帝景苑

帝景苑將從園林住宅走向園林景觀的商務住宅，走向景觀性商務公寓。商務酒店會所的引入，為業主提供了優質的生活模式和生活價值。同時提供全天候、全方位的貼身管家式服務，依託酒店會所等完善配套，為業主提供更為全面的酒店式管理服務。

帝景苑周邊各類學校林立文化氛圍濃郁也是本地段的一大特色，不僅有華南師範大學、華南理工大學、暨南大學等高等院校分佈 ,也有天河高新中英文數碼幼兒園、啟蒙中英文幼兒園、市一級龍口西小學、天秀\113中學等名校園林 ,織就立體教育網路 ,令孩子茁壯成長 ,贏在未來。

公交站：20，22，32，41，78，130，135，191，197，218，230，232，234，266，306，560，602，813，B17，大學城2線

地鐵：3號 崗頂站

附近的大學有華南師範大學、暨南大學；中小學有廣州市天秀中學、天河區龍口西小學（帝景校區）、廣州市第113中學、華師附中（省一級）；幼兒園有金海藝術幼兒園、廣州市幼兒師範學校附屬天河幼兒園、穗園小區幼兒園；商場有萬佳百貨（天河北店）、好又多超市、華潤萬家超市、百佳超市；郵局有龍口西郵局；銀行有中國銀行、建設銀行、工商銀行、郵政儲蓄、光大銀行、廣發銀行；醫院有廣州市天河區僑怡苑人民醫院、廣州博愛醫院、中山三院；其他的有嘉逸國際酒店、太平洋電腦城。

“帝景苑”項目位於肇嘉浜路1001號地塊，原為上海無線電四廠所有。1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地產發展有限公司（下稱榮福房產），開發該地塊。公司成立初期，因規劃審批、動拆遷等，項目推進緩慢。1997年亞洲金融危機爆發，印尼方面資金難繼。1999年，台商蔡青峰接盤，項目再度啟動。2002年預售，至2004年中建成售罄，正好趕上了上海樓市的一波上漲行情。

大約2006年起，黃進益和蔡青峰所代表的兩方股東之間，因利益分配出現糾紛，黃進益一方遂開始四處舉報該項目存在的各種經濟問題，其中就包括官員折扣購房的現象。 《財經》記者此前獲得該項目的一份購房折扣名單顯示，約400戶業主中，50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三至五成，折扣金額數十萬至百萬不等。折扣買家，多出自房地、規劃、工商、公安等關鍵部門；部分銀行職員和國企高管，亦有分羹。

10月14日下午，黃進益與蔡青峰之間一起“公司高級管理人員損害公司利益賠償糾紛”民事訴訟在上海市第一中級人民法院第二次開庭。庭審結束后，黃進益一方代表開發商榮福房產作為原告，向主審法院提交了一份“補充被告”的材料，要求將“帝景苑”銷售時獲得折扣力度較大的八位購房者列為同案被告。

從《起訴狀》來看，這些人士多數來自上文提及的關鍵部門，大多優惠三折以上，每戶所獲得折扣資金數十萬元至近百萬元不等，總計追討金額近2000萬元。

上述人士中包括，因社保案獲刑的原上海廣電房地產開發有限公司總經理陸天明（“帝景苑”項目地塊原屬上海廣電下屬企業）；同時被列為被告的還包括另外一些購房時獲得三折以上優惠的人士——比如徐匯區前副區長的家屬，一位前市委領導秘書以及上海公安部門分局領導之子等人，一位上海市工商局處級幹部杜某的家屬，而杜某曾執掌上海市工商局外資處，這正是與“帝景苑”項目開發直接對口的部門。

折扣名單中，另有數位銀行職員也獲得三至五成的折扣。其中，建設銀行上海分行某支行一員工鄭某，於2004年簽約購買了一套113.76平方米的房產，單價為6075元/平方米，較底價折讓近33%，鄭某此番也被列入被告名單。該支行此前為“帝景苑”項目提供了至少1.1億元的短期貸款。

此外，上市公司錦江投資總經理楊某，也在被告之列，楊是享受折扣最大的買家之一。其購房時間在2002年10月，房屋位於高層絕佳位置，面積168.58平方米，每平方米底價10150元，實際買入價僅5000元，總差價近87萬元。蔡青峰與楊某關係密切，目前為錦江投資第四大股東，並擔任董事。

