產業園區

產業園區（cnyuanqu）是集聚的載體，其主要構成應有相關文化創意設計方面的企業，有提供高科技技術支持(如數字網路技術)的企業，有國際化的策劃推廣和信息諮詢等中介機構；還有從事文化創意產品生產的企業和在文化經營方面富有經驗的經紀公司等。這種相互接駁的企業集群，構成立體的多重交織的產業鏈環，對提高創新能力和經濟效益都具有實際意義。而以行政區域劃分或行業分割方式構建的創意產業園區，畢竟會受到傳統利益格局和資源配置的影響，難以達到理想的要素組合和產業的深化。

大多數大城市在實現工業化后，都把發展創意產業作為催化經濟轉型的重要戰略舉措。創意產業已不僅是一個發展的理念，而是有著巨大經濟效益和社會效益的現實。只有促進創意成果轉化為經營資源，通過向傳統產業的滲透和產業鏈的整合與延伸，進行深度開發，才能充分獲取創意產業的效益。

發展創意產業的核心是要構築創意產業鏈，並盡量拓展延伸，以形成規模，獲得最大經濟效益。要在較短的時間裡領跑全國，趕上西方國家，就必須打造出若干符合市場規律的、完整的創意產業鏈，並圍繞產業鏈培育出一批富有競爭力的創意產業集群。

產業園區是指由政府或企業為實現產業發展目標而創立的特殊區位環境。聯合國環境規劃署（UNEP）認為，產業園區是在一大片的土地上聚集若干個企業的區域。它具有如下特徵：開發較大面積的土地；大面積的土地上有多個建築物、工廠以及各種公共設施和娛樂設施；對常駐公司、土地利用率和建築物類型實施限制；詳細的區域規劃對園區環境規定了執行標準和限制條件；為履行合同與協議、控制與適應公司進入園區、制定園區長期發展政策與計劃等提供必要的管理條件。

產業園區作為產業集群的重要載體和組成部分，現在園區經濟效應已引起越來越多人關注。產業園區所具有的性質和特徵決定了產業集群最終方向，形成產業園區和產業集群的良性互動，是區域經濟增長的重要途徑。在產業集群的指導下，推進產業園區建設，不僅是當前發展產業集群的需要，更是加快新型工業化進程的必然選擇。如：中金產業為XXX園區發展

(一) 特色產業園區是專門為從事某種產業的企業而設計的園區，園區的產業定位明確。這種園區一般是在區域特色工業也就是地方企業集群發展到一定階段后出現的。

（二）產業開發區式的產業發展方式往往是政府或企業在沒有切實產業基礎的地區徵用土地完善基礎設施, 然後再運營相關成熟模式來形成園區，加上優惠政策招商引資, 吸引企業進駐, 所謂的“築巢引鳳”, 可以稱之為先建園區后引產業的發展模式。

（三）按其類型可分為：物流園區、科技園區、文化創意園區、總部基地、生態農業園區等。

中國走新型工業化道路，關鍵問題是如何提高企業的競爭力，使企業在全球價值鏈的競爭中不斷創新和學習，向高增值的價值鏈環節攀登。促進產業園區和產業集群的健康發展是實現新型工業化的重要途徑。

（一）、產業園區和產業集群可以產生明顯的外部規模效應，從技術創新的角度看，園區以多種不同的方法建立了非常有益於創新的環境。

（二）、產業園區有利於大批中小企業向專業化、社會化發展，產生較強的內部規模效應。

（三）、產業園區促進了產業區域分工和新型產業基地的形成。

（四）、產業園區對地方經濟社會發展和進步產生了較大的推動力。

（五）、產業園區可以集中治理污染，節約治理環境的成本。

（六）、產業園區促進產業國際競爭力的提高。

（七）、產業園區作為宏觀政策貫徹實施服務基本對象。

發展創新性產業園區，走新型現代化發展道路；也是提高國家競爭力的重要載體。進入我國現階段的產業園區和產業集群需要互動發展，產業園區建設理性化，開始尋找集群的發展機制，以保證園區的永續經營和競爭力。

一、政府促進產業聯繫，提高企業交易效率。政府通過市場化的方式發展中介機構和服務體系，充分重視行業協會等中介組織的作用，培育本地的企業家和有利於創業和創新的文化氛圍；加大對促進產業聯繫的三大公共要素的投入：基礎設施、有技能的勞動力群體和信息服務。

