房地產二級市場

房地產一級市場是指國有土地交易市場，全國所有土地都歸國家所有。國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權，按土地的交易價格，出讓或轉讓（批租），並主要由市、縣政府部門壟斷執行，其他部門無權出讓或批租。

房地產的二級市場主要是指已取得土地開發經營權的房地產經營企業（房地產開發公司），在該地塊的土地上建造好的建築物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建築物的所有權一併轉讓給房地產消費者。二級市場也指新建造好的第一 次上市出售的房屋，就是房產增量市場。二級市場也包括土地二級市場，即土地使用權的轉讓。

對於一個房地產市場而言，如果投資性購房和投機性購房過少，可能會造成房市尤其房價變化方面的活力不夠。如果投資性購房和投機性購房過高，則會造成房市尤其房價變化方面的大漲大跌。投資性購房和投機性購房過高造成的後果，勢必快速推進房價在短時間內暴漲暴跌。這無疑加劇了房地產市場的風險。

尤其二級市場，一旦投資性尤其投機性買賣過多，必將不斷拉升二手房房價階段性上漲，拉升二手房租金的上漲，從而進一步提升對一手房等整個房市投資的回報預期，並引以為一手房房價上漲的理由，刺激、推動房價的繼續非理性、非市場的上漲，導致了大量需求提前釋放，大量新房經買入后變成存量二手房。由於投資者的套現，大量的二手房將陸續進入到市場。二手房市場將比一手房市場相對要火熱，存在將來被人為做市的可能性。一旦，二手房被人為做市瘋狂火熱起來，有實力、持房較多的“房主”投資者，就可能獲得驚人利潤。反過來，這又將促進一手房市場再次瘋狂起來，房價瘋漲起來。就這樣，一、二手房市場之間，彼此互相促進，循環演繹，拉高房市投資預期，推高房價，加大房市投機性等風險。

一些外資尤其投機性外資（如私人基金等），正紛紛進入中國房地產二級市場。有資料顯示，進一步把高企的房價推上新高。在房產二級市場，估計有一半房地產中介或經紀公司含有外資成分；在高端置業顧問領域，外資成分企業居多，而在房地產的三級市場則是國內企業居多。

進入中國房市的外資，在對房產項目的投資上，確實很少直接進入開發領域。外資一般選擇甲級寫字樓、高星級酒店、大型賣場、高檔住宅等作為投資對象，往往選擇項目收購、產品買賣的方式。這種模式，實際上就相當於外資在研究中國政策后選擇“二手房市場”進行操作。

雖然，中國房價高漲主要是供需矛盾所決定的，外資炒房並非是導致的主要因素，但是，外資炒房在某個城市或者某個區域的確在一定程度上推高了房價，而且，外資看好了中國的房地產的二級市場，有大舉進入的企圖，如果中國不及時出台相關的限制政策，那麼勢必會造成二級市場的投資過火，從而使房價不斷飛漲。

土地二級市場的流轉將來一定要進行很好的研究，特別是在經濟發達城市。就目前來看，要規範土地二級流轉，需要考慮的問題有很多。比如首先要摸清情況，到底有多少二手地閑置在政府或企業手裡；其次，對於二手地的使用年限和價格參照要有清晰界定，比如工業用地是50年使用權，如果轉讓時剩餘時間不到50年了，是延長時間再轉讓，還是按照剩餘年限計算價格，這都需要政策有明確規定。

1998年國家結束福利分房，全國房地產市場開始產生。從1998年到2010年，中國房地產的發展歷程可劃分為四個階段：

第一階段為房地產啟蒙階段（1998年~2003年），這個時期主要是房地產市場化機制形成階段；

第二階段為房地產飛速發展、不斷調控的階段（2003年~2007年），這個時期主要是房地產發展和完善的階段；

第三階段為階段調控奏效階段（2007年~2008年9月），這個時期主要的市場表現是市場第一次真正出現價量齊跌，調控奏效；

第四階段為市場急劇回升再打壓階段（2008年9月~2010年）。在這個時期由於宏觀經濟受到了外部衝擊，為了09年保8，國家啟動了規模宏大的經濟刺激計劃，房地產市場在政策的多方面拉抬、托市的情況下走出了一輪價量大幅上漲的行情，但當房價漲速過快，積聚的金融風險和社會矛盾凸顯的時候國家出台了 415新政，對房地產的價格漲幅進行了調控。

（一）第一階段：1998年~2003年

由於1998年亞洲金融風暴波及到中國，當時政府為了挽救中國的經濟，實行住房分配貨幣化。

措施：

引入開發商，鼓勵開發商造房；對住房公積金貸款的個人和銀行都免稅；對住房消費採用扶持政策；制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務；降低住房公積金存、貸款利率。

