最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複

建設部辦公廳關於轉發《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》的通知

建辦市[2002]51號

各省、自治區建設廳，直轄市建委：

2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》(法釋[2002]16號，以下簡稱《批複》)，答覆了上海市高級人民法院《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》。這對採用司法途徑解決拖欠工程款問題提供了有力的司法支持。

現將《批複》轉發給你們。請你們認真對《中華人民共和國合同法》和《批複》進行學習、宣傳和貫徹，不斷增強建築市場各方主體的法制意識，積極引導建築業企業用法律手段解決拖欠工程款問題，維護自身合法權益。

附件：《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》

中華人民共和國建設部辦公廳

二○○二年七月二十九日

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複

(2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過)

法釋[2002]16號

上海市高級人民法院：

你院滬高法[2001]14號《關於合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答覆如下：

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

五、本批複第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。

此復。

如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的衝突。在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物範圍內。但考慮到，如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次。

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批複》（2002年6月27日起施行）規定了這種觀點。該批複第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”。