物業資產管理

物業資產管理

物業資產管理是指為了滿足置業投資者的目標,綜合利用物業服務(Property Service)、設施管理(Facility Management)、房地產資產管理(Real Estate Assets Management)、房地產組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術、手段和模式,以收益性物業為對象,為投資提供的貫穿於物業整個壽命周期的綜合性管理服務。

基本介紹


隨著人們工作與生活環境質量的不斷提高,越來越多的業主對物業服務與管理的要求開始不僅僅滿足於維修、保安、保潔等基本服務內容,而且更看重於其在大環境下是否能夠相對保值或增值。一方面,樓市價格不斷的攀升,不動產已成為單位和個人的重要資產,甚至是主要資產。另一方面,由於激烈的市場競爭,導致物業服務行業不斷細分,傳統的物業服務企業已遠遠不能滿足資產保值、增值的需求,物業資產管理的實施可以給予單位和個人最大的財產保障。
物業資產管理通常可運用多種方法與工具,比較常見的有比較分析,財務分析、國民經濟評價房地產估價等方法。對於當前我國物業資產管理如何提升房地產價值而言,在上述研究的基礎上,需要結合房地產價值本身內在的特性進行分析。因此,物業資產管理理是基於房地產價值基礎上的一種新的管理模式。
1、比較分析法。從橫向來看,主要包括國內外物業資產管理狀況比較分析,通過對比來找出目前國內在這方面理論研究的程度。從縱向來看,主要包括物業資產管理的形成過程和各歷史階段的發展比較,通過對比來找出該行業未來的發展趨勢。
2、財務分析法。該方法主要是指在國家現行的財稅制度和價格體系下,運用各項財務分析工具,如凈現值(NPV)、內部收益率IRR)、投資回收期(T)等,對項目的盈利能力和清償能力進行分析,論證項目的可行性,此方法一般可用於購置、開發及改造物業的分析。
3、國民經濟評價法。該方法是在合理配置社會資源的前提下,從國民經濟的角度出發,計算物業項目對國民經濟的貢獻,分析項目的經濟效率、效果和對社會的影響,評價項目在整個宏觀環境中的合理性。
4、房地產估價法。該理論方法主要包括三項內容:一是市場法,也稱為比較法市場比較法、交易實例比較法。具體來說,就是通過選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產,然後將它們與估價對象進行比較,對他們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。二是成本法,具體來說是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊,然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。三是收益法,是預測估價對象的未來收益,然後將其轉換為價值來求取估價對象的方法。