所有權

所有權具有以下的特徵：

第一，所有權是絕對權。所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。所有權關係的義務主體是所有權人以外的一切人，其所負的義務是不得非法干預所有權人行使其權利，是一種特定的不作為義務。

第二，所有權具有排他性。所有權屬於物權，具有排他的性質。所有權人有權排除他人對於其行使權力的干涉，並且同一物上只能存在一個所有權，而不能並存兩個以上的所有權。當然，所有權的排他性並不是絕對的，現代各國法律的所有權有不同程度的限制。

第三，所有權是最完全的物權。所有權是所有人對於其所有物進行一般的、全面的支配，內容最全面、最充分的物權，它不僅包括對於物的佔有、使用、收益，還包括了對於物的最終處分權。所有權作為最完全的物權，是他物權的源泉。與之相比較，建設用地使用權、地役權、抵押權、質權、留置權等他物權，僅僅是就佔有、使用、收益某一方面的對於物的直接支配的權利，只是享有所有權的部分權能。

第四，所有權具有彈力性。所有人在其所有物上為他人設定地役權、抵押權等權利，雖然佔有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發生全部或者部分的分離，但只要沒有發生使所有權消滅的法律事實（如轉讓、所有物滅失），所有人仍然保持著對於其財產的支配權，所有權並不消滅。當所有物上設定的其他權利消滅，所有權的負擔除去的時候，所有權仍然恢復其圓滿的狀態，即分離出去的權能仍然復歸於所有權人，這稱為所有權的彈力性。

第五，所有權具有永久性。這是指所有權的存在不能預定其存續期間。例如，當事人不能約定所有權只有5年期限，過此期限則所有權消滅。當事人對所有權存續期間的約定是無效的。

第六，所有權具有觀念性。觀念性，是指近代以來，所有權的存在已具觀念化，即所有人不以對所有物的現實支配為必要，發生了重要的從所有到佔有“所有人支配觀念”的轉化——把所有權行使帶來的利益看得比所有物的控制更為重要的觀念，比過去任何時候都要強烈，屬於“所有人實現利益觀念”的範疇。

第七，所有權具有平等性。所有權作為私權，其法律地位應當無差別給予保護的物權屬性。在我國《物權法》第3條、第4條的規定，體現了社會主義市場經濟體制下的所有權平等原則。

《中華人民共和國民法典》：

第二分編 所有權

第四章 一般規定

第二百四十條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

第二百四十一條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第二百四十二條 法律規定專屬於國家所有的不動產和動產，任何組織或者個人不能取得所有權。

第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

第二百四十六條 法律規定屬於國家所有的財產，屬於國家所有即全民所有。

國有財產由國務院代表國家行使所有權。法律另有規定的，依照其規定。

第二百四十七條 礦藏、水流、海域屬於國家所有。

第二百四十八條 無居民海島屬於國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權。

第二百六十二條 對於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等，依照下列規定行使所有權：

（一）屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權；

（二）分別屬於村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權；

（三）屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第九章 所有權取得的特別規定

第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照使用前兩款規定。

第三百一十二條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物；但是，受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

所有權的取得：

(一)原始取得和繼受取得

所有權的取得方式，按照是否以他人所有權為前提，分為原始取得和繼受取得。

1．原始取得

原始取得是指非依他人既存的權利而是基於法律規定直接取得所有權，包括先佔、生產、收益利息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、動產的善意取得、沒收等方式。

2．繼受取得

繼受取得是指基於他人既存的權利而取得所有權，其方式主要是法律行為。

(二)不動產所有權的取得

1．依法律行為而取得

(1)雙方法律行為(如基於買賣合同、贈與合同、互易合同而為的變更“登記”)

(2)單方法律行為(如受遺贈)

2．依法律行為以外的事實而取得，如繼承、建造(如房屋的建造、圍海造田)、法院判決、強制執行以及公用徵收、沒收等行政行為。

(三)動產所有權的取得

1．依法律行為而取得

(1)雙方法律行為(如基於買賣合同、贈與合同、互易合同而為的“交付”)

(2)單方法律行為(如受遺贈)

2．依法律行為以外的事實而取得所有權

(1)繼承，包括遺囑繼承和法定繼承

(2)法院判決、強制執行

(3)公用徵收、沒收、罰款

(4)收取利息

除法律另有規定或當事人另有約定外，利息所有權一般由原物所有權人取得；但所有權與用益物權分離的應由用益物權人取得。

(5)所有權人不明的埋藏物、隱藏物

所有權人不明的埋藏物、隱藏物，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。(2010年)