二、在區域範圍內以產業集群政策替代產業政策，將產業集群和產業園區作為中小企業政策的重要載體。

三、強化工業園區發展規劃，在產業園區規劃建設中，有意識引導園區企業之間相互利用廢料，建立起本地工業系統內物質-能量循環利用的網路。在本地對生態環境保護共識的基礎上，促進廢料再生利用的信息交流。要求園區內成員在技術上共同關心和參與到優化本地環境系統的工作中去。產業園區的目標不僅是提供投資環境以吸引外資，更重要的是為入園企業提供良好的經營環境，提升企業競爭力，帶動本地供應商網路的發展，從而提升城市競爭力，為培養本地下一代有競爭力的企業做準備。根據地方產業集群要求而建設和經營產業園區，在企業間建構產業聯繫以獲得園區的可持續發展。

產業園區和產業集群的關聯機理

1.產業園區具有形成產業集群的優越條件

在區域競爭日趨激烈的今天，產業集群已成為提高區域競爭力的重要途徑。世界各地包括我國各地的進程中，都把培育和發展產業集群當作政府推進的一項非常重要的工作。產業集群通過怎樣的載體才能得以快速有效地實施呢?

當前，國內理論界已形成普遍的認識，認為園區是形成地方產業集群的主要載體。產業集群在空間上的表現形式是相關產業和支撐機構在地理上的集中，因而，產業集群形成和產業集群效應得到發揮的第一條件是產業在地理上的聚集性。產業園區是政府劃出一塊區域，通過優化經濟發展的軟環境和硬環境，制定一系列優惠政策，吸引和鼓勵大量企業進駐和發展，這為形成產業集群和發揮產業集群效應準備了條件。

其次，要使包括成本優勢、市場優勢、創新優勢、擴張優勢等方面內容在內的產業集群效應得以有效發揮，除了企業在地理上的集中外，還必須具備一些條件，例如，形成產業配套，產業之間有著密切的物質和技術聯繫；企業間信息交流渠道暢通，交流手段和途徑眾多，企業間形成良好的信任和合作關係；形成有利於技術創新和制度創新的環境，創新的“產業空氣”濃厚；形成被廣泛認可的價值觀和理念，從而構建區域文化。而產業園區恰恰有利於這些條件的形成，如政府對與園區進行整體規劃和科學管理，在企業引進上就考慮到產業的配套和企業的聯繫等。

2.產業園區的持續發展有賴於產業集群的形成

產業園區的一般特徵是大量企業在一定區域的集中。但是，企業在地理位置上的集中和公共物品的共享並不必然產生聚集效應。產業園區的發展有賴於園內企業的產業關聯性或者業務關聯所形成的協同效應。波特認為，當共享行為對成本狀況與差異化驅動因素產生影響時，共享能帶來競爭優勢。但是，協同效應是在一定支撐條件下產生的，它是由組織結構而不是技術或企業規模決定的。產業關聯性以及源於共同利益的相互依附和相互信任是最基本的條件。因此產業園區發展必須從產業組織形式著手，去尋找有效途徑。產業集群作為實現企業間有效協作的組織形式，是推動園區發展的必然選擇。對於產業園區來說，產業集群是一種系統性的發展理念，無論是改善現有的招商環境和創新環境，還是在招商引資工作中，都要從加強產業聯繫出發，並以提高區域競爭力、發展有國際競爭力的產業為指導思想。在有條件的產業園區，及時地實行產業聯繫推動戰略，並轉化為實際的對策措施，將會推動園區進一步發展。

中國產業園區培育產業集群中的主要問題

我國產業園區的發展取得了令世人矚目的成就，但是也要看到在一些產業園區仍然存在著“有企業，沒產業”，或者有產業集聚，但產業與產業之間缺乏關聯度、甚至沒有關聯度，使區域經濟效益低下的狀況，概括為如下四個方面：

1.產業定位不清

近年來，園區化已經成為我國產業發展的大趨勢，但園區化只解決了產業集中或集聚問題。許多園區盲目發展，缺乏功能分區，專業化分工不明確，就好像“一個麻袋裝著一大堆土豆”，許多產業園區主導產業種類太多，範圍太廣，缺乏突出的產業優勢，總體產業定位不清，不利於資源的集中配置，所以主導產業的主導作用淡化，不能形成區域核心競爭力。

