不動產投資

不動產是指土地和土地上的定著物。包括各種建築物，如房屋、橋樑、電視塔、地下排水設施、橋樑等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未採摘、收割之前，

樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬於不動產，一旦採摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬於動產。

1、不動產投資的巨額性；

2、不動產投資的長期性；

3、不動產投資的風險性（不確定性）；

4、不動產投資有較強的金融依賴性；

5、不動產投資有較強的專業性；

6、不動產投資的高度關聯性，

7、不動產投資的大眾化觀望性。

1、按投資主體的不同，有國家投資、企業投資、個人投資；

2、按投資方式不同，分為直接投資和間接投資；

3、按投資項目不同，分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資。

保險公司的不動產投資是指保險資金用於購買土地、建築物或修理住宅、商業建築等投資。這裡保險公司所持有的不動產可分為營業不動產與投資用不動產兩類。

1、不動產投資的意義：保證長期安全收益；通貨膨脹的迴避；實現保險投資的社會性。

2、不動產投資過程：取得土地審核；建築計劃的測定與工程承包；保險公司的管理。

不動產投資信託指的是受託機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是“先有錢，再投資不動產”的型式。

在不動產投資信託中，投資者以購買信託法上產權證書的方式將資金交給受託人，從而取得受益人地位；受託人有權將該資金用於不動產經營，並須將不動產收益分配給投資的受益人。

不動產投資信託常常被投資者作為減少納稅或延緩納稅的手段。

（一）公司

美國1960年立法規定了兩種組織形式，即非法人信託和非法人組織（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年稅制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允許設立公司型不動產投資信託。

其實，在1960年1月4日眾議院議員Keogh提出的法案中就已經將公司納入不動產投資信託的組織形式範圍。1960年立法將公司排除的原因有兩個。其一，當時美國國會和財政部的主流觀點認為如果允許設立公司型不動產投資信託，會使得以不動產運營為業務的公司逃稅。其二，不動產投資信託立法的推動者過去一直是通過商業信託的組織形式來進行不動產投資，所以在是否允許設立公司型不動產投資信託這一問題上並不積極。從實踐來看，《國內稅收法典》為不動產投資信託規定的嚴格條件使得上述擔心沒有必要，並且不動產投資信託也只能在承認商業信託的州成立，不允許公司型也大大限制了不動產投資信託的發展。《1976年稅制改革法》遂將公司納入組織形式範圍。

結合上文關於不動產投資信託制度來源的分析，投資公司不僅有公司型也有信託型，商業信託也是具有公司特點的一種商業組織。不僅如此，作為投資公司繼受對象的英國投資信託，基本形式也是公司。因此，英美法這種不在嚴格意義上來使用“信託”一詞的背景，將公司納入其中是沒有任何障礙。

（二）信託

《國內稅收法典》也不是在嚴格意義上來使用“信託”一詞。作為不動產投資信託的組織形式，信託包括商業信託、特拉華式信託以及一些州的不動產投資信託專門立法所規定的非法人信託。

商業信託興起后，有許多州以制定法對商業信託進行了改造。就其實質來說，所謂改造就是在一定程度上排除傳統信託法規則的適用。制定法對商業信託的改造始於1909年馬薩諸塞州的立法，除外尚有阿拉巴馬、肯塔基、亞利桑那等20個州對商業信託進行了專門立法。在此可以將改造的內容歸納為三個方面：首先，將商業信託界定為一種獨立的法律實體，比如商業信託有自己的名稱和獨立的訴訟地位，可以自己的名義簽訂合同等；或者就特定事項，比如起訴、應訴，承認其為獨立法律實體。其次，要求將信託文書副本登記備案，但登記備案並不是商業信託的成立要件，仍然是基於信託文書而成立。再次，以信託財產承擔受託人管理財產過程中所產生的侵權責任或合同責任，並且直接免除受益人的責任。

