贖樓

1、房地產買賣雙方達成交易，簽署買賣協議；

2、房地產買方選擇貸款銀行，賣方向原貸款銀行申請提前還貸款贖樓，買方向銀行申請二手房按揭貸款，並提交銀行所需資料，辦理資金監管手續；

3、銀行經初步審查后，擬同意向買方發放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；

4、房地產買賣雙方向融資擔保公司申請贖樓貸款擔保，簽署擔保文件，並向融資擔保公司提交所需資料；

5、融資公司進行調查與審批后，房地產買賣雙方到公證處辦理全權委託公證；

6、房地產賣方或買方向融資擔保公司繳納擔保費和手續費；

7、經審批同意擔保后，融資公司與銀行簽署《保證合同》；

8、經銀行審批同意后，同意提前還貸，融資擔保公司向銀行還賣方原貸款的餘額，贖樓成功；

9、融資擔保公司經辦人員辦理贖樓、領證、註銷抵押登記和轉移登記等手續；

10、出證后，買方向銀行辦理抵押登記手續；

11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買方；融資擔保公司擔保責任解除。

買家首付款贖樓風險

1. 如果賣家本身還有其他債務，並被債權人起訴至法院，那麼在房產被贖回當即，可能會遭到法院查封凍結該房產。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。

2. 買方為賣方贖回樓之後，法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。

3. 如果賣家在贖樓后發現近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，並將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢後退款給當初的買家，給買家造成更大的損失。

4. 買家支付給賣家首付款或部分樓款用於贖樓，如果賣家挪用，並未拿去贖樓，且當中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。

現金贖樓很好理解，即二手房的買方直接委託擔保公司，擔保公司出自有資金進行墊款，買方在合同約定的時間內還清款項給擔保公司。換句話說，選擇現金贖樓方式，擔保公司要真金白銀拿出錢來幫買方墊付，所以擔保公司收取的服務費較高。此外，這其中的交易節點較多：比如賣方此前在銀行的貸款要提前結清；某些銀行規定要提前一個月申請；或者還要對賣方提前還款進行罰息之類，這些都可能拖慢整個二手房的交易時間，並增加交易主體成本。

額度贖樓是指銀行先要對某些擔保公司（通常是聲譽好的大型擔保公司）做一個準入，一旦被視為合作擔保公司后，銀行就會批複給擔保公司一定的贖樓擔保額度，專門給擔保公司進行該項業務。值得注意的是，這個額度不是發生額，而是餘額，隨著買方的還款，擔保公司的額度是可以循環使用的。當有買方享用額度贖樓服務的時候，擔保公司會出具一份擔保合同，銀行見此合同就會在擔保公司已有的額度里，扣掉相應一部分。這就是此前市面上俗稱的“一筆款贖樓”模式。