公房承租權

公房承租權，關於其性質有不同認識。有的認為公房承租權就是一種債權，公房承租關係就是一種債權法上的合同關係，即產權單位是出租人，居住職工是承租人，與市場房屋租賃不同的是，其租金標準由國家規定。建設部《城市房屋租賃管理辦法》統一規範租賃關係，而沒有特別區分公房租賃和私房租賃就是明證。有的認為公房承租權是一種物權，甚至可以類似所有權。公房承租權人可以有購買請求權，即以遠低於市場價格的房改成本價購買公房的權利，在承租權人死亡時，其同住的符合相應條件的家屬可以成為承租人，繼續享有公房承租權的特殊地位或資格。

首先，其有債權的性質。出租人和承租人間是通過公房租賃合同確定其間的權利義務的，承租人必須按照規定要求交付標準租金，出租人要負擔房屋的維修養護責任。在出租人不具備公房承租條件時，必須及時騰退。此一權利義務關係，在發生爭議無法正常解決時，完全可以作為法律糾紛由司法機關進行處理。但是，對於此前的資格問題，即公房產權單位根據職工的職級、工作年限甚至家庭人口等具體情況，來確定職工的承租資格和順位，這一內部福利關係是不受民事法律救濟的，如果發生爭議，可向有關部門或單位反映加以解決。其次，也具有物權的性質。一方面，承租權不僅僅是債權法意義上的承租關係，其具有巨大的財產價值(低價承租和期待利益)，一是低價承租的利益，此與正常的租賃關係不同，公房承租人交付的標準租金由政府規定，遠遠低於市場租金，也達不到成本租金，包含了由政府或產權單位代為負擔的意味。二是其往往包含了以房改成本價購買公房的請求權，只要是可售公房，承租權人一般就可以享有以房改成本價購買承租公房的期待權，從而獲得房屋市場價與成本價這一象徵性費用的差額。另一方面，承租權具有一定的人身性。比如，承租權人死亡后，其子女並非都可成為承租人，必須基於一定的身份和戶籍要求(同住成年家屬);在此情況下，如遇拆遷，只補償承租權人，並不當然補償其他非承租權人的子女。

公房的承租權和已購公房產權，是政策形成的民事權利。在政策形成階段，目前尚未進入民法規制的範圍，當事人不可就是否准予承租公房和購買公房、承租和購買何種公房、承租和購買公房的價格標準向法院提起訴訟。但一旦形成為民事權利，則對該權利的侵犯或爭執就可以通過司法途徑解決。公房承租權人對公房的佔有、使用及排除他人侵害權利，公房承租權人支付租金和公房出租人承擔房屋維修養護義務，已購公房產權人對公房的所有權能，對適宜公開上市的公房上市出售的爭議等，以上方面如發生糾紛，應可以訴諸司法途徑處理。但是在現實生活中，更加常見而又複雜的問題是離婚時公房權利的處理和定位。

(一)夫妻在婚姻期間承租或購買了公房，在離婚時處理房屋權利主要考慮的因素

1、目前司法中的主要考慮因素。對於承租的公房，主要考慮房屋產權單位的意見。一般來說，房屋產權單位願意把房屋繼續承租給本單位職工。離婚職工一方工作單位如不是公房產權單位，則產權單位就不願讓其繼續承租，否則，產權單位還要考慮本單位職工一方的住房問題。當然，產權單位同意承租的除外。

對於已購公房，當事人就房屋歸屬不能達成協議的，法院進行判決時，主要考慮男女收入和孩子扶養狀況；在同等條件下，優先考慮女方的利益。

2、應該考慮的因素。公房承租權和已購公房產權都是政策形成的民事權利，但權利一旦形成，進入了法律通道，司法就應本著民事權利的精神對其爭議加以裁決。

對於承租公房來說，就存在實踐與司法解釋的偏差，其實，產權單位不應作為(主要)考慮因素，原因如下：首先，公房承租權，不僅僅是債權關係，更重要的是一種物權關係，單純考慮產權單位的意見，是忽視了公房承租權的物權性質的表現；其次，夫妻在婚姻期間承租公房時，往往是一方如已從所在單位獲得承租公房，另一方就喪失了從自己所在單位承租公房的權利，因此公房承租權是對家庭的一種保障，夫妻雙方對承租公房享有同等的權利。

對於已購公房，司法考量的因素是合理的。根據公房承租權和已購公房產權的民事權利性質，在夫妻離婚時，對於公房承租權和已購公房產權在處理上可作相同的考量。

(二)對於公房承租權或已購公房產權價值無法達成一致意見的，夫妻離婚時房屋價值的確定

1、實踐中價值的確定。對於公房承租權，價值如何確定？需要進一步探討的問題：公房承租權的利益屬性在離婚分割時有無充分考慮?

對於已購公房，房屋無法進行分割時，如果雙方都想取得房屋產權，可由雙方競價，以最高競價作為房屋的價值，並由最高競價人取得房屋；如雙方都不競價，可委託房地產價格評估機構按照市場價進行評估。

2、已購公房價值的變化

已購公房上市出售政策出台前，房屋價值在離婚分割時，似乎只是考慮房改購房時職工交付的購房款。法院在處理離婚中財產分割問題時，也常常依照購買公房時的發票作為房屋價值的依 據。但在已購公房上市出售政策出台後，已購公房可以在市場上實現房屋和土地的價值，而只須交付少量的土地出讓金。因此，上市政策出台後離婚時進行的財產分割，已購公房價值基本依同地段商品房市場價值為基準。

易引發的問題是：在已購公房上市出售政策出台前，對已購公房已經進行處理的，未分得已購公房的一方，能否對上市政策出台後引起的巨大利益差距有部分的請求權。

(三)財產分割時，應否考慮房改政策對職工後續利益的影響

審判實踐中，並未考慮房改政策對離婚職工後續住房利益的影響。但住房制度改革是一個不斷發展和深化的過程，承租和購買公房的事實，與職工以後住房面積的核定和住房補貼的發放有不可分割的關係。根據目前的房改政策，對於婚姻期間承租或購買的公房，離婚後未分得住房的一方，婚姻期間的房屋仍核定為各自住房面積，其不能處作為房改意義上的無房戶，即不能對其發放無房職工的住房補貼，只能按照有房老職工領取相應的差額和級差補貼。