之所以要把這些人士列入被告追討折扣款款項，黃進益一方人士表示，一方面是為推動股東糾紛的解決，一方面也是因為持續多年四處舉報未獲明確解決的無奈之舉。

2010年1月，上海市紀委發布信息稱，2008年對中央紀委、市委、市政府交辦的100多件重要信訪件進行了調查和處理，糾正了“帝景苑”樓盤低價購房等違規違紀問題。

接近此案人士稱，上述人員確實被上海市紀檢部門找去談話，大家均對摺扣購買之事給出不同的說辭，比如“從朋友處獲得的額度”等。但上海市有關部門從未具體公布過“帝景苑”低價購房相關人士的處理辦法，從公開渠道可知，不少涉事人士仍在原職工作。

如果法院決定受理新增這批被告，這些官員、銀行職員、國企高管或他們的家屬，將不得不因當年的折扣購房“潛規則”尷尬上庭，與開發商股東對質。不過，這已遠遠好過為此與公訴機關對簿公堂的命運。

世博會結束第三天，2010年11月2日，暌違已久的“帝景苑”民事糾紛案在上海市一中院悄然開庭。

“帝景苑”位於寸土寸金的徐家匯，六幢灰色高樓一字排開。因兩股東黃進益、蔡青峰糾紛引發舉報，顯示了灰色高樓中的另一道景觀--約400戶業主中，50餘戶曾獲得一成以上的購房折扣，其中22名買家所獲折扣高達三成至五成，且多為官員（詳見《財經》2008年第9期“解讀購房折扣名單”）。

2009年7月8日，黃進益方面起訴蔡青峰損害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官員低價購房。此次庭審，原告向八名涉嫌低價購房的公職人員追討購房差價總計2100萬元。一條隱蔽的利益通道由此現形。

這些動輒上百萬元甚至數百萬元的差價背後，隱藏著怎樣的交易？他們是誰？

兩年逝去，沒人能完整回答這些問題。上海有關部門默然以對，他們亦有難言之隱：這僅是上海龐大而隱蔽的“低價買房”“在職炒房”官員群體的冰山一角。

“帝景苑”案件的處置，由此與上海的大局掛鉤。自2006年上海社保基金案以來，上海高層頻繁調動，加之世博會的建設與召開，如此敏感而棘手的問題被置之高閣。

10月11日，在世博會漸近尾聲時，上海市住房保障與房屋管理局（下稱上海房管局）第一副局長陶校興被“雙規”審查，房地反腐“熱啟動”。無論陶氏個人還是“帝景苑”項目，均可視為上海十多年房地產畸形發展的全息標本：公權力深度持續的介入，上海房地產腐敗已不限於潛規則層面，一個與法治對抗的“潛體制”顯形。

“帝景苑”項目位於肇嘉浜路1001號地塊，與上海“權力中樞”--市委康平路辦公中心相望。此地原為上海無線電四廠所有，1993年，印尼商人黃進益以旗下香港榮福置業有限公司（下稱香港榮福）與上海無線電四廠合資成立上海榮福房地產發展有限公司（下稱上海榮福）聯合開發。合資公司註冊資本2310萬美元，外方占股85%，中方占股15%。

因規劃調整、資金短缺及亞洲金融危機等影響，項目一度中斷。1999年，台商蔡青峰參股接盤。引入年僅30歲的蔡氏，非因其擁有資金實力，而是其父在官場有極強的運作能力。

1998年上海福利分房制度取消，房地產進入商品房時代。次年1月，市政府批複“帝景苑”項目，“外銷”改為“內銷”。6月，上海市房管局與相關方重簽“土地出讓合同”，土地出讓金為1683萬餘元，總建築面積不超過64124平方米。由於前一次外銷房土地出讓金已付，上海榮福獲得逾億元的退款，資金困境緩解。

此後，蔡氏再以項目土地抵押向銀行貸款8000萬元。若按內銷房土地狀況審貸，僅能獲840萬元貸款，蔡青峰的運作能力可見一斑。再加上承建單位墊資及預售資金，“帝景苑”項目盤活。此後幾經變更，蔡青峰獲得公司53%的股份，成為實際控制人。