(6)無人認領的遺失物、漂流物、失散的飼養動物

無人認領的遺失物、漂流物、失散的飼養動物，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。

(7)無人繼承的遺產

無人繼承又無人受遺贈的財產歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸集體組織所有。

(8)先佔

先佔是指以所有的意思，佔有“無主動產”而取得其所有權的法律事實。

(9)添附

①附合

②混合

混合而成的新物，由原物價值較大的一方取得所有權；若原物價值相當，則發生共有。

③加工

加工物所有權的歸屬，按照加工所生成的新價值是否大於原物價值而定：大於者，由加工人取得；否則，由原物所有人取得。

(10)善意取得

①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的。

②以合理的價格受讓。

③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

所有權包括佔有、使用、收益、處分的權利，所有權是一種最充分的權利，是一種絕對的權利。

所有權（ownership）是人類社會特有的一種制度。一個民族如果不知所有權為何物，或在其制度安排中僅給予所有權以次要地位，而且如果它認為，“我的和你的”（meumandtuum）只不過意味著“當下你我所持有的”，這個民族生活就生活在一個與的世界不同的世界里。但是為了弄明白他們的世界為什麼會不一樣，為了評價以“公共管理”取代“所有權”的這一模糊設想或所有權在20世紀重要性已下降、特徵已發生變化這一的模糊要求的可能合理性，首先要對“所有權是什麼”有一個清晰的理概念。

所有權所內涵的標準的附屬於財產的要件權利義務（incidents），即：通常情況下，適用於特定成熟法律制度所承認的、對某物具有成熟的法律制度所承認的最大利益之人所享有的法律權利、義務，以及或其他附屬於財產的權利義務要件。這樣做也就是要分析所有權的概念；指的是“完全的”個人所有權這一的“自由主義”的概念，而不是其它他受到更多限制的觀概念，儘管，在某些場合下，它們亦可叫做所有權。

其次，法律制度為決定“誰擁有某物”所採用的規則的種類以及，在多個主體都對主張對某物享有均有要求權利的情況下，誰享有優先權的問題。

再次，分割所有權（splitownership）的情形，在這裡，標準的附屬於財產的權利義務要件由兩個或多個主體分割所有。

最後，分析社會利益對所有權所作的限制，以及所有權與公共管理之間的關係。這種論述順序具有如下優點：只要描述了完全所有權的標準情形，它的變體和或可能的替換形式，就會通過對比，顯得更為清晰，也更易於理解和評價。

另外，這種處理也並不意味著提前臆斷了對私人所有權應擴張至何種程度以及公共利益應對它作何種程度的修正這一下述問題作了預先判斷。即：私人所有權應擴張至何種程度？公共利益應對它作何種程度的修正？這些一問題儘管不屬於論述範圍，但也只有在對所有權觀念做了足夠的分析后，才能真正理解。

所有權的權能是指所有人為利用所有物以實現其對所有物的獨佔利益，而於法律規定的範圍內可以採取的各種措施與手段。所有權的權能包括佔有、使用、收益和處分。

1．佔有權能：對所有物加以實際管領或控制的權利。佔有權與所有人發生分離。佔有權與佔有是兩個不同的概念。民法上的佔有是指主體對物的實際控制。佔有本身只是一種事實而不是權利。

2．使用權能：在不損毀所有物或改變其性質的前提下，依照物的性能和用途加以利用的權利。使用權能也可以轉移給非所有人行使，並且使用權能僅適用於非消耗物。

3．收益權能：收取所有物所生利息（孳息）的權利。收益權是與使用權有密切聯繫的所有權權能，因為通常收益是使用的結果，但使用權不能包括受益權。

4．處分權能：對所有物依法予以處置的權利。處分包括事實上的處分和法律上的處分。處分權能是所有權內容的核心和擁有所有權的根本標誌。其通常只能由所有人自己行使。

民法和其他一些相關法律、法規對所有權進行的限制主要表現為：

（1）行使所有權不得違反法律規定。

（2）行使所有權不得妨害他人的合法權益。

（3）行使所有權時必須注意保護環境、自然資源和生態平衡。

（4）根據公共利益的需要，國家可以依法對集體土地實行徵用，或將其他財產收歸國有。

若暫時將所有權定義為“某成熟法律制度所承認的、對某物的最大可能利益”，則自然可得出結論：既然所有成熟的法律制度都承認對“物”的“利益”的存在，那麼在某種意義上，所有成熟的法律制度都有所有權的概念。確實，即使那些原始的制度，（如特羅伯利昂特島〔Trobriand〕的島民中存在的制度），也有一些規則，依照這些規則，某些人，（如獨木舟的“所有人”），對某些物品比任何其他人有更多的利益。

