鬼城

內蒙古

內蒙古呼和浩特清水河：重新建一座城市

內蒙古巴彥淖爾：連接西北與華北、東北地區重要的交通樞紐，國家重要邊境經濟合作區，新興工業城市，商貿物流、旅遊服務、金融貿易等為主的特色服務業基地。

內蒙古二連浩特：全國向北開放的經貿大通道，區域性的國際物流中心、商品集散地，進出口加工基地。

河南

河南鄭州鄭東新區：中原文化與自然環境為背景，集辦公、科研、教育、文化、商業、居住等多種功能的新型城區。

河南鶴壁：以煤炭化工為產業支撐，早在1992年開始在老城區40公裡外的地方建設新區

河南信陽：以行政辦公、金融、商貿、教育、文化、居住等領域為主的新區。

遼寧

遼寧營口：計劃發展裝備製造、石油化工、新材料與新能源、商貿物流四大產業。

江蘇

江蘇常州：為製造業先進、人民生活富裕的經濟強市，歷史、現代科教先進的文化名市，連東接西、承南啟北的區域性樞紐城市，以人為本、人與自然和諧共存的生態城市。

江蘇鎮江丹徒：發展目標為鎮江市現代化的城市次中心；現代化的物流商貿基地、都市型工業基地、綠色生態住宅業基地、休閑觀光會展業基地的。

湖北

湖北十堰：發展目標為生態環境優越、社會經濟協調發展、人民生活宜居的國家生態發展示範地區，國際知名的生態文化旅遊區，國家重要的汽車產業基地和鄂渝陝豫四省（市）交界地區的區域性中心城市。

雲南

雲南呈貢：“現代新昆明”，“亞洲花都”、“新興工業園區”、“科研教育基地”、“國際物流中心”。

廣東

珠海和惠州：憧憬大深圳、港珠澳大橋概念，發展商近年大舉在新城區起樓，但現場直擊發現，周邊配套不足，人煙稀少。

60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城。洲聯集團·五合智庫總經理鄒毅及其團隊的一項專題調查發現，隨著時間的推移，昔日鬼城、空城如今開始出現鮮為人知的變化。大部分新城在經歷了艱難而又痛苦的空城期以及鬼城期之後，相繼開始出現一些積極變化，人氣開始聚集，新城的活力逐漸顯山露水，似乎鬼城一下迎來了復活時代。然而按照常規速度測算，國內個別“鬼城”要達到規劃人口導入目標，所需時間可能是100年。這些鬼城的真正復活還有很長的路要走，如果各地政府部門新城開發終極目標不改變，“鬼城”復活將是一廂情願。

調查團隊在報告中直言，目前國內的這些“鬼城”有著太多硬傷難以補救，直到目前為止許多地方的新城配套功能缺失依然難以改觀。

從地域維度來看，絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結於絕對體量不足和相對分佈不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規劃範圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量大幅落後於主導功能建設量司空見慣。

而“鬼城”內部配套措施即使在總量上可以滿足規劃人口導入量的使用需求，但是在新城分區土地規劃時，設計單位大多未能合理確定配套設施的建設地點，造成“鬼城”內局部位置同類配套設施的分佈過於密集，而其他位置卻緊缺的不合理現象。

無論是何種類型的配套缺失，都會破壞“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整體的運作效能，導致“鬼城”人口導入受阻，後期招商引資難度加大。徒增“鬼城”的復活難度。

最大的問題還在於人口結構均衡難以達到。

明顯的三大缺陷處處彰顯出鬼城中人口結構難以達到均衡的現實窘境，這必將影響鬼城復活的效率和優劣。人口過度同質化造成社會結構脆弱、特定需求人群潮汐現象帶來的交通和就業問題、人口社會經濟地位的過度差異化或將阻塞人口流入，被認為是多數“鬼城”在人口結構方面的三大突出缺陷。

據報道，在某些城市，地產供大於求，工業重市地產先行，淪為"鬼城"第二，常州產業轉型錯投房地產。然而，只不過常州的這一現象由於缺乏大量外地人口大量湧入的購買力，才使得問題暴露得比較及時，並不是說其他熱點城市就不存在地產泡沫。上海、南京等外地購房者佔據了60%，本地拆遷戶和小老闆則每戶握有好幾套房產，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。然而，上海和南京等地的這一現象絕非偶然，而是全國普遍現象。中低收入者望房興嘆，而今又將被年輕女子的戀愛"起步價"所困擾。中低收入者不但會永遠買不起新房，而且還要因為收入低，兒子們娶不到心愛的老婆。

