贖樓

還清銀行貸款解除抵押的過程

贖樓,二手房交易術語。付清賣方該物業的抵押貸款本息並註銷抵押登記,將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被註銷,視為贖樓完成。二手房贖樓業務主要有兩種形式:一是現金贖樓,二是額度贖樓。二手房交易的流程中,簽完買賣合同,交完定金之後,下一步基本存在一個問題,就是贖樓。在交易時,房屋仍然是處在按揭狀態,跟銀行按揭存在一個抵押狀態,要想交易,首先要還清銀行貸款,解除抵押的過程,俗稱“贖樓”。

業務流程


1、房地產買賣雙方達成交易,簽署買賣協議;
2、房地產買方選擇貸款銀行,賣方向原貸款銀行申請提前還貸款贖樓,買方向銀行申請二手房按揭貸款,並提交銀行所需資料,辦理資金監管手續;
3、銀行經初步審查后,擬同意向買方發放二手樓按揭貸款的,出具《二手樓按揭貸款承諾書》;
4、房地產買賣雙方向融資擔保公司申請贖樓貸款擔保,簽署擔保文件,並向融資擔保公司提交所需資料;
5、融資公司進行調查與審批后,房地產買賣雙方到公證處辦理全權委託公證;
6、房地產賣方或買方向融資擔保公司繳納擔保費和手續費;
7、經審批同意擔保后,融資公司與銀行簽署《保證合同》;
8、經銀行審批同意后,同意提前還貸,融資擔保公司向銀行還賣方原貸款的餘額,贖樓成功;
9、融資擔保公司經辦人員辦理贖樓、領證、註銷抵押登記和轉移登記等手續;
10、出證后,買方向銀行辦理抵押登記手續;
11、抵押登記辦妥后,銀行同意放款給買方;融資擔保公司擔保責任解除。

風險


買家首付款贖樓風險
1. 如果賣家本身還有其他債務,並被債權人起訴至法院,那麼在房產被贖回當即,可能會遭到法院查封凍結該房產。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞,造成多方損失。
2. 買方為賣方贖回樓之後,法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人,很可能會導致買方遭受損失。
3. 如果賣家在贖樓后發現近期樓價大漲,可能會以各種借口推延過戶,並將房子轉賣給出價更高的人,待收到錢後退款給當初的買家,給買家造成更大的損失。
4. 買家支付給賣家首付款或部分樓款用於贖樓,如果賣家挪用,並未拿去贖樓,且當中沒有約定清楚履約時間,即便鬧到了法院,法院也只能按照借款糾紛來判決當事方還錢。因為法院很難確定業主是否真心贖樓賣房,這存在一個履行期限的問題。

業務形式


現金贖樓很好理解,即二手房的買方直接委託擔保公司,擔保公司出自有資金進行墊款,買方在合同約定的時間內還清款項給擔保公司。換句話說,選擇現金贖樓方式,擔保公司要真金白銀拿出錢來幫買方墊付,所以擔保公司收取的服務費較高。此外,這其中的交易節點較多:比如賣方此前在銀行的貸款要提前結清;某些銀行規定要提前一個月申請;或者還要對賣方提前還款進行罰息之類,這些都可能拖慢整個二手房的交易時間,並增加交易主體成本。
額度贖樓是指銀行先要對某些擔保公司(通常是聲譽好的大型擔保公司)做一個準入,一旦被視為合作擔保公司后,銀行就會批複給擔保公司一定的贖樓擔保額度,專門給擔保公司進行該項業務。值得注意的是,這個額度不是發生額,而是餘額,隨著買方的還款,擔保公司的額度是可以循環使用的。當有買方享用額度贖樓服務的時候,擔保公司會出具一份擔保合同,銀行見此合同就會在擔保公司已有的額度里,扣掉相應一部分。這就是此前市面上俗稱的“一筆款贖樓”模式。