劉磊

①2001年畢業於澳大利亞卧龍崗大學，獲得網際網路科技專業碩士學位;

② 中國外國專家局專家資質；

國際註冊高級理財規劃師；

③ 搜狐焦點海外房產頻道特約房產投資評論員

搜狐財經專家觀點

④《錢經》、《私享》、《置業》雜誌特約房產投資專欄作者、撰稿人；

《重慶青年報》特約海外置業欄目作者；

暢銷書《決勝海外房地產》作者；CPB、ICIE 培訓教材聯合作者；

多家金融機構私人銀行家認證課程(CPB)—國內外房產投資講師；

中國銀行ICIE（International Certified Investment Expert）培訓課程—高端人群房產投資講師；

北京當代金融培訓中心房產投資講師；

澳大利亞Simonds(家建集團)首席房產投資策略分析師；

劉磊先生，澳籍華人，2001年畢業於澳大利亞卧龍崗大學，獲得網際網路科技專業碩士學位。畢業后在房東陳先生的指引下，放棄穩定的計算機行業工作，毅然決然的投入到房產投資的大潮中。從業十幾年來，幫助千名國內外投資者成功配置離岸資產。同時，他也身體力行的去總結和實踐一系列以人為本的房產投資策略、市場判斷標準、產品的篩選原則。先後在澳洲、中國大陸共投資數十套物業。

劉磊先生所做的這些投資，一方面為了驗證和檢驗判斷市場的準確性；另外一方面，是為了實現他在邁入房產投資領域之初對自己所做的承諾：以房產作為資產配置和投資槓桿工具，中長期投資，45歲之前能夠無憂的、富裕的退休，實現房產投資者們所追求的財務自由的夢想。

① 鳳凰出國主持人：各位網友好，今天我們歡迎傲豐置業集團澳洲房產投資專家Victor劉先生來到鳳凰直播間。您好，Victor！能簡單介紹下自己嗎？

澳洲房產投資專家Victor：主持人好，對澳洲房產投資感興趣的朋友們大家好。首先本人非常喜歡澳大利亞這個國家，不僅僅是愜意的生活氛圍和生活品質，我更看中是它能提供的多元化的投資渠道和長期穩健的投資環境。因此在機緣巧合下投身於房產投資領域，目前從事該行業已經9年了。

② 鳳凰出國主持人：據我所知，您在北京大學學的是金融，在澳洲學計算機，從事的反而是房地產？

澳洲房產投資專家Victor：是的。之所以說是機緣巧合是受到了我當時房東一席話和他經歷的啟發。他80年代末來到澳洲，開始只是做清潔工。後來自己用積攢的錢開始投資房產，12年過去了，他目前擁有12套房產，除去支付銀行的貸款外，每個月還有超過$15,000澳元的盈餘，甚至比目前總理陸克文的收入都高；最最關鍵的是，他所創造的是被動收入（不需要工作就可以獲得的永續收入），僅僅十多年就實現了多少澳洲人夢寐以求的財務自由的幸福生活。

反觀我的很多師哥師姐們，辛辛苦苦從事IT行業許多年，還是5，6萬的年薪，還為儘快還清貸款緊衣縮食，等貸款還清了，人也老了，只能靠微薄的養老金過日子，生活質量和品位大打折扣。看清這個趨勢后，我就放棄了金融或者計算機的工作打算，毅然決然的投入到房產投資領域來了。

③ 鳳凰出國主持人：北京春季房展中澳洲房產獨領風騷，吸引了中國投資者的眼球。到底中國和澳洲的房產市場相比，有哪些優勢呢？

澳洲房產投資專家Victor：是這樣的，從投資角度來看，經過了近50年的地產商業化發展，澳洲是房產投資的絕佳目的地；而中國市場更像是短期的投機市場，暴利和極大風險並存，始終處於政策的調控之中，存在很多不確定因素，這完全不符合房產長期投資的選擇標準。這就好比股神巴菲特的金科玉律也很難在國內發揮作用一樣。

我從宏觀角度和政策角度把兩個市場作個比較：

1. 產權明確

—澳洲購買人對房屋及土地擁有永久性產權，不管是公寓還是別墅；國內只有70年的土地使用權；澳洲房產使用壽命平均70年，而中國的建築材料的使用壽命25年-30年;

2.金融發達

－銀行為買房人積極提供抵押貸款，最高可貸款95% 。即使是從未來過澳洲的海外人士，也可獲80%貸款;

－浮動利率與固定利率任選;

－可以只付利息，也可以隨時多存多取;

－可隨時將增值部分變現;

而國內監管部門和銀行部門聯合確定了新的貸款政策：

— 非首次置業，首付比例不得低於50%;

—銀行貸款利率不得低於基準利率的1.1 倍;

—首次置業的首付比例不得低於30%，超過90平米的，首付不低於40%;