2.產業鏈多而短，產業關聯度不高

國內成功的產業園區，無一例外都有良好的產業定位和協調的主輔產業關係。如上海張江科技園突出發展生物醫藥和電子信息產業，信息技術又集中在集成電路和軟體領域，園區內晶元設計公司、矽片製造公司、光掩膜和封裝測試企業以及相關的配套和設備供應公司，使園區初步形成了集成電路產業鏈。但很多園區在吸引產業方面似乎過於盲目追求數量，而忽視了它們之間的關聯性和相互滲透性，即沒有適當引進上下游產業，導致園區內無法形成有效的產業鏈，因而無法產生企業聚集帶來的規模效應和聚集效應，園區也就難以形成持續發展的動力。

3.技術創新嚴重不足

許多產業園區高新技術產業集群、重化工業產業集群比例太低。產業集群多以低成本為基礎的聚集，不少產業集群還停留在模仿、裝配低價競爭階段，產業結構的總體層次、水平仍較低，創新能力與參與國內外競爭的能力不強；園區主要是靠吸引一些高新技術企業入園以引進高新技術，企業技術創新嚴重不足；園區對自身高新技術研究與開發的支持力度不夠，技術原創性較差。

4.產業配套服務業薄弱

大多數產業園區發展產業集群，只注重發展核心產業本身，金融、研發、營銷、廣告等外圍服務業發展嚴重滯后，為整個集群發展服務的基礎設施不完善、不配套，代表整個集群內大多數企業利益、並成為其與政府和社會各界交往的行業協會不發達，也缺乏為其培養專用性人才的教育機構和完整的培訓體系。

園區管理研究：專家治園

《國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》指出“推動中小企業調整結構，提升專業化分工協作水平。引導中小企業集群發展，提高創新能力和管理水平。”為產業園區指明了發展方向，奠定了理論基礎。

回顧我國園區發展歷程，從1984年國內14個沿海開放城市先後成立的經濟技術開發區，逐步發展到以粗放型產業為主體的園區：如工業園區、科技園區、農業園區。到九十年代末開始以行業主體集聚的軟體園、設計園、文化園的專業化園區的出現和以個體專業經營為主體園區：如家紡城、油畫村、古玩城、禮品城等精細化園區的形成。由此可見，我國園區建設和規劃正在向精細化、專業化方向發展。

園區的專業化發展優勢是產業信息更具針對性和及時性，行業供應鏈、需求鏈、人才鏈等更具完善性。也就是說專業化園區更容易形成健康的產業鏈。

作為園區運營管理的政府、企業和機構，如何在專業化園區發展的過程中，更好地服務園區企業，服務園區產業發展。筆者認為：專家治園是園區管理的關鍵。

所謂專家治園的“專家”，並不一定是該行業的專家，但一定是對該專業園區的產業鏈有十分專業的認識。對專業園區的價值鏈有足夠的知識儲備。那麼，專家治園的“專家”應該具備哪些素質呢？

筆者認為，園區主要管理者（“專家”）應該在MAQK結構，即管理（manage）結構、能力（ability）結構、素質（quality）結構、知識（knowledge）結構中具備相應的素質。

一是園區主要管理者應具有園區管理的常識。這是園區管理者的管理基礎。缺乏園區管理經驗的“專家”是不能管理好園區的。園區管理所包含的：園區政策、增值服務、物業管理、安全管理、保潔管理、社會管理等等。這些方面，作為一個優秀的園區管理者都應必須具備的常識。

二是園區主要管理者應具有產業服務的意識。這是園區管理者的產業素養。任何一個專業園區都存在其專有的產業特徵。如以集聚通信軟體企業為主體的園區主要管理者對通信企業的服務外包、政府的信息化、企業的“兩化融合”等所帶來的產業服務信息、項目等都應具備十分強烈的敏感意識。

三是園區主要管理者應具有行業主體的通識。這是園區管理者的行業素養。從邏輯角度看，產業園區是種概念，行業園區是屬概念。園區主要管理者在產業主體的戰略性、普遍性、概念性和一般性的產業發展、科技進步、人力資源等應具有相應的信息、理論的支撐。

