房屋買賣

一、解釋論的探討-以請求權基礎檢索為中心

請求權基礎檢索法，就是指通過尋求請求權的基礎，將小前提歸入大前提，從而確定請求權在法律上能否得到支持的一種案例分析方法。

1、所謂請求權規範基礎（Anspruchsnormengrundlage），簡稱請求權基礎（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方當事人得向他方當事人有所主張的法律規範。

2、請求權基礎檢索方法是德國民法學上一種獨特的方法。這種方法強調，在運用法律分析實際案例的過程中，必須明確當事人的請求所依據的明確的法律規範，而且要求請求權基礎的搜尋和法律規範的解釋結合起來，從而養成嚴謹細密的法律思維方法，並維護法律適用的合理性、可預見性和安定性。

3、下面我們就運用請求權檢索的方法對本案進行分析。

（一）解除合同的請求能否得到支持

就本案來說，吉春公司“以新莊公司遲延十天支付房款為由”請求解除購房合同。其請求權的基礎只可能是《合同法》第94條第4項的規定，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的，當事人可以解除合同。

但是，根據《合同法》第94條第4項的規定，在遲延履行情況下的法定解除必須滿足兩個條件：第一，當事人一方遲延履行債務；第二，遲延履行致使不能實現合同目的。在本案中，吉春房地產公司與新莊公司就買賣房屋達成協議后，合同履行期屆至，買方新莊公司於2001年1月10日交付了價款，但比約定的清償期遲延了十天。可見，新莊公司存在遲延履行的行為。但是，新莊公司的遲延履行是否致使對方的合同目的不能實現呢？

由於合同解除構成“合同必須嚴守”規則的例外，因此，各國對合同解除都規定了嚴格的條件。而與合同法第94條第3項規定的法定解除相比，5第94條第4項規定的法定解除不需要催告對方當事人，所以，法律對此種合同解除的限制就更加嚴格，必須即致使對方的合同目的不能實現。根據我國權威學者的看法，遲延履約是否導致合同目的不能實現，應考慮時間對合同的重要性。如果時間因素對當事人的締約目的的實現至關重要，違反了規定的交貨期限將導致合同目的不能實現，應允許非違約方解除合同；如果時間因素對合同並不重要，遲延造成的後果也不嚴重，則在遲延以後，不能認為遲延造成了合同目的落空而解除合同。當然，在確定遲延是否嚴重時，還應考慮到遲延的時間長短以及因遲延給受害人造成的實際損失等問題。6從本案的案情來看，吉春公司並不能證明時間對合同目的的影響，而且新莊公司也只是遲延了10天，因此，不能認為遲延造成了合同目的落空。另外，吉春公司交付房屋的事實本身也說明了新莊公司的遲延並未導致吉春公司的合同目的不能實現。

因此，我們可以得出這一結論，即吉春公司不能依據合同法第94條第4項的規定解除合同。

（二）返還房屋的請求能否得到支持

在本案中，吉春公司還請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋。基於前面的分析，我們可以認定，吉春公司的並不能基於合同解除以後的原物返還請求權提出請求。所以，吉春公司提出的返還房屋的請求，只能是根據物權請求權中的所有物返還請求權。但是，由於我國民事立法中尚未規定物權請求權，所以，吉春公司只能通過擴張解釋《民法通則》第117條第1款的規定（即“侵佔國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。”），從而獲得請求權規範基礎。7

但是，吉春公司如果要依據物權請求權來請求銀建公司返還房屋，吉春公司必須仍然對房屋享有所有權。無疑在與新莊公司就買賣房屋達成協議前，吉春公司享有房屋所有權。現在的問題就是，房屋所有權是否已經移轉給了他人。

在本案中，新莊公司於2001年1月10日交付了價款，同時，賣方吉春公司也依合同約定完成交付，將該樓盤移轉佔有給新莊公司，並著手辦理產權過戶登記手續。但是，直到訴訟之時，登記手續並沒有辦理完畢。8根據《城市房地產管理法》第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……。”此處僅僅指明“應當”登記，而對於未登記的效力如何，卻沒有明文規定。根據2000年《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”另外，根據我國權威學者的解釋，我國不動產的物權變動采債權形式主義模式，所以，登記為不動產物權變動的生效要件，不經登記不發生不動產所有權的移轉。9所以，我們可以得出結論，在本案中，雖然吉春公司和新莊公司沒有完成登記手續，但是，雙方之間的買賣合同並不因此而無效，只是不發生所有權移轉的法律效果而已。因此，吉春公司主張所有物返還請求權是有法律根據的。

但是，雖然房屋所有權尚未移轉給新莊公司，如果銀建公司能夠依據善意取得制度獲得所有權，則吉春公司仍然會喪失所有權，從而也就不能再行使所有物返還請求權。

我國法律中雖然沒有明確規定善意取得制度，但是《民法通則意見》第89條規定：“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”根據學者的解釋，這一規定體現了善意取得的精神。10所以，我們可以通過擴張解釋該條規定從而使得善意取得制度在本案中得到適用。

但是，善意取得制度適用的一個要件就是，第三人（在本案中即銀建公司）必須是善意的。善意是指不知情，即不知道或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該財產的許可權。11在本案中，銀建公司在購買時到房地產登記部門查閱登記，登記機關告知該房產過戶手續已經領導批准，正在辦理過戶手續。由此可見，銀建公司知道新莊公司在轉讓給房屋時並不享有房屋的所有權，因此，不能認定銀建公司是善意的。所以，我們不能適用善意取得制度，從而使得銀建公司獲得房屋的所有權。

