村證房

“村證房”，是一些城中村利用本村的集體土地自行開發的村民福利 房。它只有村裡發給的類似宅基地證的房產 所有權證明，沒有在房管局備案、統一印製的房產證。這類房子只能銷售給本村村民，可以在村民內部轉讓，不允許作為商品房對外銷售。但面對日益高漲的房價，一些城中村抓住“商機”，大量建設“村證房”，並堂而皇之地把它們推向市場。

“村證房”使村委會賺了錢，壯大了集體經濟；一些城市居民買到了相對便宜的住房，實現了居者有其屋；一些村民也在炒房中得到了好處，增加了收入。然而“村證房”非法上市，卻是對國家最嚴格的土地管理制度的踐踏。城中村的集體土地搞建設，不能由村裡說了算，集體土地不允許自行開發房地產。 “村證房”給城市管理增加了不少難度。城中村自建、自賣“村證房”，主要以“小片開發”為主，弄得城市不像城市、農村不像農村。這給城市的“科學規劃、成片開發、整體實施”帶來了難度，也給進一步完善城市功能、提升城市整體競爭力設置了障礙。

各級國土資源管理部門一定要加大對城中村、城鄉結合部土地的監管力度，不要讓它們成為土地管理的盲區。

村證房：一些城中村利用本村的集體土地自行開發的村民福利房，只能銷售給本村村民和村民內部轉讓，不允許作為商品房對外銷售。

2007年8月教育部公布的171個漢語新詞之一。

“村證房”使村委會獲得利益，壯大了集 體經濟；

利：一些城市居民買到了相對便宜的住房，實現了居者有其屋；

害：沒有房產證，上市交易違反法規，不受現行國家法律保護。

一些村民也在炒房中得到了好處，增加了收入；

“村證房”，是指城中村村委會為了改善村民住宅環境利用本村的 集體土地自主開發建起來的村民福利房，銷售對象僅限於本村村民，可在村民內部轉讓，但不允許作為商品房對外銷售。村裡只發類似宅基地證的房產所有權證明，沒有在房管局備案、統一印製的房產證。就是這種“村證房”目前正在石家莊等一些城中村較多的城市公開上市交易。 “村證房”最大的誘惑當然是價格。省會1+2聯合不動產置業公司的李婷經理表示，從06年年初到5月份“國六條”出台前後，省會房地產市場經歷了一輪比較明顯的上漲行情。業內人士粗略估算，平均每平方米上漲了200-300元，這種漲幅在全國同期也居於前列。面對高漲的房價，一些市民轉而將目光投向了“村證房”，這樣就造就了村證房的一輪開發高潮。目前村證房每平方米均價在1500元到2000元之間，普遍比同地段市場價低30%左右。而在這樣的開發和銷售高潮面前，村證房證件不全、無法上市交易等隱憂卻是不得不關注的。

業內人士表示，城中村的土地，凡是沒有經市統一開發的依然是集體土地性質，按規定，開發房地產必須先將集體土地變更為國有土地，向國土部門繳納土地出讓金取得國有土地使用權，辦理《國有土地使用證》。此外，還要辦理《建設工程規劃許可證》《建設用地規劃許可證》《施工許可證》《商品房預售許可證》，預售的商品房必須具備這五個證才是合法的。而一位房地產開發商也坦言“村證房”都沒有《國有土地使用證》《商品房預售許可證》，最多只有《建設用地規劃許可證》和《施工許可證》。

從05年的“國八條”到06年的“國六條”，國家採取了一系列緊縮政策，限制炒房者。省會1+2聯合不動產置業公司的李婷經理表示，自從這些政策出台以來，二手房市場上的“期房”、“樓花”大大減少。可是炒房者並沒有就此罷手，業內人士表示，由於這些政策對村證房沒有什麼約束和限制能力，“囤房、炒房族”的資金開始大量轉入“村證房”，這也直接帶來了“村證房”也在一路看漲。在某村證房小區發現，相隔百米的距離，就有三個售樓中介的廣告燈箱。這些大都是本村或者熟悉本村情況的人，他們低價吸收一些房子，然後每平方米加價100-300元不等賣出。