面對房地產業的畸形發展和無限膨脹，靠地產支撐地方財政開支的地方政府遲早會面臨經濟危機。因此，最好的良策是懸崖勒馬，回頭是岸，趕緊加快對其它產業和產品的升級換代，使製造業的實體經濟得到很好的休養生息，使他們插上飛速發展的科技翅膀。否則，地產業會讓我們許多城市後悔莫及。

隨著權力和資本交替上陣，如同一場傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報道的貴陽、營口等城市，江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背後又隱藏著房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發展缺乏產業支撐等諸多風險。

徠白天鮮見人、晚上少亮燈

素有吳文化發源地、富庶繁華之美譽的江蘇常州，因其新城區樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為“鬼城”。

2013年春節剛過，在常州無論是商業地產還是住宅項目都面臨供大於求的狀況，常州的地產泡沫已是不爭的事實。

武進於1995年撤縣建市，2002年撤市設區，是常州市來重點打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位於武進區。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上彙集了德禾豪景、星河國際、四季城等十多個樓盤。

常州的房價與周邊其他城市相比，並不算高，其房價大都集中在6000元~8000元/平方米。正是這相對不太高的房價，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。統計數據顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者佔據了60%左右。

由於當地低收入者和外來打工人員無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當地居住，本地房產所有者則又大多擁有多套住房，讓武進區的很多樓盤顯得空蕩蕩。需求有限，供應過量，導致常州市的住宅房產存量大量過剩。

住宅地產還不是最嚴重的，商業地產的泡沫才讓人感覺到危機四伏。一位常州本地開發商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業物業已明顯供過於求。

以煤炭化工為產業支撐的河南鶴壁，為了應對因煤炭開採而出現的採空區問題，早在1992年就開始在老城區40公裡外的地方建設新區，是河南省第一個建設新區的地級市，這個新區成為的淇濱區。

然而，這個建設歷史已經長達20多年的新區，到目前為止，還是個空心之城，變成了“睡城”。

不僅如此，本已十分冷清的新區還在繼續擴張，根據河南省委、省政府最新批複的《鶴壁新區建設總體方案》，鶴壁新區規劃面積約130平方公里，這個面積與著名“鬼城”康巴什的規劃面積155平方公里大體相當。

銀興廣場僅商鋪就有2000個，而在它的東邊則有一個傢具廣場，西邊有一個規模超過它的裕隆商業廣場，在北邊還有一個剛開業的中凱商業街。記者走進銀興廣場，發現約有30%的商鋪還是空位，而營業的商鋪也大都生意慘淡，偌大商場鮮有人影。

銀興廣場是鶴壁市繼多個商業中心之後新開發的一個新中心，當地人也不看好這些新建大商場的市場表現。

與破舊但熱熱鬧鬧的老城區相比，淇濱區則顯得冷冷清清。

依靠煤炭發展起來的鶴壁轄浚縣、淇縣、淇濱區、山城區、鶴山區和鶴壁經濟開發區。其中山城區和鶴山區是老城區，而新城區是淇濱區。

《鶴壁市2011年國民經濟和社會統計公報》數據顯示，2011年鶴壁三產比重為11.0、71.5、17.5，其工業佔GDP比重高達71.5%，而其主要工業都集中在老城區，可以推測新城區幾乎還是一座產業空城。

營口市一些樓盤在開盤兩年後，銷售面積依然只有20%左右；而正在開發的遼寧(營口)沿海產業基地，更是一片荒地，只見樓盤不見人，一些在建項目甚至已停工。

胡曉登認為，一方面，城市新區建設要防止空洞化，要有相應的產業支撐，不能搞平面移植，“新瓶應該裝新酒，但現在很多城市新區建設就是‘新瓶裝舊酒’，就是一拆一建，把原來的廢了，搬到新區裡面去。過去三十年城市建設基本上都是這一套。”

“其次，就是防止新區變成鋼筋水泥的城鎮化，而非人的城鎮化。沒有人口的城鎮化就形成不了產業，整個新區的產業空洞化又會重演。”胡曉登說，必須明確新區建設的宗旨、核心內容、模式和方向、質量等問題，“否則各種名目的新區建設會演變成房地產開發，最終可能變成空城。”

鬼城空城在全國蔓延，源於各地對土地財政的依賴，根子卻在於中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重複建設，空城鬼城是投資拉動經濟的極端表現。國內經濟在轉型，結構在調整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉型，對GDP、固定資產投資、招商引資等指標的考核仍對地方政府的行為起著主導作用。考核機制如果不能實質性地轉變，必然導致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣。空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。