瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）

瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)

各區、縣(市)人民政府，各相關部門：

房地產業是我市全面振興的重要支柱產業之一。當前，我市房地產市場發展總體良好，但結構性矛盾應當引起重視。為進一步改善房地產供需結構，促進我市房地產市場健康發展，按照中央經濟工作會議要求，省政府關於化解房地產庫存的若干意見，結合我市實際，提出如下意見。

一、保持房地產市場穩健發展。2016年我市商品房銷售實現同比增長10%的目標，庫存去化周期控制在合理區間，房價運行保持基本平穩，力爭用2-3年時間使我市房地產市場供需結構達到均衡。

二、嚴格控制新增供地。對全市房地產開發用地供應規模實施總量控制，原則上2016年全市房地產開發用地供應面積不超過上年度的50%。實行差異化供地政策, 原則上產業用地按需供應，對住宅庫存偏大區域減少供應，在房地產開發用地出讓前，由規劃、建設和房產主管部門合理確定商住比、車位比、容積率。及時發布城市發展規劃、建設規模、供應結構、空間布局、重大基礎設施建設計劃和進展等信息，引導房地產市場理性投資和消費。

三、加大閑置土地處置力度。對超過動工開發期1年不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費，對閑置超過2年的依法收回，重新進行市場配置。

四、加強城市基礎設施和配套建設。加快新城區和新建項目周邊的道路、公交等城市基礎設施建設。對個別配套滯后的項目，經有關部門同意開發企業可墊資建設，待驗收合格后在繳納配套費時予以抵減。完善教育、醫療、商業等資源配置，在新城區鼓勵優質中小學校增設分校，配置社區醫療機構。優化水、電、氣、暖等公用事業配套服務，降低收費標準，規範收費行為，提高辦事效率。通過特許經營、投資補助、政府購買服務等多種方式，吸引社會資本參與投資、建設和運營城市基礎設施項目。

五、支持項目開工建設。各地區政府要認真排查、解決影響已出讓土地開工的歷史遺留問題，保證出讓的土地達到凈地標準。提高建築工程施工許可審批效率，落實我市有關建築工程施工許可和竣工驗收備案的規範意見。加大重點項目建設推進力度，落實市政府關於推進全市重點項目建設的政策措施。

六、支持開發企業調結構。對本意見下發之前已出讓的土地，開發企業可申請調整全裝修比例。對已供應、未開發的房地產開發用地，開發企業可以申請轉換用途、調整商住比例。對於在建商品住房項目，房地產開發企業可以申請調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整。對開發企業提出的申請，各有關部門在條件允許的情況下予以支持，並簡化辦事流程、縮短審批期限。

七、對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區兩級財政給予補貼。在市政府舉辦的房交會和異地房展會期間，對購買參展樓盤的住宅和非住宅給予購房補貼，具體補貼標準另行制定。同時，房交會推出的“惠民樓盤”將給予購房人房價補貼、契稅補貼和家裝補貼等讓利優惠。各地區政府要積極組織召開區域房交會，自行出台優惠政策。

八、加大住房公積金貸款支持力度。已取得商品房預售許可證的，即可申請辦理住房公積金貸款。首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%。家庭或個人可以使用住房公積金同時貸款購買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清的，再次申請貸款的視為首次申請。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶餘額償還貸款。將職工繳納住房公積金條款納入《勞動合同》，加大城鎮民營企業及從業人員建立公積金制度的力度，做到應建盡建、應繳盡繳，並逐步將符合條件的農民工、鄉鎮企業和個體工商戶及從業人員納入住房公積金體制。

九、降低二手住房交易稅費。二手住房轉讓繳納的營業稅、個人所得稅實行先征後補。居民互換住房的，實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先征後補。支持居民改善住房條件，一年內先買房后賣房或先賣房后買房的，購買房產面積大於出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元。

十、自住型公寓享受住宅政策。居民購買商住公寓或酒店式公寓用於自住的，可以視為住宅，交易稅費按照住宅標準繳納，同時在落戶、入學、水電暖民用價等方面享受住宅同等政策。已經購買的用於自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意見發布之日起，享受住宅同等政策。

十一、拓寬非住宅和住宅使用功能。鼓勵將符合條件的商品房和閑置建築改造為電商用房、“創客空間”等。允許從事電子商務、創新產業的小微企業和自由職業者將住宅、公寓登記註冊為營業場所。

