不動產信託

不動產信託也可稱之為房地產信託，簡單來說，就是不動產所有權人（委託人），為受益人的利益或特定目的，將所有權移轉給受託人，使其依信託合同來管理運用的一種法律關係。它是以不動產如建築物、土地（不含耕地）等作為信託財產，由受託人按照信託合同，將不動產透過開發、管理、經營及處分等程序，提高不動產的附加價值，並將受託成果歸還給受益人的信託業務。

在不動產信託中，通常受託人代為管理和處理的業務主要是一些間接性的業務，如不動產的買賣、租賃、收租、保險等的代管代營，代理有價證券或不動產的登記、過戶、納稅，代修房屋、代付水電費、代辦法律手續，此外還受理土地的丈量、建築物的設計和繪圖、建築工程的承包、不動產的鑒定、評價等業務。在不動產經營中，受託人處於中介地位，一般不承擔債權、債務的經濟責任。

不動產信託的法律關係與一般信託，並沒有差異，所不同者只是其信託財產為不動產，而且須辦理信託登記而已。因此，要了解不動產信託的成立要件，除須了解一般信託之成立要件外，尚須了解不動產成立之特殊要件。

一般信託的成立要件有三：一為當事人，也就是委託人，受託人及受益人三者；二為信託財產。不動產信託以不動產為信託財產。不動產之信託財產不以不動產的所有權（土地所有權或建物所有權）為限，土地的使用權、甚至於不動產的租賃權等，也可以作為信託財產。至於其範圍，應依信託行為成立時的信託目的及當事人所簽訂的信託合同或所立遺囑的內容而定；三為信託行為意思表示。信託行為由設定信託意思的原因行為與移轉所有權或為其他處分的處分行為所構成。

不動產信託成立的特殊要件，就是必須辦理信託登記。由於信託財產具有財產的獨立性與物上代位性屬性，為顧及受益人及第三人的的權益，使信託財產得以明確無誤地確定，以保障交易安全，對於特定的不動產信託財產，必須進行信託公示，也就是辦理信託登記。各國的信託法律制度均有信託登記規定，就是以應登記或註冊的財產設立信託的，非經信託登記，不得對抗第三人。而不動產是典型的依賴登記確定物權的財產。不動產權利因成立信託關係而移轉或為其他處分，應當依照信託登記的有關規定辦理權利變更登記，這裡所稱“權利變更登記”，是指移轉所信託的不動產的佔有和管理權予受託人，使受託人依信託本旨而為管理、處分的一種登記，其登記原因為信託，而不是以交易買賣、贈與、交換等為登記原因，後者的產權過戶形式是所謂“產權變動登記”，前者則為“信託登記”。

我們的信託登記制度在《信託法》生效多年後仍然遲遲未能建立，從而導致目前開展的不動產信託及其他財產、財產權信託，實際上有先天的缺憾，雖然信託公司也試圖以抵押登記之類的方法替代信託登記，但是其法律效力是存在疑問的。

不動產信託可分為房地產信託和土地信託。

房地產信託（又稱為建築物信託）是指信託機構接受委託經營、管理和處理的財產為房地產及相關財務的信託關係。它包括房地產信託存款、房地產信託貸款和房地產委託貸款。中國房地產信託機構有兩類：一類是專業銀行設立的房地產信託機構，另一類是專業性的房地產信託投資公司。

土地信託是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益，把土地委託給信託投資機構，信託投資機構按信託契約的規定，籌集建設資金、建造房屋、募集租戶，對租戶辦理租賃以及建築物的維護、管理或出租，把這種管理、動用所得作為信託收益交給土地所有者（受益者）。土地信託可分為租賃型和分塊出售型。

不動產信託是以不動產為信託標的的信託業務。通過辦理不動產信託，可以起到以下幾方面作用：

1、免除了不動產業主因專業知識不足而遭受經濟損失的風險。不動產的管理和處理，需要有相當的專業知識，如識圖用圖的知識、土地面積量算知識、土地經濟評價與土地定等估價等知識等。如委託人（即業主）本人親自管理和處理，由於知識水平所限，極易蒙受損失。通過不動產信託方式，信託機構有專業人才，經驗豐富，同時規模大、信譽卓著，辦事方便可靠，就能免除上述風險，收到較好的效益。

2、為改良不動產提供資金的方便。如業主對部分土地需要開發利用，在其土地上新蓋或增建建築物，但資金缺乏。此時，可將其原有土地或土地使用權，以抵押的方式，作為擔保物，發行不動產債券。

