房地產法律關係

房地產法律關係，是指房地產法律規範在調整房地產經濟關係的過程中發生在房地產主體之間的權利義務或職權職責關係。考試大＆只有那些為房地產法律規範確認和調整的房地產關係才是房地產法律關係。

房地產法律關係包括三個要素：主體、客體和內容。三者對房地產法律關係的構成缺一不可，任何一個要素的變更和消滅都會導致房地產法律關係的變更和消滅。

（一）房地產法律關係的主體

房地產法律關係的主體，是指房地產法律關係的參加者，或者是房地產法律關係中經濟權利的享有者和經濟義務的履行者，或者是經濟職權的行使者和經濟職責的承擔著。

按照各類主體在房地產法律關係中的作用可以分為：

1.國家

國家是國家土地的所有者、國有土地使用權出讓及土地徵用等法律關係的直接參加者，根據其參與活動身份的不同會形成不同性質的法律關係。採集者退散

2.政府機構

政府機構包括國家各級房地產管理機關（土地管理部門、建設管理部門、規劃管理部門）、物價管理部門等，是代表國家行使房地產管理職能的主體。

3.房地產開發商

房地產開發商，即進行房地產開發的企業，是對土地、房屋進行全面開發的核心和組織者。房地產開發企業分為專營、兼營和項目公司三類，按照開發商的人員素質、規模等標準分為四個資質等級。

4.建築商

建築商，又稱工程的承包商，屬於建築業，但和房地產業歷來就有密切的聯繫。建築商，是指承接開發商提供的房地產開發項目進行建築施工的企業，受《城市房地產管理法》、《建築法》、《合同法》的調整。

5.房地產的賣方

房地產的賣方包括房地產開發商、房地產業主和投機商。房地產開發商是為了獲得開發利潤而出賣房地產；房地產的業主是出於非經營性的生活或者其他需要而出賣房地產；此外，還有一些專門從事房地產買賣的投機商也會成為房地產的買方。

6.房地產的買房

根據購買房地產的用途不同，可分為自用型買方和投機謀利型買方，前者屬於房地產的消費者。

7.房地產輔助商

房地產輔助商，又稱房地產中介服務主體，是指直接從事房地產開發、交易以外的房地產服務的經營者，比如房產經紀人、房產交易行、房產金融保險機構（指銀行、投資公司、保險公司等為房產投資置業提供貸款、融資、保險等服務的業務機構）、房產價格評估機構、房產諮詢顧問人、物業管理公司、房產律師等。

8.房地產的他項權利人和義務人

房地產的他項權主要由房地產的業主設立，第三人在經過房地產業主許可或在法律允許的條件下也可以設立。房地產的他項權利人和義務人包括房地產業主之外的房地產抵押權人及其他相對人、房地產承租人等。

（二）房地產法律關係的內容

房地產法律關係的內容，是指房地產法律關係主體所享有的權利和承擔的義務，或其所擁有的職權和應履行的職責。

房地產權利，是指房地產法律關係主體為實現某種利益，有權依法做出或不做出一定行為或要求義務主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉讓權、租賃權、抵押權等。

房地產義務，即房地產法律關係主體依法應做出一定行為或不做出一定行為的責任。如房地產交易價格申報義務。

房地產職權，是指房地產法律關係主體為履行義務，在依法行使領導或監督職能時所擁有的權力。如審查批准權、監督管理權、調查處理權等。

房地產職責，是指房地產法律關係主體按照法律、法規、規章制度的規定在運用行政管理職權時，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產職權和職責是不可轉讓和放棄的，有關的房地產法律關係主體必須依法行使。

（三）房地產法律關係的客體

房地產法律關係的客體，是指房地產法律關係主體行使權利和職權以及履行義務和職責所指向的對象。能夠成為房地產法律關係客體的有物、行為和智力成果。

1.物

這一客體形式在房地產法律關係中具體表現為土地與房屋及其附屬物。

土地依照其權屬的不同，可以分為國有土地和集體土地。依照我國《土地管理法》的規定，屬於國家所有的土地包括：城市市區的土地；農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地；國家依法徵用的土地；依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘塗及其他土地；農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原來屬於其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災害等原因，農民城建制地集體遷移后不再使用的原來屬於遷移農民集體所有的土地。集體所有的土地包括：除由法律規定不屬於國家所有以外的農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山。

