房地產項目管理

爭取項功施項管標。

取項功，首必須

()具項充略研究，制確、科、符合際、執項標計劃。

(2)要對項目技術方案進行科學、經濟的設計。在設計的過程中，要堅持技術先進與經濟合理相結合的原則，堅持資源可持續利用的原則，堅持經濟發展與人類生存發展相結合的原則，加強人居環境的改善，保證項目實施的安全性和使用的高效性。

(3)要建立一支有力的高素質的項目管理隊伍。只有具備高素質的項目管理隊伍，才能將上層系統的戰略目標計劃和複雜的工程技術方案同具體項目的實際情況結合起來，才能把所有的項目參與者調動起來，融為一個統一的整體，才能把項目所有的活動聯繫起來，形成一個有序的整體。因此，高素質隊伍的建立是項目成功的關鍵和基礎。

上述三個方面的工作是項目取得成功的前提條件和基礎。這裡的項目成功是一個相對的概念，是相對於項目所處的具體環境而言，離開了這個具體環境，一個成功的項目也可能會轉化為不完全成功的項目，相反，一個非成功項目也可能轉化為一個基本成功的項目。因此，成功項目在不同時期、不同環境下的判斷標準是有差別的。但這並不是說沒有判斷標準，一般情況下，作為一個成功的項目應滿足下列條件。

一個成功的項目應滿足的條件

(1)要在限定的費用條件下，儘可能地降低項目的費用消耗，減少資金的佔用，達到項目預定的使用功能和使 用效果，使項目在使用過程中能經濟、安全、高效地運行。

(2)要在預定的時間內完成項目的建設，不拖延，及時地實現投資目的，達到預定的項目總目標和要求。

(3)要使項目能合理地有效地利用各種資源，使項目具有可持續發展的潛力。必須使項目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意(這可能是一個比較苛刻的條件)。

(4)必須使項目與環境協調。這是“以人為本”思想在房地產項目的具體體現，包括與自然環境的協調，與人文環境的協調，與社會環境的協調。

(5)必須使項目實施按計劃、有秩序地進行，儘可能降低工程變更和事故發生，較好地解決項目過程中出現的風險、困難和干擾，使項目的損失降低到最低限度。

要使項目完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。因為在一個具體的項目中各個評價指標的重要地位不同，常常需要確定它們的優先順序，如有的指標必須保證，有的指標儘可能照顧，有的指標是不可能完全得到保證，甚至有些指標之間是相互矛盾的等。因此，在具體項目中，我們應根據項目的具體特點，確定各個指標的優先等級，保證項目總體目標的實現，這一工作實質是屬於項目目標優化的工作內容。

當然，項目是否能夠獲得成功，不僅與項目管理的內容和方法手段有較強的相關性，而且與項目管理的目標設計是緊密相連的，如英國建造學會在《項目管理實施規則》中定義項目管理為：“為一個建設項目進行從概念到完成的全方位的計劃、控制與協調，以滿足委託人的要求，使項目得以在所要求的質量標準的基礎上，在規定的時間內，在批准的費用預算內完成。”在房地產項目管理的多目標體系中，其三大基本目標及其關係的確定是建立項目目標體系的主要內容。所以房地產項目管理的功能(質量)目標、進度(工期)目標和費用(成本)目標，共同構成了房地產項目管理的目標體系，項目管理的三大目標通常由項目任務書、技術設計和計劃文件、合同文件(承包合同和諮詢合同等)具體地定義。這三大基本目標在項目生命期中有如下特徵：

(1)三大基本目標共同構成項目管理互相聯繫、相互影響的目標系統。某一方面的變化必然引起其餘兩個方面的變化。如果過於追求縮短工期，必然會損害項目的功能(質量)，引起成本增加。所以項目管理應追求它們三者之間的優化和平衡。

(2)這三個基本目標在項目的策劃、設計、計劃過程中經歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細的過程。項目管理的三大目標必須分解落實到具體的各個項目單元(子項目、項目活動)上，這樣才能保證總目標的實現，形成一個完整的控制體系，所以項目管理實質是目標的管理。