十二、大力推動棚改貨幣化安置。從今年起對新納入棚改拆遷安置的居民，力爭全部實行貨幣化安置。

十三、高端人才購房享受優惠政策。進一步落實“盛京人才”戰略，對領軍人物和傑出人才等，由市、區兩級財政按政策規定發放購房補貼。

十四、支持高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房的，給予契稅全額補貼政策。

十五、鼓勵農民進城買房居住。積極探索農民宅基地自願有償退出和土地增值收益合理分配機制。落實“兩權”可抵押貸款政策，簡化收入證明要件和擔保手續等，為進城購房的農民提供貸款支持。全面推進居住證制度，推動居住證持有人享有與本地戶籍人口同等的住房保障權利，將符合條件的農業轉移人口納入住房保障範圍。一市三縣可結合本地區實際出台支持政策。

十六、方便購房人子女就學。居民為子女就學購買商品住房的，將入學條件由“以落戶時間為準”改為“以居住時間為準”，居住時間自購房人辦理商品房合同備案之日算起。

十七、支持兩地分居家庭、農民工和外籍人士購房安家。兩地分居家庭在沈購房安家的，按購房面積每平方米補貼100元的安家費。農民工在沈購房子女可在我市接受義務教育，就近入學，可以在我市參加中考。外籍人士在沈購房不受套數限制。

十八、支持開發企業併購重組、拓寬融資渠道。鼓勵開發企業向規模化、集約化、專業化發展，出台我市支持開發企業併購重組的優惠政策。支持開發企業拓寬融資渠道，協調金融機構下調信用良好企業的按揭保證金比例，加大對品牌開發企業的信貸支持力度。

十九、減輕開發企業負擔。開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。對開發企業經批准建設且建成后無償移交政府部門的學校用地，暫不徵收城鎮土地使用稅。城市基礎設施配套費後置到辦理《商品房預(銷)售許可證》或《房屋所有權證》時徵收。取消建設項目的安措費、社保費收繳和撥付。進一步清理涉及房地產的不合理收費、押金、監管資金等，無法律法規明確規定的要堅決取消，收費標準過高的要適當降低。進一步梳理房地產開發建設審批流程，向社會公開審批環節和收費項目，未公開的不得實行審批或收費。

二十、加強對開發企業的監管。加強對開發企業資質的動態監管，完善退出機制，淘汰“殭屍企業”。探索建立商品房預售資金監管機制，規避市場風險。

二十一、大力培育發展房屋租賃市場。進一步深化住房制度改革，建立購房與租房並舉、市場配置與政府保障相結合的住房制度。積極培育住房租賃經營機構，推進住房租賃規模化、專業化經營。對利用自持庫存商品房開展房屋租賃業務的開發企業，以及專業從事房屋租賃業務的企業、機構和自然人，給予金融、稅收等支持政策。鼓勵各類閑置房源進入租賃市場，多渠道增加供應。支持在沈就業、創業的高校畢業生租賃住房，可以領取3年租房補貼，標準為：博士每月800元，碩士每月400元，學士每月200元。進一步擴大公租房保障範圍，降低准入門檻，向外來務工人員、中高等教育畢業生等傾斜，促進房屋租賃市場壯大發展。

二十二、加強對房地產工作的領導。市政府對各地區政府和各相關部門落實本意見情況進行績效考評，成立由市政府主要領導為組長的房地產工作領導小組，負責研究制定全市房地產市場規劃、工作目標、相關政策措施和組織推進工作。領導小組辦公室設在市房產局，負責摸清並分析房地產市場情況，協調推進具體工作。各地區政府也要成立相應的領導機構並建立考核制度。

各單位要充分認識化解房地產庫存和促進房地產市場健康發展的重大意義，進一步深化改革、創新求實、積極作為、綜合施策，增強做好此項工作的責任感、主動性、自覺性。各地區政府要切實承擔相應責任，做好凈地出讓、配套建設、閑置土地回收、組織區域房交會等管理服務工作。各相關部門要充分發揮聯動作用，提高房地產調控的協調性、一致性、互補性，積極引導開發企業順應市場形勢，配合政府惠民政策，誠意讓利促銷。

2016年2月27日