隨之是容積率變更的紅利三次降臨“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米變更為82778平方米，開發商補交出讓金209萬元；2004年1月17日，面積修改為87796.76平方米，補交178萬元；2004年6月1日，增至90297平方米，補交70萬元。簽字者正是長期擔任上海房管局副局長的陶校興。

建築面積陡增26173平方米，補交成本不過400餘萬元。按2003年平均價格13000元/平方米計，即可增加銷售收入3.4億元；最後的容積率甚至達到6，而上海對應的規劃是2.5。

“帝景苑”於2002年7月開始銷售。經董事會同意，作為總經理的蔡青峰獲得726.75萬元的特別優惠處理權。根據公司制定的計算公式，特別授權可給五位客戶5折、給五位客戶8折及給十位客戶9折。

此次被訴至法院的八名低價購房的公職人員，不乏與蔡青峰及房地產有職權交集的人士。

錦江股份總經理楊原平2005年1月購買“帝景苑”房屋時，銷售價格23000元/平方米，楊僅出價5000元/平方米，系時價的21.76%，總差價300餘萬元。楊與蔡交誼甚深，蔡至今仍是錦江股份的股東。

曾任領導秘書、後為上海銀行黨委副書記的張志蛟，2004年11月12日購房時市價10300元/平方米，其購價6800元/平方米，差價57萬餘元。

在上海市財政局第六分局工作的徐炎，購房時市價已達23000元/平方米，其實際購買單價為6550元/平方米，差價為277萬餘元。徐的丈夫費濱海，時為徐匯區分管財稅的副區長，職權即涉及轄區內的“帝景苑”。

陸天明繫上海廣電房地產開發有限公司（下稱廣電地產）負責人，因上海社保案與其上司王成明同案被判。其購買房屋單價6400元/平方米，市價為23000元/平方米，差價約259萬元。而在上海榮富經營過程中，廣電地產的配合甚多，陸兼有出力。

另一人士鄭衛民，乃建行黃浦支行原工作人員。其購房屋差價13925元/平方米，共計150萬元左右。黃進益的代理律師宋濂溥稱：鄭以“內部價”拿走六套房屋和一套“低價房”，其中一套給予一黃姓女子，其餘六套交予誰不清楚。而建行黃浦支行是給予蔡氏“優惠貸款”的銀行，此七套低價公寓，可視為酬謝。

在“低價購房者”名單上，還包括已判刑的上海房管局土地處原處長朱文錦，以及上海特警總隊黨委書記李征靜、市工商局總經濟師杜貴根等人。朱雖以市價交易，但被懷疑其根本未付清款項；李征靜以3折價為子購房，與市價差達246萬元。杜氏曾分管工商局外資處，是“帝景苑”項目審批繞不開的部門。

2002年8月，土地出讓一律採取“招拍掛”方式，土地價格飆升。是年12月3日，上海獲得世博會舉辦權，“帝景苑”亦炙手可熱。

彼時陳良宇接任上海市委書記，政府強力入市，房價愈趨瘋狂。官員家屬隱身控制地產公司，炒作土地並不鮮見；另一部分通過內部價購房賺取差價並出租獲利，甚為普遍。業內將此稱之“政府坐莊，官員搭老鼠倉”。

與上海地產大勢相吻合，“帝景苑”2002年7月開盤，均價為9500元/平方米，到2003年3月均價逾13000/平方米；2004年4月漲至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均價達25000元/平方米。

黃進益一方估計，減去預留給廣電地產的部分應餘8萬平方米銷售面積，最保守銷售總額應在10億元以上，扣除成本應有6億元毛利。但黃進益與蔡氏協商利潤分配及納稅時，蔡一概拒絕。

黃遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海榮福股權轉讓金1224.3萬美元。由於黃相迫甚緊，蔡以威脅名義向黃浦公安分局報案，後者跨區到徐匯黃的住所告誡。股東糾紛一時被壓。

黃氏獲得的上海榮福年檢報告顯示，2005年度公司主營業務收入約10億元，成本9億餘元，未分配利潤2700萬元，公司現金僅100多萬元。經專業機構審計及核查，上海榮福應得利潤被虛列成本5.2億元，流失主要如下：