(3)三個基本目標結構關係的均衡性和合理性，構成項目管理目標的基本邏輯關係，任何只強調最短工期、最高質量、最低成本都是片面的。它們的均衡性和合理性不僅體現在項目總體上，而且體現在項目的各個單元上。

珠海網欣房地產項目不僅是一個相互聯繫、相互影響的多目標體系，而且系統內各目標之間必須保持一定的均衡性和合理性。所以房地產項目管理在各個內容之間嚴密邏輯性的作用下，共同構成一個完整的系統。但是不同的視覺，對項目管理系統有不同的描述：

按系統工程理論，結合管理工作的一般流程

可將項目管理系統地描述為： “預測——決策——計劃——控制——反饋……修正決策——計劃”等職能的結合體。這一系統結構，主要通過內部的邏輯關係，不斷地對目標系統進行修正，營造一種良好的環境系統，使項目各參與者能高效地完成既定的項目任務，實現項目的總目標。

按項目實施過程，可描述為下列幾個階段

1)項目的定義、目標設計和可行性研究。

2)項目的系統分析，包括項目的外部系統(環境)調查分析和內部系統(項目結構)分析等。

3)項目的計劃管理，包括項目的實施方案及總體計劃、工期計劃、成本(投資)計劃、資源計劃以及它們的優化。

4)項目的組織管理，包括項目組織機構設置、人員組成、各方面工作與職責的分配、項目管理規程的制定。

5)項目的信息管理，包括項目信息系統的建立、文檔管理等。

6)項目的實施控制，包括進度控制、成本控制、質量控制、風險控制、變更管理等。

7)項目的後期管理，包括項目驗收、移交、運行準備、項目后評價與總結、項目使用管理(物業管理)，以及目標實現的程度、存在的問題分析等。

按照工作任務，可描述為下列幾個方面

1)成本管理，包括工程估價(即工程的估算、概算、預算)、成本計劃、支付計劃、成本控制(包括審查監督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、工程款結算和審核。

2)工期管理，這方面工作是在工程量計算、實施方案選擇、施工準備等工作基礎上進行的，包括工期計劃、資源供應計劃和控制、進度控制。

3)質量控制，包括工程質量和管理過程的質量等。

4)現場管理，包括現場物流的管理、場地使用管理以及現場安全管理等。

5)組織和信息管理。組織管理包括組織機構的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責權利的落實、管理規範的制定、內部與外部關係的協調、爭執的解決等，信息管理包括信息系統的建立、信息流的確定、信息處理過程的控制，還有信息形式、內容、傳遞方式、存檔時間的確定等。

6)合同管理，包括招標投標的合同策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理、索賠管理等。

7)風險管理，包括風險識別、風險計劃和控制。

房地產成本管理系統：

功能優勢

·項目計劃管理

·採購招投標

·工程材料管理

·工程進度管理

·任務管理

·質量管理

·目標成本

·合同訂立

·合同執行

·成本的拆分與歸集

·合同付款

·現金流

·合同分析

·動態成本

·成本構成分析

·可售單方成本分析

·報表管理

·簡訊平台

·財務介面

·操作日誌管理

客戶價值

·為企業的發展提供知識儲備

·全生命周期的動態成本管理

·嚴謹的成本控制體系，權威、科學的決策依據

·完備的事前評估及控制機制

·將被動工作演繹為主動

·靈活強大的自定義報表體系，支持層層鑽取式查詢

網欣房地產成本管理

網欣房地產成本管理系統是以合同管理為中心，圍繞工程項目運營的進度、資源、質量、成本等管理要素，對工程項目進行綜合動態管理，全面實現項目進度-資源-成本的集成控制。同時通過項目的綜合檢測與分析，為項目決策人員提供多方位的價值評估與分析，解決領導最關心的宏觀總體問題。

功能優勢

·項目計劃管理

對項目計劃的制訂和執行情況進行管理，其中包括對部門計劃的執行情況進行管理。

·採購招投標

用於管理採購招投標環節，合作夥伴信息、材料信息、招投標計劃等業務流程等。

·工程材料管理

實時掌握材料在實際工程中的應用情況，並支持對材料實現計劃管理；支持對材料計劃、供貨、領用的全程追蹤，避免“超領”“超供”現象的發生；可直接查詢供貨單位與領用單位的材料供應與使用情況。