然而正規的中介公司卻幾乎沒有做過村證房的業務，1+2聯合不動產置業公司以及謙昊中介的負責人告訴大家，因為這種村證房的交易，就是買賣雙方立個協議，中介公司沒有可以介入的地方。對這種村證房交易，業內人士普遍認為，有一定風險，可能給將來留下許多隱患。

1、心存賭一把心態的外來戶們。中央不是講保障人們的居住權嗎？不是講權為民所用嗎？為什麼我們買了便宜房就不行，難道讓我們住大街上嗎？當初買的時候大張旗鼓你們不管，買時方方面面鼓勵優惠，甚至政府出面做保，現在突然又違法了？“村證房”我們有幾千萬人都住，政府你能把我們怎麼樣？“村證房”不給房本，我們為住不為賣；“村證房”我們花了一半的錢安居了，我們為什麼不買。“村證房”我們無所畏懼。 2、蓋“村證房”的開發商們。蓋“村證房”是應村委員會之約，為改善村民住宅而建，有沒有賣給外人，那是村裡的事，於我何干？“村證房”手續簡便只需與村領導簽個協議，辦幾個非常簡單的手續，而我的利潤要遠遠超過商品房利潤，這麼好的事，傻子才不幹。

3、運做“村證房”的村幹部們。法不責眾，全國到處都在蓋“村證房”向外出售，我們為什麼不能做。“村證房”我們是為村民謀福利，至於村民是賣了還是出租了，我們無權過問。“村證房”蓋的越多我們越富，村裡越發展，我們何樂不為！“村證房”蓋了我就發財，私下好處多多，有錢不賺是傻子。“村證房”我蓋多少都無關緊要，我又沒犯法，最多你說我違規，法律你耐我何？

4、廣大村民們，“村證房”蓋的越多我們分的越多，生活質量越高，我們當然舉雙手歡迎。“村證房”是我們祖祖輩輩生活的地方，我們充分利用它有什麼錯？政府就不能容忍我們發家致富嗎？不管是開發商還是買“村證房”的外來戶，你們是我們的財神爺，我們歡迎你們，我們保護你們。

5、躲在一旁偷著樂的政府官員們。“村證房”國家法律本身不健全，我們根本無權插手；他蓋了多少賣了多少與我何干？“村民住宅”蓋得多了，拉動了我們多少經濟增長？責任不在我們身上，我們又有好處，我們幹嘛阻止？蓋“村證房”的開發商和村幹部們，我找你點麻煩，你敢不給我點好處嗎？我們所有人都能分一杯羹？“村證房”你解決了多少人的住房需求？替我們減輕了多少壓力？我們心裡得感謝你！

6、想做出點成績的決策者們。土地制度是國家的最基本的制度，牽一髮而動全局；中國有八億農民，一旦土地問題處理不好，對於黨和政府乃至整個國家都會造成一場不可估量的災難。村民土地的性質變革實際上是社會主義與資本主義爭論的焦點，必然引起政治體制的爭論；危及社會安定局面。中國是個農業大國，農民穩則國家定、農民亂則國家亡。中國十三億人口守住十八畝的紅線是當務之急，否則將會出現餓死人、老百姓流離失所的現象；這是任何管理者都盡量避免發生的事情。然而，中國有幾千萬人買了“村證房”；痛下決心，嚴肅處理他們，既影響了安定團結的大好局面，又違背了黨的宗旨和目前的政策基點。甚至會造成重大的社會矛盾激化，出現一系列惡性事件。同時也會嚴重的損傷剛剛恢復了一些的黨和國家領導人在老百姓心中的威信，把許多擁護黨政策的人推到了對立面。可是，村民住宅不嚴肅處理後患將無窮不盡。

首先，政府的公信力將毀於一旦，此風一漲，就等於明擺著告訴十三億人民：只要一件事乾的人太多，即便是違法，國家也只能聽之任之。重要的是大眾會以為法律和制度並不是最重要的，只要反對的人多，什麼事情都可以改變。

其次，此頭一開，以後國家的任何新的政策和法律都將面臨前所未有的挑戰，政策和法律首先要考慮的是得到利益的人的反應或贊成與反對的人的數量，而不是站在公平正義的角度來處理問題。管理者把自己降格為簡單的協調者的身份，而非超脫於利益之外的公平正義的制定者和維護者。同時，決策者們也不得不考慮那些大多數買了昂貴商品房的消費者們的反應；如果不加以處理，這些人會認為：膽大的、違法的佔了便宜；膽小的、守法的反而吃了大虧；以後我們沒必要守法，只要有便宜可賺。這個的示範作用會教育數億中國人為了利益不惜以身試法。