—銀行對購買三套或者以上者不提供銀行貸款;

—銀行沒有對沖帳戶，沒有隻還利息，不還本金的貸款產品;

3.監管嚴格

—澳洲房產購買資金一律打入政府監管的Trust Account帳戶，專款專用;

—中國發展商蓋房的部分資金來自客戶的首付款，該款項沒有第三方監管;

4.服務完善

－澳洲地產物業代理負責房屋的買賣和出租；律師負責辦理土地及房產過戶登記等法律事務；會計師負責日後的稅務安排，幫助買房人合理避稅。買房人有權隨時視察房產;

—國內的中介代理服務行業，僅僅限於幫客戶找到租客而已，售後服務相對單一;

5.投資市場成熟和理性，投資者憑藉數據指導投資方向;

澳洲有獨立第三方公司專門對房產市場長期跟蹤和研究，每個月都會公布各個地區和城市的相關指標，如房屋開工率，空置率，租金回報情況，人口變化，失業率，及不同地區的房屋價格走勢的分析; 而中國目前僅僅依賴國家統計局的相關數據，很多投資者開著車轉到哪裡就買到哪裡，完全憑感覺，最後是賺多少，還要賠回去多少，這是歷史規律，因為從澳洲的房價7次翻倍歷史也造就了7次個人投資破產潮; 過去25年，在澳洲17種投資對象中，年綜合回報率最高的是住宅地產；第二是商業地產；第三是工業地產。優於股票、期貨、黃金等投資對象。

中國和澳洲的不同或者優勢還有很多，就不一一列舉了。相對於國內目前相對撲朔迷離的房屋投機市場，有投資意向和投資金額的獨立投資人或機構投資澳大利亞市場作為長期投資會更安全，風險更低，潛在回報更高。

④ 鳳凰出國主持人：那麼，您認為什麼原因影響著澳洲房產價格呢？未來二至三年澳洲房產市場，您是如何預計和看待的呢？

澳洲房產投資專家Victor：根據澳洲房產市場的表現以及相關統計部門的數據來看，影響澳洲房產市場的主要四個因素依次為經濟發展，人口增長速度，新房供應量，利率變化。這四項指標的起伏就直接影響著澳洲房產市場的波動。

首先，澳洲的經濟發展，尤其是2009年全球遭受金融危機的影響下，澳洲房產市場是如何表現的呢? 2009年影響澳洲房產市場的重要因素：

1.國際金融危機對澳洲的影響比預期低.

2.澳洲是少數發展國家在金融危機中沒發生經濟衰退的.

3.澳洲的利率跌至歷史新低 – 3% .

4.澳洲政府高至2萬1千元的首次置業津貼, 加上不同的洲政府各有不同的優惠，這些優惠使得澳洲房產市場的首次置業數量較五年前(2004)增加了116%，同時澳洲房產市場有了突破性的發展，全年增長11.9% 。

其次，澳洲房產市場的新房供應量。截至2009年6月，在過去的一年裡澳洲的人口增長為44萬，澳洲房產市場的新房需求量約為 20萬套。而澳洲房產市場的實際房屋供應量為 13萬套，同時澳洲房產市場在2009年10月尚欠7萬所新房，預計2010年累積新房短缺量將會上升至20萬套, 未來5 年的情況將更趨嚴重。

第三，澳洲的利率變化。2009年10月6日，澳洲央行提高利率 0.25%，為首個G20成員國家作加息行動。2009年11月3日至12月1日，再增加 0.25%，現時息率: 3.75%。現時樓宇按揭率升至 6.3%。2010年首兩個月利率維持不變。2010年中期利率預計升至 4.5%。

第四，對澳洲房產市場的未來展望。首先，澳洲經濟穩定，而澳洲的第二大夥伴國中國，在金融海嘯后的救市方案成效顯著，這就使得澳洲對中國輸出大量礦產, 包括煤, 鐵, 鋁及液化天然氣的經濟行為一直能持續發展，而中國經濟強勁, 亦有助澳洲經濟穩定發展。其次，澳洲人口持續增加，澳洲的房屋供應與需求處於不平衡狀況，而澳洲的按揭利率仍處過去20年來的低位, 利於買房投資者，並且出租房屋需求及租金回報又將提升, 進一步刺激了澳洲房產市場。由此可見，澳洲房產市場已進入新增值周期，而未來二至三年是澳洲房產市場最為重要的時期，所以準備投資澳洲房產市場的投資者應趁大市上升早作準備，把握時機, 選購理想物業，以便為自己投資澳洲房產市場增值周期賺取豐厚利潤。

⑤鳳凰出國主持人：很多家長關心這樣一個問題，送孩子去澳大利亞留學，是租房好還是買房好？您是從留學生時代走過來的，您的感受如何，對未來的留學生有什麼感言和建議呢？我看你們在宣傳時有一個觀點，就是“以房養學”，請問這句話是怎麼理解的？