·工程進度管理

以項目計劃編製、審核、執行、分析、調整為核心流程，支持對時間進度和工程進度的精細化過程式控制制；支持以圖片、視頻的形式上傳和展示形象進度。

·任務管理

用於跟蹤項目執行情況，支持任務的審核與查看，並可設置任務提醒。

·質量管理

可制訂相關質量控制制度及質量控制計劃，管理人員根據質量計劃來安排質量檢查與評定工作。對設計工作各個環節及交付成果，制訂質量檢查制度及質量標準。並支持對質量檢查過程中的評定結果與不合格項整改過程的記錄功能。

·目標成本

·合同訂立

用於對公司各項目所簽訂的合同、合作夥伴、材料及相關文檔統一管理，支持相關文檔的上傳、下載、在線查詢功能，並支持對合同的借閱情況進行管理。

·合同執行

用於跟蹤合同執行的全過程，包括合同的變更申請、正式變更、准結算、結算，及付款計劃的確定、應付款和實付款信息的查詢。

·成本的拆分與歸集

將每個合同發生的各種費用分攤到最末級成本科目的最明細核算對象中，獲得已發生的合同性成本。系統支持自動拆分及自動應用拆分規則，用戶可以進行快速拆分和批量拆分操作。

·合同付款

用於記錄合同付款計劃的確定、審核和款項支付。支持資金計劃的制定和付款計劃、應付款和實付款信息查詢；並可對發票進行管理及查詢。

·現金流

生成項目動態投資計劃，並將待分配餘額分配到每月具體的投資計劃中，得到該項目周期的動態投資計劃；根據公司設置現金流量模板，結合相應成本核算對象生成現金流量。

·合同分析

支持對合同執行、合同付款等情況進行統計分析，並以圖表的形式顯示。

·動態成本

根據目標成本、成發生成本和調整成本，自動計算出各核算對象的最新動態成本和統計分析報告，對動態成本和目標成本之間差異進行比較，同時對動態成本數據進一步按產品（如商鋪、住宅、車庫）分攤，得到項目按產品分配的成本數據。

·成本構成分析

通過對核算對象的目標成本、動態成本、實際成本、實付成本進行分析，為用戶提供最新的成本統計結果。

·可售單方成本分析

根據已制定的目標成本、最新動態成本與對應核算對象的可售面積，計算各核算對象目標成本可售面積單方造價與動態成本可售面積單方造價。

·報表管理

整個成本系統的內置統計報表，按業務分類組織。支持各類報表自定義功能。

·簡訊平台

利用手機簡訊服務的功能，支持用戶通過簡訊訂閱報表信息，接收反饋信息。支持多種介面，如網關、GPRS Modem；並支持多種應用插件。

·財務介面

支持與金蝶、用友、Oracle等財務軟體的無縫鏈接。可實現與Project、Excel之間的數據交換。

·操作日誌管理

系統實時監控並記錄所有進入系統的操作人員對每功能模塊的操作情況。

客戶價值

·為企業的發展提供知識儲備

自動積累並優化目標成本參數，建立並完善成本管理知識體系，為企業再一次開發過程中的目標成本的制定提供數據依據。

·全生命周期的動態成本管理

·嚴謹的成本控制體系，權威、科學的決策依據

基於合理的成本結構分類科學制定目標成本，以此作為成本控制的上限；通過動態成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況，並支持對異常成本產生根源的逐層深化分析；結合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗，通過動態成本反映相關成本指標執行情況，為成本績效考核提供科學依據。