一位業內人士透露，村證房的大量開發，可能造成整個城市房屋面積規模底數不清，影響統計數據的準確性，進而影響政府對城市建設和管理的決策。冀正律師事務所的李莉表示，根據中國《擔保法》，房產只有權屬登記后才可以設定抵押，這些佔用農村集體土地的村證房，購房者將無法用房產進行抵押。而將來村證房如果要拆遷或者改變用途的話，房屋購買者的權利可能就要遭受損失。

真的法不責眾？

“這種房子上市交易可能有麻煩，但是買來自己住是沒有問題的”，李先生認為。雖然沒有房產證，但村裡承認合法，自己又不是炒房，就不會有問題。而且，現在村證房這麼多，“法不責眾”，即使有問題，將來也有辦法能夠解決。

李先生的這種觀點，是購買村證房者的普遍觀點。然而法律界人士卻不這樣認為：“這種房子作為村民的福利房自己使用是沒問題的，但只要它作為商品房一上市流通就是非法的了。”省會冀正律師事務所的李莉律師表示，中國《物權法》草案162條明確規定，符合宅基地使用條件的人可以購買村中集資建設的福利房，禁止城市人口在農村購買宅基地。也就是說，這種房子如果交易，也只可以在村民之間進行。而不久前通過的《石家莊市城市房屋權屬登記管理條例修正案》規定，石家莊市行政區域內城市規劃區集體土地房屋也可申請房產證，顏色為藍色，但房屋權屬轉移只在集體成員之間進行。

針對購買村證房時所簽訂的購房協議，李莉律師表示，雖然不能簡單地說是無效的，但是權益能否得到保障卻要打個大大的問號。中國的《土地管理法》63條規定，農村集體所擁有的土地，不得出售轉讓，農民宅基地不得向城市人出售。但是就和沒有法律認可的事實婚姻一樣，這種買賣事實已然存在，所以判定起來也會有一些困難。李莉律師認為，如果一旦判定合同無效，可能的結果就是買賣雙方互相返還，恢復到合同簽訂前的狀態。也就是說，購買了這種村證房，並不意味著購房者就成為了法律上的產權人，更不能享受所在村的村民待遇。

李莉律師分析認為，即便以後國家出台了相關政策，村證房可以通過某種手續上市交易的話，那也就意味著將村集體土地性質必須改變為國有土地，而購房者可能要為此支付“土地轉讓金”，這樣核算起來，村證房就不一定比商品房便宜了。

而人們在調查后認為，這種本來僅限於城中村自住的樓房非法上市，擾亂了房地產市場秩序，其上市熱賣的背後還隱藏著巨大資產流失的現實。目前石家莊市區每畝地評估價在50萬元到150萬元之間。這樣，以平均價每畝100萬元，按現行40%的國有土地出讓金征繳率計算，每畝地就要繳40萬元，而記者所走訪的十幾個“村證房”樓盤，每個小區佔地都上百畝，匯總起來，其中資產流失數額是驚人的。

1、現在國會會用力手段，殺雞儆猴；對於那些佔用了耕地的、人數比較少的、造成矛盾比較容易解決的人或事重拳出擊，嚴厲打擊，以起到威懾作用。 2、國家會動用各種宣傳媒體造成強大的輿論攻勢，阻止更多的人進入這盤棋局。

3、國家會對開發商、政府管理部門以及村幹部實行高壓政策，嚴厲處罰。防止問題的進一步擴大化，把“村證房”的總量控制在目前的範圍內。

4、研究制定既不影響政體、國體以及執政黨的執政地位又能使絕大多數老百姓認可的房地產政策。

5、對於過去涉及的房地產開發商、村幹部、甚至各級管理部門追究責任，以起到防止其他人員繼續鋌而走險的作用。

6、對於已購村證房的購房者會進行一定的經濟處罰，補交一切非法所得及利益，使購房者不能從村民住宅的購買行為中得到任何超額經濟效益。不得已，給大家辦理市證。