--2004年，上海榮福與廣電地產簽訂一份假合同：以“帝景苑”一期預留的六號樓14000平方米，計“動遷補償費”2.4億元。但在財報中，這被計為銷售額。相關人士稱，按上海當時潛規則，70戶業主中可能隱藏著更多需要慰謝的官員，地產商以部分房屋的市價發售彌補給予官員折扣帶來的損失。

--在年檢報告中，“土地出讓金”又重新以1993年外銷房的名義計為成本，再加上以後的補繳，列出的土地出讓金達1.2億元。

--上海鑫尊建築工程有限公司（下稱上海鑫尊）與上海榮福簽訂《委託包干合同》及《管理合同》，利用代開發票等手法轉走5000萬元。經查，這筆錢經周轉又部分轉回到蔡青峰個人賬上，其中3030萬元用於“打點”的款項不知去向。上海鑫尊成立於2004年8月，50萬元註冊資本由自然人劉小英、劉芳分持，其營業額高達5000餘萬元，稅後利潤僅2萬元。2005年起未參與年檢。

--“帝景苑”項目牽扯到一個市政變電站項目，即宛平南路88號地塊，上海榮福支付320萬元作為補償，但財報中所計“補償費”高達6200萬元。

--2002年7月“帝景苑”開盤時，董事會明確銷售底價為9500元/平方米，廣告費和傭金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置業諮詢有限公司（下稱居易公司）代理的廣告費和銷售傭金高達20%。“帝景苑”沒有一份售房合同由居易公司的職員參與落名，但2003年9月15日該公司開出七張發票，總計金額7098萬元。檢察機關在一次初查中核實：蔡將三筆款項轉至居易公司，當日立即劃到蔡控制的公司賬上。

居易公司的註冊資本為10萬元，四名股東為梁冰、包文彪、徐鳴春和宋毅，均為無業人員，而實際控制人鄭衛民正是因低價購房被訴八人之一。此行恰是上海榮福貸款的經辦行。工商資料顯示，居易公司2003年營業額為7114萬元，除去上述7098萬元傭金，僅16萬元營業額。

--2003年底項目驗收時，因與規劃不符，公司以“電梯大廳裝修合同”為名支付206萬元給上海清建房地產諮詢有限公司，並與設計方共同支付94萬元“罰款”。這兩筆費用被稱為“政府規費”。收取方之一清建諮詢公司成立於2000年，註冊資本50萬元，持股80%的大股東呂新堯年逾70，是原南市區糧食局退休員工；其餘股份為離退休人員黃小妹持有。后經司法調查，上述206萬元的大部分落入兩名規劃官員手中。

即使如此明顯的利益黑洞，行政或司法力量亦難介入。

2007年7月起，黃進益及其律師宋濂溥等先後寫了上百封舉報信，舉報“帝景苑”項目中的種種違規和不法行為。徐匯區檢察院初查后，因對涉及的副局級以上官員無管轄權，上海市檢察院將案件調走，從此有關刑事調查再無進展。

在公安、檢察、法院、紀委、規劃、房地、稅務及金融等機構面前，黃進益一方的努力多屬徒勞。上海市紀委經查后答覆，無明顯請託行為。其中一警員因低價購房並“跨轄區辦案”被舉報，但紀委結論是“此人非分管領導”。

上海市紀委惟一的調查收穫是，蔡青峰在成本中列支一筆5030萬元配套費，而“帝景苑”系徐匯區舊城改造項目，該筆費用純系子虛烏有。宋按紀委的指引到市經偵總隊舉報，同樣泥牛入海。

2007年，宋濂溥就上海榮福偷稅線索向市國稅局稽查六分局舉報，兩次被拒。

2009年7月8日，黃進益以上海榮福的名義起訴蔡青峰，認為後者擔任總經理期間突破內定底價賣房政策，造成公司利益受損。“我們本想以香港榮福的名義起訴，法院立案庭說，應該以上海榮福名義起訴。”

10月14日第一次開庭后，上海榮福又提交了一份補充被告的訴狀，將前述八名公職人員及家屬列為被告，總計追討約2100萬元差價。11月，上海市一中院駁回了起訴，黃進益只能以香港榮福的名義提起訴訟。

