房地產投資分析

本書以房地產投資分析程序為主線，理論結合實踐，由淺入深、層層深入地介紹了房地產投資分析的相關知識。全書共分10章，分別為：第1章緒論；第2章房地產投資分析基本原理；第3章房地產市場分析；第4章區位條件分析；第5章基礎數據估算；第6章財務分析；第7章不確定性分析；第8章風險分析；第9章社會影響分析；第10章投資決策。

本書可作為普通高等院校房地產經營管理、土地資源管理、工程管理、城市經濟等專業本科生的教材使用，也可作為房地產、工程管理、不動產評估及投資諮詢等從業人員的工作參考書。

第1章緒論1

學習目標1

導言1

1.1房地產的價值與價格1

1.1.1投資價值1

1.1.2市場價值2

1.1.3投資價值與市場價值的關係3

1.1.4交易價格3

1.2房地產投資概述5

1.2.1投資概述5

1.2.2房地產投資的內涵6

1.2.3房地產投資的分類9

1.2.4房地產投資的作用10

1.2.5房地產投資的影響因素12

1.3房地產投資分析概述13

1.3.1房地產投資分析的任務14

1.3.2房地產投資分析的內容15

1.3.3房地產投資分析的方法16

綜合練習17

推薦閱讀17

第2章房地產投資分析基本原理18

學習目標18

導言18

2.1投資三要素原理18

2.1.1收益18

2.1.2成本19

2.1.3預期19

2.2土地報酬遞減規律20

2.2.1報酬與土地報酬20

2.2.2土地報酬遞減規律及發展21

2.2.3土地報酬變化的基本原理23

2.2.4土地報酬遞減規律對土地集約經營的制約作用27

2.3資金時間價值原理29

2.3.1資金時間價值的概述29

2.3.2利率與利息31

2.3.3名義利率與實際利率32

2.3.4現金流量圖33

2.3.5資金等值34

2.4房地產市場四象限理論36

2.4.1房地產資產市場與消費市場36

2.4.2房地產市場四象限劃分及其內在聯繫38

2.4.3外在因素對四象限模型均衡狀態的影響41

2.5資產定價模型44

2.5.1資產定價模型簡介44

2.5.2資產定價模型的假設條件45

2.5.3資產定價模型的優缺點46

2.5.4資產定價模型的應用46

綜合練習47

推薦閱讀48

第3章房地產市場分析49

學習目標49

導言49

3.1房地產市場概述49

3.1.1房地產市場的特徵49

3.1.2房地產市場的功能51

3.1.3房地產市場的結構52

3.1.4房地產市場的分類53

3.1.5房地產市場供求的影響因素53

3.2房地產市場分析概述56

3.2.1房地產市場分析的必要性56

3.2.2房地產市場分析的限制57

3.2.3房地產市場分析的內容58

3.3房地產市場調查59

3.3.1房地產市場調查的內容59

3.3.2房地產市場調查的方法62

3.3.3房地產市場調查的程序64

專欄3-1美國營銷協會市場調查報告標準大綱64

3.4房地產市場預測67

3.4.1房地產市場預測的種類67

3.4.2房地產市場預測的方法68

3.4.3房地產市場預測的程序73

綜合練習75

推薦閱讀75

第4章區位條件分析76

學習目標76

導言76

4.1區位與房地產價值76

4.1.1區位76

4.1.2城市功能分區78

4.1.3區位與房地產價值的關係79

4.2區位條件分析概述81

4.2.1區位分析的內容81

4.2.2區位的影響因素83

4.3不同類型房地產區位分析84

4.3.1住宅項目區位分析84

4.3.2商業項目區位分析85

4.3.3寫字樓項目區位分析87

4.3.4工業項目區位分析88

綜合練習88

推薦閱讀89

第5章基礎數據估算90

學習目標90

導言90

5.1房地產投資與成本費用估算90

5.1.1房地產投資與成本費用的概念和構成90

5.1.2房地產投資與成本費用估算的要求和依據93

5.1.3房地產投資與成本費用估算的方法94

5.1.4房地產投資與成本費用的具體估算95

5.2融資與資金成本分析99

5.2.1融資分析99

5.2.2資金成本概述103

5.2.3融資方案優化標準108

5.3收入與稅金估算111

5.3.1收入概述111

5.3.2收入估算111

5.3.3稅金估算116

綜合練習120

推薦閱讀120

第6章財務分析121

學習目標121

導言121

6.1財務分析概述121

6.1.1財務分析的含義121