3、提供信用保證，實現不動產的銷售。在不動產的銷售過程中，如果買方資金不足或賣方對買方的信用不夠了解，就會阻礙交易。如果將財產所有權轉移給受託人，並從受託人處獲得融資或信用擔保，就能最終實現不動產的銷售。

不動產信託是針對委託人的不動產提供高度專業化管理，一方面除著重對不動產標的本身的維護、修繕、改良、保全及環境的改善，以提高不動產標的本身的品質與價值外，另一方面規劃不動產標的的最佳管理運用方式，如不動產標的以租賃、或出售處分、或重建，以期對不動產的利用達到最高效益。因此，

1、確保產權移轉，避免遺產紛爭；

2、專業管理經營，如出租、出售、開發；

3、財產的獨立性，不得強制執行。

1、委託人與信託公司接洽，並提供相應材料，就設立不動產信託事宜進行商談。

2、信託公司對委託人的資格及其合法擁有的不動產進行評估。

3、評估合格后，信託公司根據委託人的需求，在相關法律法規的約束下，設計開發相應的不動產信託產品。

4、委託人、受託人和其他當事人（如受益人、借款人、擔保人等等）簽訂《信託合同》、《貸款合同》、《擔保合同》等相關法律文件。

5、委託人交付信託財產，並與受託人按照《信託合同》條款和有關規定辦理信託財產的抵押、過戶手續或信託登記手續。

6、受託人嚴格依據《信託合同》的約定，為信託目的的實現和受益人的權益，對信託財產進行管理、運用和處分。

7、信託結束時，受託人依據《信託合同》的約定，對信託財產和收益向信託當事人進行分配。

1、財產屬性。不動產信託是指以土地及地面固定物為信託財產的信託產品。

2、融資功能。在不動產信託合同約定的框架內，受託人可以協助委託人以產權抵押方式融通資金，在不影響信託財產原用途的前提下，產生附加價值。

3、產權明晰。在信託期間，不動產的名義所有權歸信託公司所有。因此，設立不動產信託須按有關規定辦理不動產過戶手續或信託登記手續。

4、目的多樣。委託人可以為保管財產的目的、銷售房地產的目的設立信託，亦可以為通過不動產的出售、出租及各種運用而增值的目的設立信託。

5、方式靈活。信託公司可以根據不同的需求設立信託。信託目的及管理、運用、處分方式由信託合同或信託文件確定。

6、具有一定流動性。在不動產信託中，委託人交由信託的財產其初始狀況為實物形態的不動產。但在信託終止時，可能信託財產會以貨幣、證券等形態出現，具體情況以信託合同的約定為準。

1、在不動產管理方面缺乏經驗或需求專業服務便利性的人。

2、身體或心理上有障礙無法親自處理期所有不動產相關事務的人。

3、土地所有人慾進行開發計劃。

4、其它特殊不動產規劃目的。

早在20世紀20年代，中國的上海就出現了信託業。但新中國成立后，停滯了很長一段時間，1978年後，信託業得以恢復。其後信託業利得財富得到空前發展。這一時期，國家對信託投資業的定位是“金融業的輕騎兵，是金融百貨公司”。由於改革在摸索中進行，信託投資業的發展也出現了很多的問題，信託業經歷了五次大的整頓，分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓，除了最近的一次，前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。

第五次整頓從1999年廣東國投破產開始，到2002年6月中經開倒閉結束，歷時3年。全國的信託公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家，混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓，化解了信託業違規運作積累的巨大金融風險，更重要的是要按照信託的本質還信託投資公司“受人之託、代人理財”的本來面目，使信託投資公司獲得了一個健康發展的空間。

1998年，中國幾乎沒有信託機構辦理不動產信託業務，不過隨著中國信託第五次整頓的結束，各大信託機構紛紛調整自己的業務，逐漸開辦不動產信託業務。 2002年7月18日，第一個不動產信託計劃――5.5億元的“外環隧道項目資金信託計劃”在上海一周內售罄。2002年7月29日，上海國際信託投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信託計劃》信託產品通過各大銀行發售，這是中國信託業重新開業后的第一個房地產資金信託產品，產品規模為2.3億元人民幣。信託計劃期限為三年，每份信託合同金額不低於人民幣5萬元，預計收益人獲得的年收益率達4%（每年支付收益，期滿歸還本金）。而同年9月份，北京國投的CBD信託計劃則成為是中國第一個投資於地產開發的信託，到2003年9月，中國50多家信託公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發布、產業基金法未獲批准的大環境下，房地產信託一時成了“准產業基金”，受到房地產業界的追捧，同時也為絕大多數信託網公司看好。