·完備的事前評估及控制機制

支持相關部門在審批待簽合同時，試算評估該合同對整體成本及資金流的影響，也可在審批各項進度款時，試算評估該筆款的支付對現金流的影響，真正實現數字化事前控制。

·將被動工作演繹為主動

統一管理合同的變更、簽證，防止變更黑洞；科學的合同付款體系，徹底杜絕超付現像等多種預警機制，主動為您把握關鍵業務環節，將被動工作演繹為主動。

·靈活強大的自定義報表體系，支持層層鑽取式查詢

系統具有強大而靈活的報表管理體系，客戶可根擾自己工作需要自定義各類報表，方便快捷的統計數據，在一定程度上滿足個性化應用需求。

房地產項目管理系統的複雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據不同的分類標誌，項目管理方法劃分為下列不同的形式：

(1)按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現場管理方法等。

(2)按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。

(3)按管理方法的專業性質分，項目管理方法有行政管理方法、經濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

綜上所述，項目管理本身是一個非常複雜的系統，它不僅由許多項、分項、工程活動所構成，而且是一個完整的工作過程(包括預測、決策、計劃、控制、反饋等)，是項目全部管理任務(如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等)的結合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統進行全面地管理。

作為一個完整的項目管理系統應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項目活動融合成一個完整有序的整體。在此結合房地產項目的工作流程，將房地產項目管理系統描述為下列幾個子系統的結合體。

房地產項目管理主要廠商:

珠海網欣房地產，網欣項目管理RPM系統，網欣成本RCM系統

在實際實施以及運作過程中，房地產項目具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，導致在項目立項、可行性研究、設計、施工，交付使用、物業管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標不能實現。這些事先不能確定的內部和外部干擾因素，人們稱之為房地產項目風險。

房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在如今的經濟大環境中，主要有以下幾個方面：

1）、房地產項目管理的定位風險。

房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以後，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是後期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響範圍劃分屬於總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。

2）、房地產項目管理的投資支持能力風險。

《項目可行性研究報告》出台前後，由於對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程式控制制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。

3）、房地產項目管理的質量風險。

包括：在房地產項目決策階段由於經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規範、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關係”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛衝突形成的風險（可控制風險）。

4）、房地產項目管理的合約履行能力風險。

在房地產項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程，由於房地產項目的一次性（不可重複性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給房地產項目造成相當大的麻煩。比如，在土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“飢不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5）、房地產項目建設的“創新”風險。

當前的經濟大環境，使房地產項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。

6）、房地產項目管理的“政府”風險。

“政府”風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對於企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對於相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規範性文件和強制性標準。

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23。86%，企業自籌佔28。69%，定金及預收款佔38。82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

相比之下，很容易就能看出我國大多數房地產融資企業仍然採取銀行貸款籌集資金的原因，要想從銀行融資，資金申請報告就是關鍵了。

項目管理專家侯嵐老師介紹：侯嵐，PMP，高級工程師，經濟學碩士，中國地質大學/重慶大學特聘教授，國家外國專家局及多家企業和培訓機構的常年項目管理諮詢培訓顧問，國內最早在工程項目管理領域成功實施模擬訓練法（STM）的專業諮詢師。

侯老師擁有多家公司成功高級管理的背景，近20年國內外跨行業工程和管理經驗，近10年專業項目管理諮詢和培訓經驗，知識全面，口才良好，作為既具有紮實理論修養，又擁有豐富實踐經驗的工程項目管理專家，擅長雙向溝通、即時解決客戶的個性化需求，其課程旁徵博引、深入淺出，極具專業深度和廣泛的諮詢性。

2002年以來，專業從事現代項目管理的諮詢服務，先後組織與參與多個國內外工程的項目管理諮詢和培訓，項目金額從幾千萬至數億元，項目涉及房地產、石化、化工、火電、水電、核電、風電、煤電一體化、公路、鐵路、市政、汽車、煤炭、冶金、水泥、煙草、通訊等各工程領域。先後為北京、上海、重慶、浙江、江蘇、廣東、福建、四川、湖北、湖南、甘肅、貴州、遼寧、吉林、山東、河北、河南、安徽、新疆等地百餘家國內外知名企業、政府和大學、數千名專業人員提供項目管理諮詢和培訓。

作為業界知名的工程項目管理專家，侯老師開發了膾炙人口的《業主工程項目管理最佳實踐》等系列課程，在各行業獲得廣泛讚譽，對國內企業有重大影響。