需求，是催生經濟租用房改革推進的根本動力。據悉，今年北京市在解決本地居民住房困難和自住性住房需求的同時，還將研究解決引進人才、來京創業常住人口和外來務工人員的住房問題。在外來人口集中的區域、行業，組織進行試點，統籌安排建設部分集體宿舍或出租房屋，提供給外來務工人員居住。為此，今年北京市將研究政策性租用房政策，探索經濟適用房和兩限房租售並舉制度。

部分經濟適用房由售向租轉移，也將成為一種現實需要。目前，不少城市商品房銷售遇冷，也成為經濟租用房的潛在房源。從去年年底開始，廈門的商品房銷售持續萎縮。從廈門市房地產交易網可以看到，目前的成交量只是以前的1/5左右。如果政府回購並用於經濟租用房，不僅可以激活龐大的空置房源，也可快速培育和發展房屋租賃市場。

另外值得一提的是，經濟租用房也早已得到高層關注和認可。住房和城鄉建設部部長姜偉新不久前在中國發展高層論壇上，提到政府將從實際出發，幫助那些既不屬於廉租住房保障對象又沒有能力進入市場的家庭，在講到允許各地區探索住房政策體系改革時，則明確提到了發展政策性租賃住房。

目前，一些城市對經濟租用房的試水已漸入實質性操作階段。如青島擬在“限價房”中拿出約10%房屋用於政策性租賃房，政府制定出租條件和租金水平，開發商負責配建和後期管理，6年後可以上市交易，屆時不再“限價”。