對成熟法律制度而言，還可以得出一個更廣泛的主張，，即：在這些法律制度中，存有一些重要的附屬於財產的權利義務法律要件，它們是不同制度所共有的。若非如此，在純粹英語環境中所說的“他擁有那把雨傘”這句話，就和不同於作為法語“這把傘是他的（Ceparapluieestalui）”這句話的譯文的――“他擁有那把雨傘”有著不同的含義。但是，這兩句話含義是相同的。

確實，在英國、法國、俄國、中國或其他人們願意提及的任何現代國家，“擁有”雨傘的人的地位都有著實質的相似性。無論在哪裡，在若沒有其他人對該物有利益，的在這種簡單的、不複雜的情況下，“所有權人”都可以使用該物，或禁止他人使用該物，或都可以出借該物，或、出賣該物，或者隨意拋棄該物。但無論在哪裡，他都不得用該物來戳鄰居的肋骨，或打破鄰居的花瓶。

所有權，所有權（dominium）（拉丁語），財產權（propriété）（法語），所有權（Eigentum）（德語）及其他相似的用語，不僅代表特定法律制度下某人對某物的最大利益，而且代表超越特定製度而有共同特徵的某類利益。因此，知道這些共同特徵是什麼，當然肯定是很重要的。

這些共同特徵的重要性，只是想得出這樣一個結論：這些相似性事實上存在著，而且可以通過人類共同的需求和人類生活的共同條件得到解釋。若要說，這些特徵在不同的成熟制度里都必定相同，或者說，這些特徵的範圍及普遍存在性都證明了所謂的“普遍法學”是一種可敬的追求，則未免草率。

這些說法也許確實是真的，只需要證說明下述結論就夠了：並非像某些作者所暗示的那樣，所有權的標準的的附屬於財產的權利義務是以毫無規律的、不可預期的方式在標準要件，在各個制度間進行變化的有著截然的不同，而且這種不同是毫無規律的、不可預期的；相反，所有權的的標準的附屬於財產的要件權利義務有保持，總保持恆定的傾向內容，它們超越了時代和地域的差別。

不應該把這個命題與下列主張要求混為一談：即：一切制度均賦予所有權（完全的、自由主義意義上的所有權）以同等的重要性，或它們認為相同的物都是可以擁有的。這個主張要求顯然是錯誤的。例如，在蘇聯，一般說來，重要財產如土地、企業以及集體農莊均不可以是“個人所有權”（自由主義意義上的所有權）的對象，而是“政府”或“集體”所有權的對象；這種所有權雖然與個人所有權也是相關的制度，但還是與個人所有權有所不同。

在這個世界上，存在著“非流通”物，它不屬於私人所有權，但卻服從於國家或公共機構的特殊管制，――這是一種古老的觀念，在現代大陸法中，它仍有著重要地位。

另外，在中世紀早期的英國，土地似乎不能說是被“擁有”的，因為在那裡，討論的標準權利義務在要件被地主與佃戶之間進行了分割了，任何一方的地位，與擁有某物的典型情形之間，都不具有充分的相似性。

中國十屆全國人大五次會議以高票通過了眾人矚目的物權法，“所有權為大”成為了人們熱議的一句話。於2007年10月1日起正式施行的物權法，從1993年啟動物權法起草工作至今，歷時14年的時間，終於實現了大家“對私有財產給予平等保護”的美好願望。

2889名代表中2799人投下贊成票，物權法的高票通過並不讓人意外。隨著經濟的高速、穩定發展，保護個人合法私有財產不受侵犯的呼聲日益高漲。特別是經過此前兩年的熱議，“物權法出台時機已經成熟”成為社會各界的普遍共識，並最終在2006年被納入全國人大立法計劃中。

根據物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的，不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。此外，簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。

同時，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。有了嚴格的物權登記規定，開發商想要“一房多賣”基本沒戲，而購房者在產權登記的保護下，無疑將大大地避免私有財產受到侵害。而另一個細節就是，物權法中規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準將由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

小區停車位問題一直困擾著很多新建小區，開發商為了多賺取利潤，將原本應該滿足社區內業主停車需要的車位出售或租賃給社區外的業主使用。對此，在物權法中，明確規定了建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

同時還規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。對此業內人士認為，如果開發商對業主共有的道路或車位進行相關車位收費，則必須在扣除必要的管理費后，與全體業主共同分享利益。

因為樓間距過密、樓座布局不合理等原因造成建築通風、採光不良的新建住宅項目屢見不鮮。而造成這一現象的重要原因就是部分開發商為了謀取高利潤、擅改規劃，導致小區內樓座數增加、樓層數過高、密度過大。