四是園區主要管理者應具有主體行業的知識。這是園區管理者的專業素養。一個專業化、精細化的園區，集聚的是產業鏈的關連企業，“專家治園”體現園區主要管理者在園區主體行業管理、服務過程中站得更高、看得更遠。園區主要管理者不是技術研究型，而是技術服務型。

基於產業集群導向的產業園區發展對策

1.重視園區產業規劃和定位

利用產業園區的優勢條件吸引關鍵性企業落戶園區，逐步培育與發展產業集群。可以把產業集群發展規劃與產業園區招商引資結合起來，按照產業集群的發展規劃，有選擇性吸引關鍵性企業在園區內落戶。關鍵性企業不在於規模的大小，而在於其示範性與凝聚力，只是規模較大企業的凝聚力更強。以園區關鍵性企業、大型企業或企業集團為龍頭，通過產業分解或鼓勵其母體公司內的科技人員和企業家分離出來自辦公司，從而衍生出一批具有緊密分工與協作關係的關聯企業。通過新公司衍生促進產業內部分工和建立相互依存的產業聯繫。建立篩選機制，在園區內建立相互依存的產業體系。也就是說並不是哪個企業想進入園區就能進入，而是堅持以分工協作、本地結網形成產業集群來安排項目，對新進園區的企業明確以產業集群為導向。

2.強化行業協會等中介機構建設

加強園區的行業協會建設可以為產業園區企業交流搭建平台。活躍的行業協會不僅維護園內企業的利益，還打通同類企業間的聯繫以及與外部聯繫的規則，制定重要的行業標準與信息，溝通園區企業與區外夥伴的聯繫，將園區企業凝聚成一個整體，同時將園區與外部產業鏈、創新鏈相聯接，促進企業的產業升級和內源性增長。此外，在我國大多數產業園區中，行業協會還必須發揮市場規範的效能，建立一定的行業標準或園區技術質量標準，以技術監督、質量評定和價格協調等手段，驅逐以低質量維持低價格、並以低價格搶奪市場的惡性競爭，最終維護產業園區企業間的公平競爭。

3.營造產業園區集群創新環境

集群創新環境的構成是多層次的，既有硬體層面的，也有軟體層面的。硬體層面上，產業園區應當為集群發展提供現代化的基礎設施、便利的交通通訊、配套的生產服務設施等。軟體方面，需要園區管理機構搭建園區良好的信息、服務平台，打破園區創新主體間的聯繫阻隔，加強彼此間的交流合作，促使園區企業的創新活動產生協同，提高園區的創新活力和創新效率

從另一角度而言，產業園區的集群發展離不開企業家的力量，而園區創新、進取的社會文化氛圍正是創新企業家誕生的搖籃。在我國工業園區集群發展過程中，應當充分宣揚鼓勵創新、互信合作、寬容失敗的環境氛圍，通過文化力手段引導園區企業共同價值觀的確立和傳播，形成園區企業家追求創新、勇於創業的價值取向和行為理念，推動集群的持續成長，另一方面也是促使企業自下而上地創建產業園區的創新環境。

4.深化產業園區集群的外部聯動

集群發展本身就十分重視產業間的聯繫，這種聯繫既包括區域內的，也可涵蓋區域外部。加強我國產業園區集群的外部產業關聯，是高層次的集群發展需要。這種外部產業關聯可以是基於資本、市場的，也可以是基於人才、技術的。例如，我國部分有條件的產業園區集群就可通過向外輻射的方式或是通過接受外來輻射的方式，以高、低技術，或是產業鏈上、下游關係，贏得與區域外部或是國外的產業集群和集群企業的對接與聯動；或者通過與外部企業和高校等的聯絡，引進外部人才、取得外部高校及科研機構的技術成果和技術合作，獲取本地集群發展的外部智囊。同時，通過與區域外集群，特別是國外高新技術集群的聯繫，我國的工業園區也可以更清楚地了解到整個行業的發展動態，而非眼光局限於集群內部，以不斷調整產業發展的方向與速度。

產業園區建設與傳統房地產開發具有部分替代性。而當前國家對傳統房地產項目不斷的進行調控，這也客觀上為產業園區建設創造了更大的經營空間，減少了產業地產的投資風險，提高了園區運營的穩定性和可控性，吸引了更多傳統住宅房地產開發商的目光。金融危機之後，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，二線城市比例稍低。

