公用面積

公用面積是指住宅內為方便用戶出入，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、樓層間廳、水箱問、電梯間等所佔面積的總和，購房者在購買商品房時，房產商會把公用面積分攤給用戶，計入用戶的建築面積。

1、房屋公用建築面積分攤以幢為單位。公用建築面積分攤僅限於本幢內的公用建築面積。與本幢房屋不相連的公用建築（如變電房、水泵房、門衛房等）不得分攤到本幢房屋內。

2、房屋公用建築面積按各戶套內建築面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建築面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建築面部位一經分攤，任何人不得侵佔或改變其原始設計的使用功能。

3、商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建築面積（此次分攤的最小單位為層），然後再分攤各自公用建築面積。

4、商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。

套（單元）建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

（一）套內建築面積由以下三部分組成

1、套（單元）內的使用面積

套內使用面積的計算應符合下列規定：

（1）套內使用面積包括卧室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和；

（2）躍層住宅中的房內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；

（3）不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

2、套內牆體面積

新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共用牆和非共用牆兩種。

新建住宅各套（單元）之間的分隔，套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。

非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

內牆面裝修厚度均計入套內牆體面積。

3、陽台建築面積

（1）原設計的封閉式陽台，按其外圍水平投影面積計算建築面積；

（2）挑陽台（底陽台）按其底板水平投影面積的一半計算建築面積；

（3）凹陽台按其凈面積（含女兒牆牆體面積）的一半計算建築面積；

（4）半挑半凹陽台，挑出部分按其底板水平按投影面積的一半計算建築面積。凹進部分按其凈面積的一半計算建築面積。

套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。

（二）公用建築面積由以下兩部分組成

1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室等。

2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套內建築面積之和單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）。

（三）公用建築面積分攤係數

整幢建築物的公用建築面積除以整幢建築物各套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤係數。

分攤的公用面積=套內建築面積×公用建築面積分攤係數。

1、圖件準備

收齊必須的圖紙。竣工平面圖一套；總平面圖一張；房屋建設單位對房屋內各公用部位（設備間）的使用功能、服務對象具體明確的書面說明（並蓋章）；房屋分套面積測算委託書。

2、勘丈準備

在熟悉圖紙的基礎上，準備勘丈原圖。將竣工圖紙縮小到外業便於操作的適當比例；一般1：200、1：500。準備好丈量工具、捲尺或簡易測距儀。若用皮捲尺，出測前應校尺。準備好書寫工具及輔助工具。外業編組。

3、實地丈量

按建築面積計算規則，逐層（不同形狀層次）丈量房屋外圍尺寸；參照竣工圖紙（施工圖紙），丈量套內（商用部位內、辦公部位內）獨用的建築面積。參照“公用部位情況說明”丈量房屋內非全幢公用的公用部位尺寸。

4、內業製圖和計算

參照竣工圖紙（施工圖紙），按房地產發證規定的比例尺及要求，繪製房地產權證附圖（勘丈圖、正圖）。圖紙應分層繪製。凡是全幢公用或部分樓層公用的部位，勘丈圖的相應部位註明“全幢公用”或“××樓層公用”字樣。然後按“建築面積計算規則”和“公用建築面積分攤規則”的要求進行分攤計算。

建築面測算中誤差式中：——房屋建築面積測算中誤差，P——房屋建築面積。

測算最大誤差不超過2倍中誤差。

運算要求

（1）房屋建築面積計算，公用建築面積分攤以平方米為單位。

（2）全幢建築面積計算尺寸與套內獨用建築面積，計算尺寸分別註記，尺寸註記以米為單位，保留兩位小數。

（3）計算過程中的階段性成果（如全幢建築面積、套內獨用建築面積、分攤的公用建築面積等）保留四位小數。

（4）分攤係數至少保留六位小數。

（5）最終計算成果均保留兩位小數。

每幢房屋的分套建築面積計算均應有勘測報告。勘測報告包括勘測報告封面；分套建築面積成果表；全幢建築面積計算表及附圖；全幢套內建築面積計算表及附圖；四至圖（總平面圖）及分層圖。

其中可提供經房屋買受人的是勘測報告封面、分套建築面積成果表，四至圖及相應的分層圖。

1、操作方便，丈量準確。實地丈量套內建築面積時不分間丈量，不區分使用面積和非共用牆面積。只要按套內使用面積的總範圍量取所需盡寸即可。

2、原始設計的假層，層高超過1.8米（含1.8米）的部位計算建築面積並參與全幢房屋建築面積分攤，假層的套內建築面積是指層高超過1.8米(含1.8米)部位的使用面積及與其相連的一半牆體面積（另一半牆體計入總建築面積內）之和。

3、客廳、箱子間、壁櫃、灶間、衛生間等凡由部分房屋產權人共同使用的部位，其建築面積按該部位共同使用的產權人戶數平均分攤。

4、一九九五年底以前，公有住宅出售過程中，一幢房屋已部分出售，並按滬房（93）權字發第52號文“異產同幢建築面積攤算辦法”計算過分套建築面積的，其計算成果仍可使用，不再重新計算。

5、新建住宅或室外樓梯為兩層以上服務的其建築面積歸至兩層以上，參與兩層以上建築面積分攤。

6、一九九六年一月一日前房屋權屬管理部門已按“異產同幢建築面積攤算辦法”預測過房屋分套建築面積的，房屋權屬管一部門實測（複測）時，仍可按原分攤辦法執行。