在此前景下，“陽光權”這個聽上去有點新鮮的問題不斷出現在開發商和業主之間的糾紛事件中。因此，此次出台的物權法中特別對相鄰建築物的通風、採光和日照做出了明確規定，要求建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。同時規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

儘管物業管理條例的出台，使業主大會或業主委員會在小區中發揮的作用日益明顯，並成為業主與物業服務公司或開發商解決糾紛的重要溝通橋樑，但由於業主大會或業主委員會的權利僅受行政條例保護，並未上升到法律高度，因此在處理和決定某些社區問題時常常出現雖有權利卻無力度的情況。對此，物權法明確規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。而包括制定和修改業主大會議事規則；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；有關共有和共同管理權利的其他重大事項等相關事項必須由業主共同決定。同時，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力；但當業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益時，受侵害的業主也有權請求人民法院予以撤銷。

與物權法一樣，呼籲儘快開徵物業稅的聲音也是年年高漲。而穩步推進物業稅工作已經是“十一五”期間國家稅務總局的重要工作之一。此前，業界對物業稅之所以遲遲不能開徵的阻礙均歸於物權法出台的一拖再拖。畢竟，物業稅的開徵必須要以物權法出台為前提，只有在所有權和與財產所有權有關的財產權理清並納入法律框架后，物業稅的事實才有根本的法律依據。

事實上，雖然物業稅由於相關配套政策的不完善而無法全面開徵，但自2003年國家在出台的《關於完善市場經濟體制若干問題的決定》 中提出，在條件具備的時候對不動產開徵統一規範的物業稅的要求后，開徵物業稅的步伐明顯加快。截止到2006年底，徵收物業稅已經在全國6個城市和地區進行了試點，積累了一定的實際操作的經驗。如此一來，物權法在正式施行似乎意味著物業稅開徵已經亮起“綠燈”。

根據中國法律規定，土地使用權可以依照法律的規定轉讓，但土地不得買賣，因此法律上不存在土地所有權的移轉問題，依法能夠移轉的不動產主要是房屋。

（1）國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。

（2）國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

（3）集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

一般來說，土地所有權屬於財產所有權的範疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性，主要表現在：

1．主體的特定性

2．交易的禁止性

3．權屬的穩定性

4．權能的分離性

（一）房屋所有權

房屋所有權應從登記過戶手續辦理完畢時起移轉。當事人辦理完登記過戶手續以後，如果房屋繼續由原所有人和第三人佔有，則佔有人仍負有交付房屋的義務。佔有人超過規定期限不履行該義務的，視為非法侵犯他人的房屋所有權，所有人依法可對其提起訴訟或提出請求。

（二）房屋（建築物）的區分所有

1．房屋所有權，有單獨的，也有共有的。單獨的房屋所有權，其效力當然及於其所有的房屋的全部；而共有的房屋所有權，雖然從共有人內部關係上來講，各個共有人或者是各自享其應有部分的權利（按份共有），或者是平等地享有權利（共同共有），但從共有所有權的效力來說，仍然是及於共有房屋的全部。在房屋所有權中，還是一種既非單獨、又非共有的“區分所有”的情形，其所有權的效力範圍，有其獨特之處。

區分所有是區分一建築物的特定部分為其所有權的標的，嚴格而言，這與物權的客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不夠符合。但依社會觀念，一建築物區分為若干部分，而各有該部分的所有權，應為常有之事。而且這樣也不妨礙物權的公示，無害於交易的安全。

基於物權客體的獨立性原則，區分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建築物區分所有的客體。這些條件有：

（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建築物的構造上，可以被區分而與建築物其他部分隔離。

（2）須具有使用上的獨立性，即建築物被區分的各部分，可以為居注工作或其他的目的而使用

對於公民及其他民事主體對那些財產可以取得所有權，事實上，我國對所有權權利主體有三類，即國家所有、集體所有和私人所有。《中華人民共和國物權法》並沒有明確的給予規定，《物權法》第五章只規定了屬於國家所有和集體所有的情形，其立法本意即是除了只能由國家和集體所有外，其餘的財產公民皆可取得所有權。那麼，哪些專屬於國家所有？哪些屬於集體所有？

1、礦藏、水流、海域；

2、城市的土地，屬於國家所有，及法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地；

3、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外；

4、法律規定屬於國家所有的野生動植物資源；

5、無線電頻譜資源；

6、法律規定屬於國家所有的文物；

7、國防資產、鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的。

1、法律規定屬於集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗；

2、集體所有的建築物、生產設施、農田水利設施；

3、集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

4、集體所有的其他不動產和動產。

除了上述屬於國家所有的和集體所有的公民和其他民事主體不能取得所有權外，其餘的公民均可以合法手段取得所有權。