物業資產管理

隨著人們工作與生活環境質量的不斷提高，越來越多的業主對物業服務與管理的要求開始不僅僅滿足於維修、保安、保潔等基本服務內容，而且更看重於其在大環境下是否能夠相對保值或增值。一方面，樓市價格不斷的攀升，不動產已成為單位和個人的重要資產，甚至是主要資產。另一方面，由於激烈的市場競爭，導致物業服務行業不斷細分，傳統的物業服務企業已遠遠不能滿足資產保值、增值的需求，物業資產管理的實施可以給予單位和個人最大的財產保障。

物業資產管理通常可運用多種方法與工具，比較常見的有比較分析，財務分析、國民經濟評價、房地產估價等方法。對於當前我國物業資產管理如何提升房地產價值而言，在上述研究的基礎上，需要結合房地產價值本身內在的特性進行分析。因此，物業資產管理理是基於房地產價值基礎上的一種新的管理模式。

1、比較分析法。從橫向來看，主要包括國內外物業資產管理狀況比較分析，通過對比來找出目前國內在這方面理論研究的程度。從縱向來看，主要包括物業資產管理的形成過程和各歷史階段的發展比較，通過對比來找出該行業未來的發展趨勢。

2、財務分析法。該方法主要是指在國家現行的財稅制度和價格體系下，運用各項財務分析工具，如凈現值（NPV）、內部收益率（IRR）、投資回收期（T）等，對項目的盈利能力和清償能力進行分析，論證項目的可行性，此方法一般可用於購置、開發及改造物業的分析。

3、國民經濟評價法。該方法是在合理配置社會資源的前提下，從國民經濟的角度出發，計算物業項目對國民經濟的貢獻，分析項目的經濟效率、效果和對社會的影響，評價項目在整個宏觀環境中的合理性。

4、房地產估價法。該理論方法主要包括三項內容：一是市場法，也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法。具體來說，就是通過選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對他們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。二是成本法，具體來說是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。三是收益法，是預測估價對象的未來收益，然後將其轉換為價值來求取估價對象的方法。