所謂特拉華式法定信託是指以特拉華州法定信託法（Delaware Statutory Trust Act）為代表的州制定法對商業信託改造的產物。此類制定法還包括懷俄明、康涅狄格、馬里蘭、南達科他、弗吉尼亞、內華達和新罕布希爾等州以“法定信託”、“商業信託”或“投資信託”命名的立法。這些制定法的改造主要表現在兩個方面：首先，信託文書可以賦予受益人直接控制法定信託的權利。比如受益人可以向受託人或其他人發出管理方面的指示，可以召開會議就任何事項進行表決。這是商業信託和法定信託最根本的區別。其次，成立法定信託需要向本州州務卿辦公室提交一份信託證書，法定信託自提交信託證書之日或者在信託文書中指定的晚於提交之日的日期。這也改變了商業信託基於信託文書而成立的傳統。

所謂非法人信託是指有些州在對不動產投資信託的專門立法中規定的一種組織形式。這些州包括阿拉巴馬州、加利福尼亞州、路易斯安那州、馬里蘭州、北達科達州、俄亥俄州、得克薩斯州、猶他州等。其中阿拉巴馬州和俄亥俄州既有對商業信託的立法，也有對不動產投資信託的立法。對阿拉巴馬州和俄亥俄州來講，不動產投資信託要想獲得該州的承認必須符合其專門立法。但是即便是不符合其專門立法規定的商業信託，如果符合《國內稅收法典》規定的條件，也不應當影響該商業信託獲得不動產投資信託的法律地位。從這些州的專門立法來看，非法人信託也是基於信託文書按照信託架構成立的，並且也都帶有公司的特點。雖然各州專門立法的具體規定不盡相同，但是一般包括如下內容：能以非法人信託的名義起訴和應訴、簽訂合同、處分財產；以信託財產對非法人信託的債務承擔責任，受益人承擔有限責任，受託人不承擔責任；發行可轉讓的受益憑證等。因此，非法人信託也不是傳統意義上的信託，而是和商業信託、特拉華式信託相似的商業組織。

（三）非法人組織

《國內稅收法典》也將非法人組織列為不動產投資信託的組織形式。但是該法沒有明確界定何謂非法人組織。在美國，合夥不是聯邦所得稅的納稅主體，而該法典所稱非法人組織卻本應和公司一樣繳納聯邦所得稅。否則也談不上稅收優惠了。因此，合夥不屬於《國內稅收法典》所稱非法人組織。有限合夥也不是聯邦所得稅的納稅主體，不應包括在內。到目前為止，美國還沒有非法人組織型的不動產投資信託。

（一）涵義

所謂不動產投資信託的消極屬性，是指其以股息形式向股東或受益人分配的收入，應是以不動產租金和不動產抵押貸款利息等消極收入為主體，並且不能從不動產開發和銷售以及飯店、賓館的經營等以提供服務為基礎的業務中獲得收入。不動產投資信託的消極屬性是從1960年立法開始就強調的一個基本理念。規定這一屬性的原因有兩個。首先，不動產投資信託立法的推動者，將當時已經給予投資公司的稅收優惠，適用於不動產投資信託。這些推動者認為投資公司僅僅進行消極投資活動而不涉獵積極業務，其收入主要是股息和利息。既然如此，不動產投資信託的收入也應以消極收入為主。其次，美國國會擔心如果允許不動產投資信託參與積極業務，會使一般的公司也以不動產投資信託為借口逃稅。比如，如果允許不動產投資信託參與積極業務，通用汽車公司就會以其投資於汽車並將收入分配給股東為由，主張就其分配給股東的股息不應繳納所得稅。

（二）實現

為了實現不動產投資信託的消極屬性，《國內稅收法典》從兩個方面對其進行了規定。首先，限制不動產投資信託收入的來源。比如直接或間接來自經營和管理不動產收入被排除在外；明確界定某些收入不能歸人“不動產租金”的範圍等。其此，規定了獨立承包商（Independent Contractor）制度。即在權益型不動產投資信託中，應由獨立承包商向承租人提供與不動產租賃有關的服務，而不能由不動產投資信託提供。1960年立法法毫無例外地規定向承租人提供的所有服務均由獨立承包商來完成，以嚴守不動產投資信託的消極屬性。但實踐中人們認為該規定過於嚴格，並且積極業務和消極投資的界限並不明確，因而對這一規定提出批評。基於此，國會在堅持不動產投資信託消極屬性的前提下，開始對上述規定予以緩和。比如1976年《稅制改革法》允許不動產投資信託可以向承租人提供與出租不動產相關的常規服務，但對什麼是常規服務並沒有界定。美國財政部曾對一些不動產投資信託做出特別裁定，其中指明了獲許的服務項目，諸如租賃事宜（要約邀請、租賃合同談判、收取租金等）、不動產的維護（包括建築物、配套設施、預警系統、共有部分、專有部分等）、水電暖等的供應、安全保衛以及自動售貨機等。1999年《不動產投資信託現代化法》（REIT Modernization Act）允許由不動產投資信託的應稅子公司向不動產投資信託的承租人提供服務。

