反向抵押養老保險

據統計，2015年，我國老年人口達到2.12億，這一數字在2012年是1.94億，按照專家估算，未來的40年中，我國的老年人口比例將會不斷升高，2051年我國的老年人口將達到4.37億！養老問題已經成為一個社會性問題，2014年，我國首先在北京、上海、武漢、廣州等地開展“反向抵押養老保險”試點，那麼什麼是反向抵押養老保險？適合哪些人群呢？

1.倒金字塔型家庭模式。現在“4+2+1”模式家庭普遍，很多8090后成員要承擔4位老人的養老責任，力不從心，這些倒金字塔型結構家庭中的老人可以考慮此種方法。

2.身下無子女。

對於很多無子女，失獨，兒女在國外的老人而言，他們的房子無人繼承，不如轉而採取以房養老。對於受制於子女贍養的老人而言，無疑是為一個新的選擇。

3.生活條件中等的老人適合選擇“以房養老”。以房養老的最基本的前提條件在於“房”，沒有住房的話不能選擇以房養老；另外若家庭經濟實力雄厚，生活條件優越，這樣的客戶一般不會選擇以房養老。在北上廣深等城市，有住房但是收入中等或略低的老年人很多，很適合通過反向抵押養老保險來獲得收益。

首先，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，緩解養老金嚴重不足的問題。即老年人不需賣掉房子也能擁有一筆固定收入用於維持和改善晚年生活。它促進了社會福利制度的完善和發展，保證了社會弱勢群體的生活安定，維護了社會的穩定。

第二，可以促進銀行、保險公司等金融機構的業務向多元化方向的轉變，也使得金融機構，特別是保險公司將社會責任和盈利目標緊密結合在一起。

第三，可以弱化存錢養老的觀念，轉變人們的消費意識。藉由反向抵押貸款，買房不僅是一種消費行為，同時也成為了一種投資和積蓄行為。這樣不僅刺激和挖掘了消費，拉動了內需，也促進了國民經濟的增長。

最後，促進了房地產市場的健康發展。在當前房屋價格飛漲的情況下，“住房反向抵押貸款”的推出，可以有效地活躍房地產二級市場，增加二手住房的上市量，可以有效地緩解當前我國房地產市場供需矛盾，有效地抑制房價上漲，使房地產市場更加健康穩定地發展。

第一，年齡預測方面的不確定因素。時代發展的今天，一般來說預測一國普通民眾的預期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預測障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風險，也就是說預期自己會長壽的健康老人會有一種較之患有疾病的不健康老人更願意使用住房反向抵押貸款的現象。這就使得貸款人依據普通人壽保險公司生命表預測的老人壽命會偏低。二是住房反向抵押貸款時間過長，醫學科學的發展在這期間很可能出現巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。

第二，利率預測方面的不確定因素。中國是一個發展中國家，歷史證明發展中國家在發展過程中通貨膨脹很容易發生，從而引起銀行利率的相應大幅增加。雖然目前我國的通貨膨脹不嚴重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內這種情況不發生變化，並且以往的低利率很容易引起未來低利率的預期，這反倒增加了貸款人的風險利率。

第三，未來房價預測方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個，之所以這樣說是因為如果按照理論界一般的觀點認為房價水平應該有由收入決定的話，未來收入增長預測準確極為困難。另外中國土地使用權70年的規定也使得臨近使用權期限的住房價值很難把握。由於住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對我國商業銀行來說又完全是一個新生事物，因此應該以積極慎重的態度開拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領域。

在我國商業銀行還嚴重缺乏實踐經驗的情況下，我們開展住房反向抵押貸款第一應奉行的原則就是謹慎性。所謂謹慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥倖心理，一味往好處想。由於住房反向抵押貸款的特殊性質，實行謹慎原則對銀行不會受到很大損失(只不過減少一些規模，而從世界上搞住房反向抵押貸款的國家實踐來看，這類貸款佔總貸款的比例都不大)而對借款人來說未來也不會受到很大損失，因為住房反向抵押貸款可以設立特殊的保護借款人的條款。

國務院責成保監會明年推出反向按揭試點：在《關於加快發展養老服務業的若干意見》中提到“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”(媒體稱為“以房養老”),另據媒體報道要求保監會於2014年第一季度制定出“以房養老”的試點方案。

何為“住房反向抵押養老保險”:反向按揭是相對於傳統的“正向按揭”而言的，正向按揭的借款人貸款餘額不斷降低、房屋權益(homeequity)不斷增加，而反向按揭的借款人貸款餘額不斷增加、房屋權益(homeequity)不斷下降。據媒體報道此前央行認為反向按揭屬於貸款業務保險公司不能涉足，而此次則明確了這是一項保險業務，估計決策層認為可以較好的利用保險公司的精算技術。

反向按揭的市場空間在千億元級別：中國住宅房地產市場的存量規模約為100萬億元。2010年，中國大約1.69億60歲以上老年人口，佔總人口的比重為13%。美國目前的情況是在合格的潛在人群中，大約有2%-3%的家庭選擇了反向按揭。而中國由於觀念上對反向按揭的接受度肯定要更低，我們假設是合格人群比例的1%,那麼這一市場的規模是1300億元。而隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業務的市場空間會進一步加大。

面臨障礙不少:1)產權制度風險：在70年產權制度下，部分老人的房屋可能面臨在貸款期內產權到期的情況;2)觀念的挑戰：老人將房產抵押換取養老金而不是留給子女有違傳統觀念;3)房屋處臵風險：反向抵押必然面臨大量的房屋處臵工作，這對金融機構來說挑戰很大。由於種種障礙的存在，此前不少地方試行過“以房養老”,但反向平平。