劉歆生

“都督創建了民國，我則創建了漢口。”在中華民國第二任總統黎元洪面前口氣如此大的人，就是清末民初漢口的地產大王劉歆生。

地產大王

時人評說當時中國有三位地產大王：一是上海的哈同，二是天津的高星橋，三就是漢口的劉歆生。

在近代中國這個危險與機遇並存的時代，兩江交匯、雄踞華中的武漢是富於冒險精神的創業者、投機者的樂園。在風雲變幻的時勢中，他們不僅改變著自己的命運，也改變著他們周邊的世界。劉氏在上世紀前期，依靠手中掌握的土地，創建了自己的地產王國，也實實在在地影響著漢口的城市建設與發展。

投機生財

劉歆生1857年出生於漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村，少年時放過鴨、餵過牛，飽嘗艱辛，但生活的磨礪使其立志出人頭地。因為祖父、父親都是天主教徒，劉歆生也受洗入教，與漢口天主堂神父金寶善相識。金神父見劉家貧困，借錢200串給劉家開牛奶坊，劉歆生成了送奶工。他後來也入堂奉教，並學會了英語。不久，他通過天主教會的關係進入漢口太古洋行當練習生，后升為寫字兼跑街，月薪紋銀10兩。他為人機變靈活，善於交際，很受教會法國神父的賞識。

自辦實業

劉歆生不甘於為人作嫁，想自辦實業。

1896年前後，劉歆生曾和余正裔（湖北鄖陽府鄖縣黃龍鎮人，官兵部郎中，興辦興國炭山灣煤礦，是湖北早期洋務運動實業家之一，先是以兵部郎中官銜受張之洞任命辦理煤礦事務，后因政府官員之間互相掣肘，於是辭職自辦煤礦，所謂漢口天主堂教友、法國人郎中金正裔純屬誤傳）合資到湖北省陽新縣炭山灣開採煤礦，接著辦歆生記鐵、木工廠，但都沒有成功。

1899年，劉歆生得法國神父推薦，到法商立興洋行當買辦。三年後，他又擔任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦，豐厚收入使之完成了最初的資本積累，而買辦的身份又為其個人投資提供了契機，劉歆生敢闖敢幹、善於風險投資的經營才能有了施展的空間。

劉歆生利用東方匯理銀行買辦的身份，開設了自己的阜昌錢莊。他一方面從東方匯理銀行借入低價貸款，然後轉手高價貸出，謀得暴利。此後，他藉助於錢莊和洋行的融資之便，還投資經營了許多工商企業，如劉萬順牛皮行、東方轉運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦以及江西銅礦等，皆應市場需求而生，成為其利潤之源。

風險投資

劉歆生充分利用其融資優勢，還進行了幾筆風險投資，獲得豐厚利潤。劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時，曾收留一位名叫劉長陸的落魄青年為養子，不想這劉長陸後來歷經輾轉，竟然當上了上海立興洋行的買辦。當他得知上海各大洋行準備大量收購白芝麻時，便將此消息告知劉歆生，希望藉助於劉歆生的實力做一筆大買賣。劉歆生認準時機，調動大量資金，在襄樊 等白芝麻產區設庄收購，集運於漢口再轉滬出售，賤買貴賣，數量又大，幾趟轉售竟然賺得50萬兩銀子。對比其後的大手筆，這還不過是牛刀小試。但劉歆生的經營手法已經十分明顯：一是視野開闊，消息靈通；二是善抓良機，敢於冒險。

划船圈地

借勢政府

開埠初期的漢口，房地產還沒有形成一個有形的產業，這正是冒險家夢寐以求的良機。當時漢口市區限於今中山大道的硚口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶，一到夏天水漲便淪為澤國，所以大多農民樂於低價出讓這片低洼的土地。

獨具眼光

劉歆生獨具眼光，他見漢口租界日益發展，外商紛至沓來，敏感地預計漢口市區必然會逐步擴大。他把自己的全部資金和義兄劉長蔭資助的銀兩都用於購買土地，還向銀行錢莊高息借款，斥巨資大量吃進土地。為了獲得更多的土地，他還想出了“划船計價”的辦法，在所購土地的四角立上旗杆，在旗杆之間划船，以划槳的次數來計價，這恐怕也是地產買賣史上空前絕後的奇聞了。

幾年之內，他收購了上自舵落口，下至丹水池，西至張公堤（當年還未修堤），南至租界，方圓60平方公里之內的湖盪地，幾乎囊括了市區可能發展的全部土地，成為漢口第一位的地產巨頭，成為名符其實的“漢口地皮大王”。

填土公司

1901年，劉歆生開辦填土公司。他還成立了製造填土工具的鐵工修理廠，又雇傭大量勞力，經年累月平整土地，以供開發。

1905年張公堤築成后，堤內的湖地不再受水害而成了良田。這時，清廷漢口地方官將堤內土地分段清查登記，編製成魚鱗圖冊，按冊印發“板契”營業。這個地區上自舵落口，下迄丹水池，西至張公堤，南達鐵路邊，在這樣大片土地上，劉歆生佔有約四分之一的面積。張公堤的建成和土地的清查註冊，不僅使地價增值，產權也有了保障。劉歆生除了繳付稅款外，還主動地認繳了業主捐銀50萬兩，因為他已經是全武漢最大的地主，而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。

1907年，漢口城牆拆除，修建后城馬路，漢口向外發展的趨向已十分明了。人們這時才意識到劉歆生的先見之明，他所擁有的大片土地，正是漢口的發展必經之地。

他用自己創辦的填土公司填平江漢關與英租界緊鄰地段，與租界合築“歆生路”，在與花樓街毗鄰的路段修建了兩層樓房的生成里，接著向歆生路北段延伸，又修築了歆生一、二、三、四路和民意路等。在歆生二路(今江漢二路)對面往東，修建了華商街，並在此街周圍，提供大量地皮給漢口工商界人士，修築起10多條街道，一個漢口新區赫然呈現。