市場反應：在觀望中抬升。

（二）第二階段：2003年~2007年

中央認為局部投資增幅過大，應加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理嚴格控制土地供應總量。

措施：

加強房地產信貸管理；出售房屋開始徵收房產稅；出台18號文件，促進房地產市場持續健康發展；8.31大限提高拿地“門檻”調控；存款準備金率上調，7%至 7.5% ；加強土地市場的調控力度；打壓需求，加息，上調基準利率；嚴禁非法壓低地價招商，嚴格規範地方政府土地管理；最低首付款由20%提高到30%，取消住房貸款優惠利率； “新八條”打擊炒房，炒地；個人購房不足2年的，交全額營業稅；房貸利率再次上調，調控捲土重來；國六條出台，新一輪調大幕開啟；開展房屋交易市場秩序專項整頓；個人住房轉讓所得徵收個人所得稅；規範房地產市場外資准入和管理；銀監會、建設部、國家外匯管理局等紛紛出台調控政策。

市場反應：房價漲多跌少。

（三）第三階段：2007年~2008年9月漲幅達到5年來新高。

措施：

建設部規範經紀行業；2007年，央行五次加息、九次上調存款準備金率；央行出台新政，購買第二套住房首付比例不得低於50% ， 2008年，央行五次加息、四次上調存款準備金率；國家多項調控再度把緊土地閥門；企業為個人購買房需徵收個人所得稅；小產權房不給宅基地證；要求嚴格建設項目貸款管理。

市場反應：一線城市房價應聲下跌。

（四）第四階段：2008年9月~2010年

2008年下半年以來，由美國次貸危機引發的華爾街金融風暴，快速席捲整個國際金融市場，中央迅速出台了一系列擴大內需、保持經濟增長的政策和措施。

措施：

a) 次貸危機后救市政策

央行宣布“雙率”齊降、五次降息；對儲蓄存款利息所得暫免徵收個人所得稅；系列新政支持房地產；加強稅收優惠政策；最低首付款比例調整為20%；促進房地產市場穩定健康發展。採取更加積極有效的政策措施，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平穩有序發展。

b) 樓市過熱抑制政策

非改善型二套房貸首付至少四成；土地有償使用費的徵收；廉租住房保障；首次下調商品房資本金比例；出台新規打擊交易避稅；嚴格執行二套房政策；保險資金投資房產不得開發地產和炒樓；嚴格執行“貸”政策；個人轉租房屋徵稅；抑制部分行業產能過剩和重複建設；國務院發布“國四條”、國“十一條”。

鼓勵外資進入 2002-

外資進入中國的房地產市場，從03年、04年量就比較大，特別是“831”土地大限以後，大量的外資進入了中國的房地產市場。外資進入房地產領域，從土地一級開發到二級市場代理，涉及到了房地產整個的行業。從投資機構來看，外資既投資到了開發企業也投資到了代理公司、經紀公司等。

政府限制外資進入二級市場主要是基於三個方面的考慮：

首先，限制外資主要是為了防止外資通過中介進入炒房領域；防止外資在二手房領域的過多過度投資、投機；防止二手房市場再次出現大的動蕩進而影響到整個房地產市場的健康發展。

其次，限制外資進入二手房市場，主要是要限制大型的中介公司境外上市進行海外融資，以前有人認為我們中國的房地產開發資金流動比較差，開發公司的負債率比較高，限制外資不利於增加產品的供應。理由是：第一是我們的市場是一個發展的市場，我們需要它來推動我們市場的發展。第二個我們資金不足，第三點我們需要學習國外的經驗。原則上要在內地上市為主。限制外資主要是限制外資的直接投資。對此，中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華所曾說，開發建設普通住宅的國內資金已足夠充裕”，在此背景下限制外資的介入，是十分必要和及時的。

第三，限制外資的深層的動機和意義在於：政府在深化對房地產市場的調控，鞏固系列宏觀調控政策尤其房貸新政以來所開始取得的房地產調控的成果，使已經開始趨向正常化變化的房市繼續朝健康化方向發展，防止已經步入下行通道的房價報復性反彈，尤其防止通過二手房市場再度把房市推向繼續惡化的情況出現，降低因房市的再度惡化、房價再次瘋漲而加大通貨膨脹的風險。

關於規範房地產市場外資准入和管理的意見

2006年7月，六部委出台了《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業的方式投資中國房地產，堵住外資以股權投資直接向國內投資。同時規定境外人士只有在境內工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

外商投資產業指導目錄（2007年修訂）

國家發改委和商務部公布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，新增限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。

新的《外商投資產業指導目錄》規定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發建設，同時外資被限制進入房地產二級市場交易（存量房交易）及房地產中介或經紀公司。

其實，為積極促進作為國民經濟支柱產業的房地產業的發展，在2002年和2004年的《外商投資產業指導目錄》中，都鼓勵外資對國內普通住宅的開發建設。而在限制範圍上，也一直鎖定在土地成片開發（限於合資、合作），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營上。

國內資金明顯流動性過剩，開發建設普通住宅的國內資金已足夠充裕。

1.房地產二級市場是建立在追求利益最大化的微觀基礎之上的市場，來自供給和需求兩方面的競爭都十分激烈。

2.市場主體是房地產開發經營企業和房地產需求單位和個人，市場客體是未到期的土地使用權及房地產開發企業所開發建設的房產。

3.市場經營活動主要是房地產開發企業按土地使用合同條款的要求，對土地進行綜合性的開發建設，完善供水、供電、道路交通和通訊等設施，達到建設用地條件，然後進行土地使用權轉讓；或建設各類建築物，並對其從事轉讓、租賃、房地產預售、房地產開發和房地產抵押等經營活動。