房屋根據地理位置的不同，可以分為農村房屋和城市房屋。在我國，農村房屋和城市房屋因為房屋佔有土地使用權屬不同、城鄉戶籍的不同等，而使兩種房屋試用的規則也不同，農村的房屋還不能完全實現商品化。

按照房屋的用途不同，可以分為住宅用房和商業用房。城市住宅又可分為私房、公房和商品房。城市私房專指歷史遺留下來的個人擁有所有權的房產，但是現在個人合法建造房屋、購買商品房均屬於私房範疇。城市公房也分為兩種：一種是歷史上形成的由房屋管理部門享有所有權的或者管理的公房。另一種是由國有企事業單位投資興建的分配給個人居住，居住者享有使用權的房屋。

2.行為

行為，是指房地產法律關係主體為享受權利、行使職權或承擔義務、履行職責所進行的活動，如房地產開發活動、房地產交易活動、物業管理活動等。

3.智力成果

智力成果，是指人類智力活動創造的優秀成果。智力成果可以成為房地產法律關係的客體。如用於房地產開發的各類規劃方案等，作為設計者的個人或單位對該設計方案依法享有著作權，還有用於房地產投資決策或銷售的各種具有競爭優勢的信息、數據等構成企業的商業秘密，受到《反不正當競爭法》的保護。

（一）房地產法律事實的概念

房地產法律關係同其他法律關係一樣，其產生、變更和消滅總是以一定的法律事實的出現為依據。因而，所謂的房地產法律事實，是指法律所規定的能夠引起房地產法律關係產生、變更和消滅的客觀情況或現象。

（二）房地產法律事實的種類

法律事實通常分為行為和事件。行為，是指與人的意志相關的活動。事件，是指人的意志以外的客觀現象。根據房地產法律事實的發生是否與人的意志相關，也可以分為行為和事件。

1.房地產法律行為

作為房地產法律事實的主體行為，可以被界定為在主體意識支配下的，能產生房地產權利義務關係的活動，主要包括以下幾種：

（1）房地產管理行為

房地產管理行為，是指房地產管理主體對房地產開發和交易活動進行計審批、檢查監督、登記發證等行為。這些行為不同於房地產當事人所實施的房地產法律行為，它不是為產生、變更或消滅一定的房地產法律關係而以意思表示為特徵的行為，而是其職責所要求的必須實施的行為。這些行為也是房地產法律關係產生、變更和消滅的重要法律事實。

（2）房地產開發行為

房地產開發行為，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。所謂基礎設施建設，是指給水、排水、供電、供熱、通訊和道路等設施建設和土地的平整。所謂房屋建設，即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋、工業廠房、商業樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

（3）房地產交易行為

房地產交易行為，是指房地產主體之間進行的房地產轉讓、抵押以及房屋租賃活動。房地產交易行為是為實現房地產價值的核心環節。

（4）房地產服務行為

房地產服務行為，是指在房地產開發、交易以及使用過程中的服務活動。房地產服務行為對於完善我國房地產市場、促進房地產業的健康發展具有重要意義。

2.房地產法律事件

房地產法律事件，是指由房地產法律規定的不以當事人的意志為轉移的、能夠引起房地產法律關係產生、變更或消滅的客觀情況，主要是指房地產法律法規的頒布實施或者修改、廢止和不可抗力事件等。一般認為，導致房地產法律關係產生、變更或消滅的事件包括自然現象和社會事件（此二者也時常並稱為法律事件）。

（1）自然現象

作為房地產法律事實的自然現象，是指能夠引起房地產法律關係產生、變更與消滅的一切來自人類意志之外的事實。如山洪暴發沖毀房屋、地震阻礙交通等等。

（2）社會事件

作為房地產法律事實的社會事件，是指能夠引起房地產法律關係產生、變更和消滅的不以人們意志為轉移的重大社會事實。如戰爭、罷工、社會變革、法律的頒布和廢止等等。採集者退散