除了聯東U谷以外，亦有不少企業進軍產業園建設。例如遠洋地產近期也在大連高調挺進產業園開發，珠江地產、富力地產等國內知名地產商之前都紛紛試水產業地產，不僅如此，連格力電器、美的集團、海爾集團等國內家電巨子也不約而同地打著產業擴軍的旗號大舉圈地，建造自己的產業園區，甚至是像浙江的民間資本也開始將資金投向產業園。

“十二五”期間各地千億級產業園規劃有10餘個，在未來五年中國將進入各類產業園區建設高峰期。

事實上，產業園建設正如理論分析一樣已經駛入了快車道。截至2011年，我國國家高新區一共88家，上報統計的企業總計5.96萬家，實現營業總收入13.16億元，工業總產值10.49億元，工業增加值2.74億元，凈利潤7672億元，出口總額3000億美元，上繳稅額6613億元。其中，工業增加值占同期全國第二產業增加值的比重達到12.4%。2014年國家計劃再升級16家省級高新區，屆時我國國家級高新區總數將破百。產業園區數量以及園區產業發展均呈飆升之態。

從地方經濟發展趨勢看，產業園區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動著區域整體實力提升。但是不容忽視的是由於產業地產開發及運營剛處於起步階段，開發企業和運營商的經驗不足，加之在開發過程中會面臨地方政府的干預，容易出現過度追求稅收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、吸引追求低成本和低稅收的產業進駐等問題，容易引發區域集聚效應差、土地利用效率偏低、企業同質化競爭嚴重、忽視構建產業環境、配套不平衡、產業帶動作用不明顯等諸多問題。

基於產業園開發運營現狀及存在的問題，本報告提出了相關改善方案，主要從中國產業園區建設行業的發展現狀、開發及經營模式、傳統房地產商在產業園建設領域及園區投資運營企業間的競爭形勢等進行分析；由於產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有複雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性；另一方面由於其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性；將重新定義產業園區細分市場，梳理各細分領域競爭現狀，針對全國重點經濟區域環境特點分析產業園區域形態。

在對整個行業把控的前提下，我們對重點產業園區的開發運營企業及園區本身經營情況、競爭力進行重點分析；最後從園區投資、開發及運營商關注焦點；招商引資進行全面的剖析。報告中同時佐之以全行業近5年來全面詳實的一手市場數據，讓您全面、準確地把握整個產業園區建設行業的市場走向和發展趨勢，從而在競爭中贏得先機!

轉型的過程當中我們要擯棄固有的賺快錢方式，當然也有資金周轉的壓力，過去都是一賣了之，但是未來產業園區的發展和開發必定是從規劃開發建設運營乃至資產證券化這條全產業鏈上面提供全面的服務，只有這樣才是可持續的競爭力，如果是賺快錢將來的機會是不多的。

具體來說，我們認為轉型可以從三個方面進行：

一是向前端的一級開發延伸，參與產業園區的一級開發。在地方政府債務總量限制的新背景下，我們希望產業地產商能夠幫助地方政府通過PPP等模式實現開發，地方政府碰到困難的時候正是我們的機會，假設地方政府沒有碰到困難我們產業地產商的機會可能不多，原來可能是親生兒子開發，現在親生兒子要分家了，將來要由乾兒子來開發，就是我們的產業地產商，原來可以不找你，現在必須來找你，但是你要幫助他的是什麼？開發和投融資的瓶頸必須突破，確確實實地幫助把這塊區域的產業做起來，這個是地方政府非常歡迎的。

二是向後端運營管理延伸。原來是賣得比較多，將來更多的是在招商、運營、管理和服務方面予以突破。更多的可能是與這塊區域共同成長，增強持續的產業發展和運營能力，在座的產業地產商必須做到，從原來的開發到運營全產業鏈必須突破。

三是創新產業園區發展的投融資模式，產業地產的發展要一手牽兩頭。一手是產業，一手是金融，產業是核心，是基礎，金融是可以推動整個產業園區可持續發展的重要抓手。產業園區的一級開發、二級開發、三級運營乃至資產證券化的各個階段，產業地產商可以與各類金融機構攜手合作，設計投融資架構和產品，實現園區開發的資金閉環和可持續發展。