配套公建

配套公建的修建，為業主居住提供了各項便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業主與開發商關注的一個焦點。隨著配套公建的修建，其產權歸屬問題也隨之產生。由於此問題關係到開發商與全體業主雙方的重大利益，現行有關規定又非常零散、模糊，導致適用法律疑難，開發商與業主往往各執一詞，爭議由此產生。

（一）基於社會公共利益，國家及地方規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的，按國家及地方有關規定執行。

如配套中小學校，按國家及地方有關規定，其產權歸政府；配套物業管理辦公用房、社區居委會用房，按武漢市有關規定，其產權歸全體業主；配套防空地下室，其產權歸國家所有（具體看國防法 第三十七條：國防資產歸國家所有。人民防空法第二條：人民防空是國防的組成部分。第四條：人民防空經費由國家和社會共同負擔。有關單位應當按照國家規定負擔人民防空費用。第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。），但配套防空地下室平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但是，業主大會過雙半確認的車庫收費、分配方案，開發商必須執行。

（二）國有土地使用權出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執行。國有土地使用權出讓合同對於開發商及業主均具備法律約束力。如果出讓合同約定受讓人應配套修建某些配套公建並明確其產權歸屬的，或商品房買賣合同約定了某些配套公建的產權歸屬的，則按約定執行。如果商品房買賣合同約定某些配套公建被列入公用建築面積分攤範圍，則其產權歸全體業主。

（三）上述情形外，屬於商品住宅從屬物的，其產權隨商品住宅產權一併轉移於全體業主。

對於產權歸開發商的配套公建，除國家及地方禁止開發商出售、出租以外，開發商可以出售、出租。但無論配套公建產權歸誰所有，根據《物業管理條例》第50條規定，任何人都不得擅自改變配套公建的用途。開發商也可自由處分其權利，將產權歸其的配套公建無償轉讓給全體業主。

住宅區內具有經濟價值的其他地上附著物

住宅區內具有經濟價值的其他地上附著物，指住宅區土地範圍內，不屬於房屋範疇，但又具有使用價值，可產生經營收益的其他地上附著物，如居民停車場、游泳池、網球場等。此類地上附著物的產權歸屬，關係到業主是否可以無償使用及經營收益的歸屬，而現行立法不具體，適用法律同樣疑難。

我們認為，根據我國法律關於主物與從物產權應一併轉移的規定，此類地上附著物由於附屬於土地及/或房屋，無獨立的產權可言，屬於土地及/或房屋的從物，其產權屬於房地產權利人。

具體而言，居民停車場屬於住宅區土地及房屋的從物，而住宅區土地及房屋的權利人是全體業主（住宅區如有未售出之商品住宅及產權歸開發商的配套公建，則開發商也是業主之一），故居民停車場產權歸全體業主。游泳池、網球場如在會所範圍內，則其屬於會所的從物，其產權歸會所產權人；如在會所之外，則其屬於住宅區土地及房屋的從物，其產權歸全體業主。

會所是從香港舶來的一個概念，至今尚無一個統一的定義，一般指為住宅區居民提供娛樂休閑的場所。就建築性質而言，會所不屬於城市規劃管理界定的配套公建的範疇，但由於開發商往往把不同類型的配套公建集中在會所修建，於是會所往往又與配套公建聯繫在一起。

商品房公用建築面積分攤是按棟進行的，由於會所往往獨立修建，故會所一般未被列入公用建築面積分攤範圍。判斷會所的產權歸屬，可按如下方法處理：

（1）會所中某些房屋如屬於國家及地方規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的配套公建，則該部分房屋的產權歸屬按國家及地方有關規定執行；

（2）商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行；

（3）看是否計入容積率。如果開發商補繳土地出讓金，那麼需要賠償業主。

地上停車庫及未與防空地下室結合建設的地下停車庫，如已被列入公用建築面積分攤範圍，或商品房買賣合同約定產權歸全體業主所有，則其產權歸全體業主。歸開發商所有的須提供產權證明，以及專屬《銷售許可證》，否則歸全體業主所有。