6.1.2財務分析的作用122

6.1.3財務分析的步驟123

6.2財務基本報表124

6.2.1現金流量表124

6.2.2資金來源與運用表128

6.2.3利潤表130

6.2.4資產負債表134

6.3靜態財務分析137

6.3.1利潤率138

6.3.2投資利稅率139

6.3.3靜態投資回收期139

6.3.4借款償還期141

6.3.5財務比率142

6.3.6還本付息比率143

6.4動態財務分析144

6.4.1財務凈現值144

6.4.2財務內部收益率146

6.4.3動態投資回收期149

綜合練習151

推薦閱讀152

第7章不確定性分析153

學習目標153

導言153

7.1不確定性分析概述153

7.1.1不確定性與不確定性分析的含義153

7.1.2房地產投資的主要不確定性因素154

7.1.3不確定性分析的方法與作用158

7.2盈虧平衡分析159

7.2.1盈虧平衡分析概述159

7.2.2線性盈虧平衡分析160

7.2.3非線性盈虧平衡分析164

7.3敏感性分析166

7.3.1敏感性分析概述166

7.3.2單變數敏感性分析168

7.3.3多變數敏感性分析169

7.3.4敏感性分析的優缺點171

7.3.5敏感性分析案例171

7.4概率分析175

7.4.1概率分析的含義175

7.4.2概率分佈176

7.4.3期望值178

7.4.4離散度178

7.4.5變異係數179

7.4.6置信區間與置信概率180

7.4.7概率分析步驟181

綜合練習184

推薦閱讀184

第8章風險分析187

學習目標187

導言187

8.1風險分析概述187

8.1.1風險187

8.1.2房地產投資風險192

8.1.3房地產投資風險分析198

8.2風險識別199

8.2.1風險識別的含義與方法199

8.2.2頭腦風暴法199

8.2.3德爾菲法200

8.2.4幕景分析法201

8.2.5故障樹分析法202

8.2.6篩選監測診斷技術法204

8.3風險估計與評價204

8.3.1風險估計與評價概述204

8.3.2蒙特卡洛模擬法205

8.3.3層次分析法206

8.4房地產投資組合風險209

8.4.1房地產投資組合的定義209

8.4.2房地產投資組合的選擇模型209

8.4.3房地產投資組合的風險分析211

8.4.4房地產投資組合的風險與回報213

8.5房地產投資風險管理218

8.5.1風險管理概述218

8.5.2風險預控219

8.5.3風險迴避219

8.5.4風險轉移219

8.5.5風險組合220

8.5.6風險自留221

綜合練習221

推薦閱讀222

第9章社會影響分析223

學習目標223

導言223

9.1社會影響分析概述223

9.1.1房地產投資社會影響分析的含義及特徵223

9.1.2房地產投資社會影響分析的作用與範圍225

9.1.3房地產投資社會影響分析的內容227

9.1.4房地產投資社會影響分析的步驟228

9.1.5房地產投資社會影響分析的方法230

9.2社會信息調查234

9.2.1房地產投資社會影響分析所需的社會信息234

9.2.2社會信息的調查步驟235

9.2.3社會信息的調查方法235

9.3利益相關者分析240

9.3.1利益相關者分析的含義240

9.3.2利益相關者分析的步驟240

綜合練習241

推薦閱讀242

第10章投資決策243

學習目標243

導言243

10.1投資決策概述243

10.1.1房地產投資決策的含義243

10.1.2房地產投資決策的類型244

10.1.3房地產投資決策的要求246

10.1.4房地產投資決策的程序247

10.1.5房地產投資決策的方法248

10.2方案比選概述249

10.2.1房地產投資方案比選的含義249

10.2.2房地產投資方案的類型250

10.2.3房地產投資方案比選的指標251

10.2.4房地產投資方案比選的方法255

10.2.5房地產投資方案比選的注意事項256

10.3不同類型方案的比選258

10.3.1互斥型方案的比選258

10.3.2獨立型方案的比選263

10.3.3混合型方案的比選265

綜合練習268

推薦閱讀268

參考文獻269

附錄A可行性研究報告案例270

附錄B項目申請報告案例292