訴訟再啟，還是被駁回。法院稱，未繳納訴訟費，按自動撤銷訴訟處理。

今年7月7日，四宗案件計劃陸續開庭，因不明原因取消。直至11月2日再開庭。法庭上，只有少數被告的代理律師到場。法官宣布：此次只是預備庭，意在審查原被告及代理人資格。

宋濂溥介紹，上海市紀委曾就舉報與他交換意見，“涉及官員有沒有為蔡辦事，紀委說沒有證據。”上海市紀委公開信息稱，2008年度其糾正了“帝景苑”低價購房等違規違紀問題。

上述八名被訴人員確實被紀檢部門找去談話，各人均對摺扣購買之事給出不同的說辭。但紀委從未公示其處理辦法和處理結果。

2007年5月30日，中紀委下發了《關於嚴格禁止利用職務上的便利謀取不正當利益的若干規定》，提出30天內主動說清楚問題的，可以根據情況從寬處理。其中即有“折扣房”相關條目。

時值上海社保案收官階段。上海市紀委為壯聲勢，曾事先向黃浦區一樓盤住戶打招呼，要求數十位多為處級以下幹部帶頭到紀委“說清楚”。內情人士對《財經》記者稱，他們開了個“業主會”,最後決定集體抗拒，因為更高的領導及家屬“炒房、炒地”並未帶頭“說清楚”。

在擬定期限內，上海僅有14人到市紀委“說清問題”。且多與炒房、折扣買房無關。

為配合中紀委的行動，最高檢察院與最高法院在同年7月8日發布了《關於辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，規定“以明顯低於市場的價格向請託人購買房屋、汽車等物品的”，為“交易形式受賄”的一種，“以受賄論處”。

上海至今未有被查處的先例。房產逾億元的上海房管局副局長殷國元、被稱為“炒房區長”的浦東新區副區長康慧軍、受賄29套房產的外高橋保稅區管委會規劃建設處處長陶建國等，均非“房事”直接案發。

上海市曾經由組織部門對2000多名市屬幹部購房情況進行摸底，先以購房價格與市場價格“差價50萬元”為起點，后發現工作量過大，調高為“差價100萬元”。知情者介紹，擁有八九套住房的幹部比比皆是，這尚不包括以非近親屬名義持有或由其他人代持的房產。摸底同時不了了之。

由此可知，建立官員財產申報公示制度，使官員及其家庭曝露於“陽光”下，已刻不容緩。其實施範圍與推行力度考驗決策者的智慧。

“‘帝景苑’的案子算不上大，但我覺得努力屢屢失算，遠非一個蔡青峰能操作，幕後定有高手。”宋濂溥律師說。

有消息稱，早在2006年前，時任上海市委書記陳良宇即了解“帝景苑”的情況，大為光火，最後又無可奈何。現任高層曾數次“苦口婆心”奉勸相關人士配合市紀委及組織部的工作，“一是官員們抱法不責眾之心理，二是缺少嚴厲的制裁手段”，“世博會這個政治任務頂著，上面也不想鬧得人心惶惶。”

陶校興的落馬，讓近乎絕望的人們看到希望。陶擔任上海市房管局副局長十餘年，其中主管地政六年，所涉土地巨量利益輸送案眾多。在上海土地問題的巨大“潰瘍面”上，“帝景苑”或只是一個小瘡口。而與土地相關的法規批文，多由陶氏簽發。

11月17日，由上海市檢察院第二分院立案偵查的陶校興涉嫌受賄犯罪案，經市檢察院決定已正式逮捕。經查，陶涉嫌利用土地審批等職務便利，為他人謀取利益，進行權錢交易，收受多家公司或個人現金、房產等，數額巨大，情節嚴重。據《財經》記者了解，其已被查出涉嫌受賄600餘萬元，名下另擁有29套高級公寓及別墅，刷新了殷國元億元身價的紀錄。

與梅隴鎮的風聲鶴唳不同，“帝景苑”所涉官員巋然不動。據悉更高級別調查部門已介入陶校興案。陶的肚子里，有著很多類似“帝景苑”的故事。