（一）不動產投資信託的一般類型

權益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。

權益型不動產投資信託持有收益型的不動產，諸如公寓樓、購物中心、停車場、高爾夫球場等；

抵押型不動產投資信託持有不動產抵押貸款資產。

混合型不動產投資信託是前兩種類型的結合。

美國以外的其他國家或地區，以權益型不動產投資信託為主，並且將其歸入不動產證券化的一種形式。

（二）不動產投資信託的特殊類型

1、傘形合夥不動產投資信託和嫁接不動產投資信託；

2、合股式不動產投資信託和紙夾式不動產投資信託。

（三）不動產的表現形式

1、房子

2、耕地，山林

3、機器

主要體現在房子，因為現在耳熟能詳的就是某不動產，主要是指房產。

國稅發[1993(149)號]文件通知規定，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按銷售不動產稅目徵稅。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條規定，銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式(如對外投資)將其房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓，應當首先簽訂書面合同，然後到房地產管理部門辦理房產權屬變更手續。房地產轉讓時，房屋的所有權同時轉讓。

單位以不動產投資入股，其實質是以不動產的所有權換取被投資企業的股權，投資方可以按照其在被投資企業所佔的股份享有權益或承擔責任。投資后，被投資方享有房產的所有權，即享有該房產佔有、使用、收益和處分的四項權利。從財務處理的角度來看，投資后，投資方賬面的不動產即“消失”，而由被投資方按照“接受投資的固定資產”的計價原則確認該項固定資產，並可按規定提取折舊”。投資當時沒有收益產生，所以，稅法規定以不動產進行投資時，不征營業稅是有道理的。

國稅發[1993(149)號]文件規定，單位以不動產對外捐贈，應視同銷售徵收營業稅。

契稅法[財農稅字(1991)38號]文件規定，以房產作價投資或作股權轉讓的行為，應視同房屋買賣，由產權承受方繳納契稅。納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

國稅發[2000(118)號]文件規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並接規定計算確認資產轉讓所得或損失。以不動產對外投資，在投資環節“視同銷售”徵收企業所得稅，卻不“視同銷售”徵收營業稅。

按照現行稅法的規定，除金融部門轉讓股票(金融商品)徵收營業稅外，其他股權轉讓均不徵收營業稅，但對不動產投資換取的股權在轉讓時徵收營業稅。

[案例]

[案情說明] 登福實業股份有限公司2001年2月18日以固定資產--一棟大廈向福州電子工業有限公司投資，初始投資成本為3500萬元，採用成本法核算。2002年10月18日，登福實業股份有限公司出售該項投資給福安百特機械製造有限公司，出售所得價款4500萬元。登福實業股份有限公司該項投資未計提減值準備。

[要求解答] 登福實業股份有限公司2002年10月18日的賬務處理。

[法律依據] 《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、國稅發[1993(149)號]文件。

[會計處理] 登福實業股份有限公司2002年10月18日的賬務處理如下：

計算登福實業股份有限公司2002年10月18日應繳納的營業稅為：

45 000 000×5%=2 250 000元。

登福實業股份有限公司2002年10月18日的會計處理如下(不考慮營業稅以外的稅費)：

借：銀行存款 45 000 000

貸：長期股權投資--C企業 35 000 000

投資收益--股權出售收益 10 000 000

借：投資收益--股權出售收益 2 250 000

貸：應交稅金--應交營業稅 2 250 000

(pc4/s)