住房儲蓄銀行

（一）特點

住房儲蓄業務的特點是，先存后貸，低存低貸，固定利率，靈活方便，消費有獎。

先存后貸就是住房儲蓄客戶要先存款，達到規定條件后才能取得貸款。

低存低貸就是客戶的存款利率低於現行定期存款利率，而貸款利率更大幅度低於現行個人住房貸款利率。即將推出的最優貸款年利率為3..3%，是國內各種個人住房貸款中利率最低的。

固定利率就是住房儲蓄合同一經簽訂，客戶的存、貸利率就固定下來，不受市場利率波動的影響。

靈活方便就是參加住房儲蓄，以及辦理存款和還貸的手續簡便，住房儲蓄貸款可以和其他個人住房貸款組合使用，住房儲蓄合同還可以根據客戶的要求進行變更、分析、合併或轉讓。

消費者有獎就是只要客戶將其住房儲蓄和住房貸款用於住房消費就可以獲得一定數額的獎勵。

（二）運作方式

住房儲蓄者將錢存入一個配貸資金庫，銀行將所積累的資金按特點的公式，把住房儲蓄存款和住房儲蓄貸款（根據抵押和資信審核結果）發放給住房儲蓄者。

住房儲蓄合同的執行分為四個階段：

1.簽訂合同

儲戶根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行簽訂《住房儲蓄合同》，隨後儲戶每月有規律地進行儲蓄。住房儲蓄合同一經簽訂，儲戶即擁有了日後從住房儲蓄銀行得到貸款的權利。住房儲蓄合同額由存款額（存款+利息）和貸款額（合同額 - 存款額）兩部分組成，其中貸款額約佔合同額的50%。客戶可以選擇不同的合同類型。客戶可持身份證或其他有效證件（戶口簿、軍官證等）到中德住房儲蓄銀行指定的建設銀行網點或由外銷人員上門，締結住房儲蓄合同申請表。銀行將在收到申請表後向客戶發出確認信確認接受申請、合同生效。此後，客戶應按照合同約定進行存款，以便將來得到貸款。不同的合同類型對應不同的存款額和還款額，合同類型的選擇，是根據居民家庭的收入情況和得到貸款時間的預期進行的。

在簽訂住房儲蓄合同時，儲戶需選擇合同類型，但在得到貸款前，合同類型可以改變。合同類型變更后，還款類型也作相應的變更。住房儲蓄存、貸款不管期限長短，均實行固定的利率。通常貸款利率比存款利率高2..75個百分點。存款利率為1.25%~2.5%，貸款利率一般低於資本市場利率。

2.存款階段

在存款階段（儲蓄階段），借款人需要把一定的款項存入住房儲蓄配貸資金庫，可以每月有規律存款或以額外多存款的形式進行儲蓄，並得到利息。

3.配貸階段

當客戶滿足了配貸的所有條件后，住房儲蓄銀行把儲戶的住房儲蓄合同額（存款額+貸款額）付給儲戶，稱為配貸，即支付住房儲蓄合同額，也就是說，住房儲蓄銀行在對抵押物和客戶的資信狀況進行審核后，將客戶的住房儲蓄存款與住房儲蓄銀行所提供的貸款一道發放給客戶。配貸資金來源包括存款、利息、補貼資金、還款額，以及在必要的情況下從商業銀行拆借的資金和其他資金。客戶存款和還款的行為對住房儲蓄銀行每個月用於配貸的資金量有著重要影響。

配貸條件如下：（1）通常存款額至少要達到合同額的50%；（2）達到最低評價值。

4.貸款階段

配貸后，除了存入的存款外，客戶還將獲得貸款。根據所選合同的類型，客戶每月以優惠的利率償還貸款本金和利息，利率是固定不變的。還款額和期限依合同類型而定。客戶可隨時提前快款。

（三）營銷方式

中德住房儲蓄銀行的營銷渠道是以中國建設銀行天津市分行220多個營業網點為主體的銀行銷售渠道和以外圍銷售為輔的的外圍銷售員銷售渠道構成。與住房儲蓄銀行合作的銀行和外圍推銷員負責推銷住房儲蓄銀行的產品，並與客戶簽訂住房儲蓄合同。住房儲蓄銀行向每個客戶收取合同額1%的服務費，其中約80%（即合同額的0.8%）作為傭金付給合作銀行或外圍推銷員。

（四）資金來源

住房儲蓄業務著重強調業務資金的封閉運轉，即資金來源於客戶的存款和還款，用途只能是客戶進行配貸；資本金與業務資金嚴格分離，原則上不參與業務資金的運轉（至今，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行及其在國外的合資銀行從未將資本金運用到配貸當中）。為此，住房儲蓄銀行業要遵循住房儲蓄業務規律，其資金來源主要是客戶的存款和還款，只有在特殊情況下，住房儲蓄銀行才可能臨時從資金市場拆入少量資金以保證配貸需要。

我國首家按照國際通行運作模式建立的住房儲蓄銀行———中德住房儲蓄銀行2004年2月15日在天津正式開業。這家銀行初期將在天津開展業務，逐步向全國推廣。

中德住房儲蓄銀行由中國建設銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立，註冊資本1.5億元人民幣，中國建設銀行持股75.1%，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行持股24.9%。

住房儲蓄銀行實際上在我國並不是新鮮事。在山東煙台和安徽蚌埠，過去也分別出現過一家住房儲蓄銀行，但後來因為改制、改名、轉型，它們都消失了，原因在於我國特有的住房信貸市場環境。

80年代中期，我國分別在煙台和蚌埠成立住房儲蓄銀行，專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結算等政策性金融業務。自成立以來到今年6月末，煙台住房儲蓄銀行給股東的年均回報率為13%－15%；而蚌埠住房儲蓄銀行的資產規模和存貸款餘額等指標均在以每年20%以上的速度增長。

但進入90年代，我國建立公積金制度后，住房儲蓄銀行的職能基本被住房公積金管理中心取代。2000年，蚌埠住房儲蓄銀行被當地城市信用社合併。2003年，煙台住房儲蓄銀行改制更名為恆豐銀行，成為了我國第11家股份制商業銀行。

之所以現在住房儲蓄銀行捲土重來，很大的原因在於，目前的住房公積金的覆蓋率只佔城鎮從業人員比重的32%。大量非國有企業和個體人員如私營企業、個體工商業者、一部分“三資”企業和外商駐華機構的員工等，並不享有住房公積金政策。住房儲蓄銀行的運作模式恰好能夠彌補這一不足，可以給體系外需要買房的客戶提供低息貸款。