土地使用權評估

1、公司制改造土地使用權評估：公司制改造分為改造為國有企業的土地使用權評估和改造為非國有企業的土地使用權評估是指企業進行公司制改造，組建有限責任公司、股份有限公司、集團公司國有企業間合兼并或與非國有企業合兼并成國有企業等，改制后的企業仍為國有企業或者國有控股企業，土地資產處置仍是以劃撥方式進入企業，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權價格，而改造為非國有企業的土地使用權評估是指企業改造后，國家和政府不再是土地資產的主體，如企業破產，企業上市，非國有企業兼并國有企業，國有企業出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數額是劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權價格和出讓土地使用權價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金並完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可以將租賃土地使用權轉租、轉讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權的評估又分為租賃土地使用權的轉租、租賃土地使用權的轉讓、租賃土地使用權的抵押評估。

2、土地使用權作價出資和授權經營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權作價方式投入新的企業，國有作為土地所有者，要體現國家的權益，評估價格應為出讓土地使用權價格，但作為國家的出資額(資本金)注入企業，應該不是出讓土地使用權價格。作價出資額(注入企業的資本金)=出讓土地使用權價格—劃撥土地使用權價格，這是因為劃撥土地使用取得以後，企業付出了取得成本和實際投入開發成本，這部分權益在企業，而非政府和國家，但要注意年期修正。

3、土地使用權債轉股評估。國企債轉股改制是國有企業改革中近年來出現的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權作價后，把其債務轉為債權人股份的一種方式，債權人為國有商業銀行的資產管理公司。債權人的股份比例應根據評估土地使用權價格和債務金額及企業資產總額來確定。企業以自己劃撥土地使用權的所佔權益轉化債務，當然評估的是劃撥土地使用權價格，這種評估為劃撥土地使用權的價格(如現在開灤集團的債轉股評估)。

4、保留劃撥土地使用權評估：企業經營獲准，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權價格，保留的劃撥土地使用權作為企業的權益可以經批准進行抵押，抵押權實現后，土地使用權由劃撥變為出讓，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權人方可優先受償。

土地使用權擁有者如系國有企業，因轉讓、入股等需要而進行評估時，應先經其主管部門的同意，並向當地國有資產行政管理部門申請立項，獲得立項批准后，才能委託資產評估機構進行評估。如果國有企業只是為了解自己資產情況而要求評估並不一定要立項，非國有企業土地使用權的評估則不需要立項這個手續。

評估工作是從土地使用權擁有者與資產評估機構正式訂立委託合同書開始。資產評估機構接受土地使用權評估作價的委託后，即開始組織項目評估小組開展有關的評估工作。整個評估工作分為兩個部分，第一步是評估前的準備工作；第二步是評估工作。

評估前的準備工作包括：

1.收集有關的資料：被評估地塊的地級資料，城市規劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產市場成交實例資料，關於土地使用權出讓價格有關政策規定，地產市場供求雙方的情報等等。

2.現場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質水文條件；地上物與地下物的分佈情況，地塊的經濟地理情況等。

3.分析測算有關的數據：測算被評估地塊開發建設總成本，估算開發建設完成後能實現的市場銷售額及投資回收期，估算開發建設和經營投資盈利率，初步試算土地使用權的轉讓價格。

為了確保評估工作的順利進行，確保評估結果的準確，在土地使用權評估過程中應當遵循一定的原則。一般而言，土地使用權的價格的評估應當掌握以下的原則：

1.合法公正的原則

土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業要求。由於其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規和資產評估的法規的規定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標準、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過於考慮當事人的主觀意願因素。

2.有利於開發利用的原則

土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規劃的前提下，有利於擴大土地開發、利用的廣度和提高土地開發、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利於土地的開發利用。

3.區別對待

土地使用權價格的評估，應按照不同區域以及各塊土地的經濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區分為六塊，郊區分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產，其價格當然與其所處的地理環境息息相關，位於不同地理位置的土地當然具有不同的價格。

4.最大使用效益的原則

同一塊土地由於用途的不同而取得經濟效益就會不同，因此應當在服從城市規劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態的、發展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經驗，同時對於相關的信息業要有很好的了解。

一、市場法

(一)市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

(二)市場法應用的步驟與過程

1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關性和替代性，應符合下列要求：

(1)與待估土地用途應相同。

(2)與待估土地交易類型應相同。

(3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區的區域特性及個別條件要相近。

(5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。

2、進行交易情況的修正。

(1)有一定利害關係的主體之間的交易。

(2)交易時有特別動機，如急於出售或購買。

(3)買方或賣方不了解市場行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進行交易時間的修正。

4、進行區域因素修正。

5、進行個別因素修正。

6、確定待估土地評估值。可採用算術平均法、加權平均法、中位數法或眾數法處理。

二、收益法

(一)收益法的應用形式

土地使用權評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現值之和，從而確定土地評估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實際收益是指在現狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用於評估，因為個別人或個別企業的經營能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：

1、計算總收入。

2、求取總費用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2、通過完全利率(無風險收益率)加上風險險調整值(風險收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率+風險調整值

3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

三、成本法

(一)成本法及其適用範圍

成本法亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

成本法一般適用於新開發土地的評估，特別是土地市場發育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時採用。

同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學校、公共建築、公益設施等具有特殊性的土地評估時採用。