澳洲房產投資專家Victor：目前澳大利亞中國留學生數量位居各國首位，據統計每年約有10萬名留學生赴澳學習，隨著留學人數的增加，居住便成了讓學生們頭痛的問題了。一個好的居住環境必然會有助於學生學業的提高，同時也會讓遠在國內的父母放心。我們是在國內最早提出：購買澳洲房產，實現賺錢留學的概念的。如果家長的條件和澳洲的市場環境能夠滿足以下條件，我強烈建議家長儘早考慮買房或者投資。實現該目標要符合以下的幾個標準： 1． 子女的留學費用充足，不是貸款留學; 2． 資金投資到澳洲房產，不會影響孩子在澳洲，父母在國內的生活質量; 3． 孩子在澳洲的學習及生活計劃較長，比如5—10年; 4． 根據市場行情評估后，購買或投資房產後，所還銀行貸款低於或等同於孩子支付的租金; 5． 經過澳洲房產投資專家分析后，確認目前是處於房價上升周期的過程中; 目前澳洲的房產市場環境和投資環境對海外留學生或者國內的投資者而言是非常有利的：首先，澳洲的政治穩定、經濟蓬勃、礦產、自然資源豐富、自然風光秀美、空氣格外清新，全年溫度適宜，是聯合國平定的世界上是適合人類居住的國家之一，其社會福利體系是世界前三。

其次，澳洲健全的法律體系和對房主的財產保護政策，為澳洲房產經濟的穩步發展奠定了堅實的內在基礎。

再次，澳洲的一流教育體系和平等的移民政策每年吸引著數十萬來自世界各地的學生和移民，營造了多元的社會文化氛圍，這無疑是澳洲房產和租房市場長久看好的外在添加劑。這都是澳洲房產逐年穩步上升的根本原因。從過去的45年看，澳洲房產價格每年穩定增值11-13%，平均每7年翻一番。

如果為赴澳留學的孩子買一套房產，既解決了自住的問題，又可以將多餘的房間租給同學，這樣不僅可以擁有舒適的居住環境，還可以通過轉租掙取日常的生活費用，把用來打工的時間節省下來學習。另外，還可以選擇與自己同道合的人來居住，可謂一舉多得。等將來孩子畢業，如果打算辦理移民，擁有澳洲的房產會給移民官留下良好的印象，有助於順利移民；如果打算回國工作，賣掉澳洲的房產，房產增值的收益足可以抵消與留學期間的費用，而且還會有更多盈餘。這樣就可實現“投資或購買澳洲房產，實現免費留學，賺錢留學了”。

⑥ 鳳凰出國主持人：很多人會走進這樣一個誤區，就是買了澳洲的房子就會得到“澳洲戶口”。當然這只是個形象的說法，那麼投資澳洲房產和澳洲移民之間有沒有必然的聯繫呢。

澳洲房產投資專家Victor：好的，主持人。兩者之間沒有因果關係。房產和移民的關係主要體現在資產評估上，和資產保有上。但是您在澳洲擁有房產可以極大地幫助您節省金錢，節省時間，甚至是當相關條件滿足的情況下，您可以用房產作為借力工具實現移民澳洲的夢想。具體方面比較複雜，同時每個客戶的資產條件和情況都不同，這裡我就不一 一 詳細分析和介紹了，感興趣的朋友可以參加我們每個月在公司舉辦的投資講座中為各位詳細介紹

⑦ 鳳凰出國主持人：感覺您是一個特別有激情的人，那麼您的團隊是怎麼樣的呢？您是否滿意他們的工作表現呢？

澳洲房產投資專家Victor：我對我們的顧問團隊非常滿意，這個滿意是建立在我們所服務的客戶滿意為前提的。它體現在以下兩個方面：

客戶滿意：

我們的顧問都有澳洲留學和工作的生活經驗，即使是推薦澳洲房產，我們也不是生搬硬套。很多項目我們都會之前奔赴澳洲作現場考察，真正適合我們客戶需要的話，我們才作推薦。其次，我們為客戶所提供的是“一站式”貼心服務，從支付定金，預約律師，簽約合同，支付首付款，辦理銀行貸款，安排簽證，房產出租等等，我們都為客戶提前考慮和安排，保證客戶的房產順利交接。

發展商滿意：

由於我們的服務到位，語言溝通沒有障礙，和澳洲的合作發展商非常融洽，同時為我們的國內客戶提供了更多的優惠和協助。可能在澳洲本地購買者都享受不到的交割延期的要求，我們都能為客戶爭取到，避免了罰金的產生。我們所做的就是讓客戶投資或者購買澳洲房地產比投資國內更容易，更方便，更有價值。