牟取暴利

誠信為人

圈地成功，只是房地產開發的第一步。接踵而來的問題是，如何發掘他所擁有土地的商業價值？劉歆生敏銳的經營眼光再次顯示出來。當時英租界為了便利交通、繁榮市場、擴充面積，提出在劉氏所擁有的土地上築路。經過權衡，劉氏欣然同意出讓路基，但強烈要求路修成后須以他的名字來命名。路修成后，命名為“歆生路”（今江漢路），路兩邊屬於劉氏的土地身價倍增，經過開發，成為門店聚集的商業中心，也造就了一條百年商業街。

跑馬場

1902年前後，英國人在漢口興建西商跑馬場，吸收高級外僑為會員，但歧視中國人。一次，身為漢口首富的劉歆生欲從正門進入，也遭到阻止。他一氣之下，打算建一座中國人專用的跑馬場。1906年，由他提供地皮，與人合作建成了“華商跑馬場”，吸引市民賭馬。華商跑馬場對所有人開放，生意一直做得十分紅火。其實，這也不是一時之氣，跑馬場建成後人氣很旺，形成一個新的商圈。此時，劉氏便開始出手經營跑馬場周圍屬於他的土地，收益倍增。

類似的策劃還有很多。對此劉氏可謂輕車熟路，遊刃有餘。幾十年中，雖幾經波折，但劉歆生“漢口地產大亨”的頭銜卻從未失去。

劉歆生在地產經營上出手又准又狠，一心追求高額利潤，但他特別講求誠信，對於往來客戶商家十分大度，也能樂善好施。辛亥革命以前，他任東方匯理銀行買辦時，代各錢莊放了不少貸款，遇到兵荒馬亂，有人無力償還，他一律負責墊款還貸，損失不少，卻贏得了良好的口碑。他重視社會交往，與洋行及權貴們建立了密切的關係，但個人生活卻十分節制，穿著也很樸素。因此在賺取超額利潤的同時，也維持了較好的社會形象和人際關係。其實，對於一個風險投資者來說，良好的個人形象及通達的人際網路是十分必要的。

不過，劉歆生在其購地填土修路建房中，由於擴張太快，開支浩繁，到1911年就已積欠華洋各界款項達500餘萬兩。晚年，劉歆生雖因債務關係，撥出了大量地皮，但直到他去世，他佔有的地皮面積，仍穩居眾商之首。

抵制日寇

力保晚節

1938年，日寇攻進了武漢，偽軍強佔了劉歆生位於漢口循禮門的劉家花園作司令部。日本人想要劉歆生出面當維持會長，為侵略者效力。可是他們始終找不到劉歆生本人。原來早在日軍逼近漢口時，劉歆生就警告其家人，不準和日本人做生意，要相信中國人民的抗戰能力，打敗日本只是時間問題。當日軍侵入漢口前，他住進了法國租界一直沒有露面，直到病重去世。

1941年，84歲的劉歆生去世，留下的是一個地產大王的傳奇。

葬於家鄉柏泉墓地。

下葬

日軍長期找不到劉歆生，惱羞成怒，派兵守住劉家的大門。1941年，劉歆生去世第三天是出殯發喪的日子，日軍堵住大門不讓出。無可奈何的劉家人只得清晨從後門將靈柩抬出。靈柩經過唐家墩、姑嫂樹，后又用船運到柏泉劉家嘴西邊的山坡下葬。沿途有許多老百姓在路邊跪送劉歆生的靈柩。

墳址不詳

劉歆生的墓地在“大躍進”和“文革”時期，因墳址不詳而倖免於難。1996年冬，園林小隊的民工在開挖植樹槽時，意外挖出了劉歆生的棺木。當撬開棺材后，他們發現劉歆生的遺體保存完好，除綢裝的衣服外，只有一個十字架，其他的什麼也沒有。1998年春，劉歆生的孫女劉智慧從海外歸來，於當年將劉歆生的墓修復。

從放鴨娃到地產大王，劉歆生顯得從容不迫。他似乎天生就是屬於那個危機與契機並存的時代。只要有一絲機遇，他就會毫不猶豫地抓住，圈土地於草莽，建高樓於平地，舍小就大，敢搏敢幹！

咸豐七年（1857），歆生一歲

出生於漢陽縣柏泉鄉劉家嘴村，幼年家貧，人稱他是放鴨娃。

同治十年（1874），歆生十五歲

離開農村來到漢口當送奶工

光緒二十二年（1896），歆生四十歲

和法國人郎中金正裔合資到湖北省陽新縣炭山灣開採煤礦，接著辦歆生記鐵、木工廠，但都沒有成功。

光緒二十五年（1899），歆生四十三歲

1899年漢口太古渝報關行聘他當雜工與寫字，在與法國天主堂教友打交道過程中，學會了法語與英語，后被聘為立興洋行買辦。

光緒二十七年（1901），歆生四十五歲

開辦填土公司。先是承接租界內的填土工程，後來就是專門開發他所購進的大量土地。

光緒二十八年（1902），歆生四十六歲

擔任法國東方匯理銀行漢口分行的買辦。

光緒三十年（1904），歆生四十八歲

張之洞提議修築張公堤，以防后湖水患，劉歆生慷慨捐銀50萬兩。

光緒三十二年（1906），歆生五十歲

由他提供地皮，與人合作建成了“華商跑馬場”。

民國三十年（1941），歆生八十四歲