建設工程質量保修制度

建設工程竣工經驗收后，在規定的保修期限內，因勘察、設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工承包單位負責維修、返工或更換，由責任單位負責賠償損失的法律制度。

一、建設工程質量保修書的提交時間

《建設工程質量管理條例》規定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。

建設工程質量保修的承諾，應當由承包單位以建設工程質量保修書這一書面形式來體現。建設工程質量保修書是一項保修合同，是承包合同所約定雙方權利義務的延續，也是施工單位對竣工驗收的建設工程承擔保修責任的法律文本。人們在日常生活中購買幾十元、數百元的商品，生產供應廠商往往都須出具質趕保修書，而建設工程造價動輒幾十萬元、數百萬元、數億元甚至更多，如果沒有保修的書面約定，那麼對投資人和用戶是不公平的，也不符合權利義務對等的市場經濟準則。

建設工程承包單位應當依法在向建設單位提交工程竣工驗收報告資料時，向建設單位出具工程質量保修書。工程質量保修書包括如下主要內容：

1，質量

保修範圍

《建築法》規定，建築工程的保修範圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目。當然，不同類型的建設工程，其保修範圍有所不同。

2，質量保修期限

《建築法》規定，保修的期限應當按照保證建築物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修範圍和最低保修期限由國務院規定。據此，國務院在《建設工程質量管理條例》中作了明確規定。

3，承諾質量保修責任

主要是施工單位向建設單位承諾保修範圍、保修期限和有關具體實施保修的措施，如保修的方法、人員及聯絡辦法，保修答覆和處理時限，不履行保修責任的罰則等。

需要注意的是，施工單位在建設工程質量保修書中，應當對建設單位合理使用建設工程有所提示。如果是因建設單位或用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置以及不當裝修等造成質量問題的，施工單位不承擔保修責任；由此而造成的質量受損或其他用戶損失，應當由責任人承擔相應的責任。

二、建設工程質量的最低保修期限

《建設工程質量管理條例》規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(1)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

(3)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；

(4)電氣管線、給排水管道，設備安裝和被修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

(一)地基基礎工程和主體結構的保修期

基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程的質量直接關係到基礎設施工程和房屋建築的整體安全可靠，必須在該工程的合理使用年限內予以保修，即實行終身負責制。可以說，工程合理使用年限就是該工程勘察、設計、施工等單位的質量責任年限。

(二)屋面防水工程、供熱與供冷系統等的最低保修期

在《建設工程質量管理條制》中，對屋面防水工程，供熱與供冷系統、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程等的最低保修期限分別作出了規定。如果建設單位與施工單位經平等協商另行簽訂保修合同的，其保修期限可以高於法定的最低保修期限，但不能低於最低保修期限，否則視作無效。

建設工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。按照《建設工程質量管理條例》的規定，"建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。"對於重新組織竣工驗收的工程，其保修期為各方都認可的重新組織竣工驗收的日期。

(三)建設工程超過合理使用年限后需要繼續使用的規定

《建設工程質量管理條例》規定，建設工程存超過合理使用年限后需要繼續使用的，產權所有人應當委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，並根據鑒定結果採取加同、維修等措施，重新界定使用胡。

各類工程根據其重要程度、結構類型、質量要求和使用性能等所確定的使用年限為不得。確定建設工程的合理使用年限，並不意味著超過合理使用年限后，建設工程就一定要報廢、拆除。該建設工：程經過具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，提出技術加固措施，在設計文件中重新界定使用期，並經有相應資質等級的施工單位進行加固、維修和補強，達到能繼續使用條件的可以繼續使用。否則，如果違法繼續使用的，所產生的後果由產權所有人負責。

《建設工程質量管理條例》規定，建設工程公保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

三、保修義務責任落實與損失賠償責任承擔

《最高人民法院關於審理建設施工合同適用法律問題的解釋》規定，因保修人未及時履行保修義務，導致建築物損毀或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建築物所有人或者發包人對建築物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

建設工程保修的質地問題是指在保修範圍和保修期限內的質量問題。對於保修義務的承擔和維修的經濟責任承擔應當按下述原則處理：

1.施工單位未按照同家有關標準規範和設計要求施工所造成的質量缺陷，由施工單位負責返修並承擔經濟責任。

2.由於設計問題造成的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任按有關規定通過建設單位向設計單位索賠。

3.因建築材料、構配件和設備質量不合格引起的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任屬於施工單位採購的或經其驗收同意的，由施工單位承擔經濟責任；屬於建設單位採購的，由建設單位承擔經濟責任。

4.因建設單位(含監理單位)錯誤管理而造成的質量缺陷，先由施工單位負責維修，其經濟責任由建設單位承擔；如屬監理單位責任，則由建設單位向監理單位索賠。

5.因使用單位使用不當造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，其經濟責任由使用單位自行負責。

6.因地震，颱風，洪水等自然災害或其他不可抗拒原因造成的損壞問題。先由施工單位負責維修，建設參與各方再根據國傢具體政策分擔經濟責任。

四、建設工程質量保證金

2005年，建設部、財政部《建設工程質量保證金管理暫行辦法》規定，建設工程質量保證金(保修金)(以下簡稱保證金)是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

(一)缺陷責任期的確定

所謂缺陷，是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。缺陷責任期一般為6個月、l2個月或24個月，具體可由發承包雙方在合同中約定。

缺陷責任期從工程通過竣(交)工驗收之日起計。由於承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣(交)工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣(交)工驗收之日起計。由於發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣(交)工驗收的，在承包人提交竣(交)工驗收報告90天後，工程自動進人缺賠責任期。

(二)預留保證金的比例

全部或者部分使用政府投資的建設項目，按工程價款結算總額5%左右的比例預留保證金。承包人維修並承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。由他人原因造成的缺陷，發包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發包人不得從保證金中扣除費用。

(三)質量保證金的返還

徠缺陷責任期內，承包人認真履行合同約定的責任，到期后。承包人向發包人申請返還保證金。

發包人在接到承包人返還保證金申請后，應於14日內會同承包人按照合同約定的內進行核實，如無異議，發包人應當在核實后14日內將保證金返還給承包人，逾期支付的，從逾期之日起，按照同期銀行貸款利率計付利息，並承擔違約責任。發包人在接到承包人返還保證金申請后l4日內不予答覆，經催告后14日內仍不予答覆，視同認可承包人的返還保證金申請。

發包人和承包人對保證金預留、返還以及工程維修質量、佔用有爭議，按承包合同約定的爭議和糾紛解決程序處理。

建設工程質量保修違法行為應承擔的主要法律責任如下：

《建築法》規定，建築施工企業違反本法規定，不履行保修義務的責令改正，可以處以罰款，並對在保修期內因屋頂、牆面滲漏、開裂等質量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

《建設工程質量管理條例》規定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的責令改正，處l0萬元以上20萬元以下的罰款，並對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

《建設工程質量保證金管理暫行辦法》規定，缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，並承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定扣除保證金，並由承包人承擔違約責任。承包人維修並承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。

《建築業企業資質管理規定》規定，建築業企業申請晉陞資質等級或者主項資質以外的資質，在申請之日前1年內有未履行保修義務，造成嚴重後果的情形的，建設行政主管部門不予批准。