需要指出的是，銀建公司還可能提出的另外一個抗辯就是，其對房屋的佔有是有權佔有或者新莊公司是有權佔有。如果此種抗辯成立，那麼，吉春公司也不能行使所有物返還請求權。當然，此種抗辯的法律依據在我國現行法上也難以尋覓。但是，根據各國民事立法的通例12，佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還13.也就是說，如果在本案中如果銀建公司或者新莊公司中的任何一個有權佔有房屋，那麼，銀建公司都可以對吉春公司的主張提出有效的抗辯。

要考察銀建公司是否是有權佔有，我們必須明確，此前新莊公司是否是有權佔有。如果新莊公司是無權佔有，那麼，銀建公司自然不可能是有權佔有。

在本案中，新莊公司是基於合同和吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是有權佔有呢？根據學者的看法，具有法律上之原因之佔有為有權佔有（又稱為有權源佔有、正權源佔有），該法律上之原因或者根據，學說上稱為權源（或本權）。例如所有人、地上權人、典權人、承租人、借用人之佔有標的物，系基於其所有權、典權、租賃權或使用權，具有佔有之權源，故均為有權佔有是。14所謂本權，即“得為佔有之權利”，指基於一定的法律上的原因而享有佔有的權利，主要包括物權與債權。15在本案中，新莊公司是基於合同而吉春公司的意志而佔有房屋，此種佔有是否是“本權”呢？

在不動產已經移轉佔有，而未辦理登記手續的情況下，買賣契約是否足以作為買受人佔有買賣標的物的權源呢？對於此問題，學界向來有兩種截然不同的觀點：

（1）否定說。持這種觀點的學者認為，佔有之具有排他性，系因佔有人於佔有物上，行使之權利，推定其適法有此權利，倘佔有物已證明系他人所有，則佔有人即無再對物之所有人行使排他權之餘地。16

（2）肯定說。持這種觀點的學者認為，一方面，買受人可依買賣契約而向出賣人請求辦理登記過戶手續，另一方面，買受人佔有標的物，系基於出賣人之交付，自非“侵奪”，亦非“無權”，不符合所有權返還請求權之要件，蓋民法（此處指台灣地區“民法”-筆者注）第七百六十七條前段所稱之“無權”，應含有“不法之評價”，此可從其下之侵奪用語可知。另外，出賣人也不得以物權優於債權之理由，作為買受人無權佔有之主張，蓋物權之優於債權，通常是於有第三人出現之情形。在無第三人之場合，當事人此時只有債之關係，自受其拘束，否則，物權恆無法透過債權而生變動。17

我認為，否定說較為妥當。其理由在於：第一，買受人得依據買賣契約請求出賣人辦理登記手續本身並不足以證明買受人佔有是有權佔有。因為買受人基於買賣合同而對出賣人享有請求其移轉標的物所有權的權利。但是，買受人要佔有該標的物，必須以享有對標的物的所有權為前提。第二，所有權作為一種對世權，應當也必須可以對抗包括買受人（尚未取得標的物所有權的買受人）在內的任何人。如果標的物的所有人不能請求買受人返還標的物，則所有人的所有權必然虛化。第三，雖然標的物的所有人享有所有物返還請求權，但是，此種權利的享有並非排斥了所有人應當依照買賣契約承擔的違約責任。

總之，我認為，根據買賣合同，新莊公司只是獲得了請求吉春公司移轉房屋所有權的權利，新莊公司只有獲得了所有權，才能構成對房屋的有權佔有。在尚未取得房屋所有權的情況下，新莊公司的佔有是缺乏本權的佔有，是無權佔有。

既然新莊公司的佔有是無權佔有，那麼，我們就可以直接認定，銀建公司的佔有也是無權佔有。因此，銀建公司不能以“有權佔有”為由提出抗辯。

綜上，我們可以得出結論，吉春公司請求該房產的佔有人銀建公司返還房屋的請求應當得到支持。

二、立法論的探討-以物權變動模式為背景

本案中暴露了這樣一個問題，即在出賣人已經提出了登記申請的情況下，出賣人是否可以隨意撤回其申請？在出賣人隨意撤回申請的情況下，法律對買受人能否提供必要的救濟？要解決這樣一個問題，我們必須從物權變動模式說起。

（一）物權變動模式的選擇

根據學者的看法，物權變動的模式主要有三種：

1、意思主義模式。在此種模式之下，物權因法律行為而變動時僅須當事人之意思表示，即足以生效力，而不須以登記或交付為其成立或生效要件。法國民法（參見《法國民法典》711、1138條）和日本民法（參見《日本民法典》176條）都採納此種模式。在此種模式下，公示原則所需之登記或交付等公示方法，系對抗要件而非成立或生效要件。

2、物權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，須另有物權變動之意思表示，以及履行登記或交付之法定形式，始能成立或生效。德國民法採納此種模式。德國民法認為，債權行為只能產生債的關係，必須另外有物權行為，才能產生物權變動的後果。此種模式的採納以承認物權行為的獨立性和無因性為前提。

3、債權形式主義模式。在此種模式下，物權因法律行為而變動時，除債權之合意外，僅須踐行登記或交付之法定形式，始足生效力。奧地利民法採納此種模式（參見《奧地利民法典》第426、431條）。在此種模式下，一個法律行為不能同時發生債權和物權變動之效果，但物權之變動，僅須在債權意思表示外加上登記或交付（登記或交付為事實行為）即可，不需另有物權變動之合意。18

對於物權變動模式的立法選擇，我國學者幾乎達成了一致意見，即應當採納債權形式主義物權變動模式19，而且這種意見已經被立法者採納20.

（二）意思主義和物權形式主義對出賣人提出登記申請后的反悔行為的處理方式

在意思主義模式下，僅僅雙方的意思就可以導致物權變動，因此，倘使物權已經發生變動后而為登記，則此項登記請求權屬於物權請求權。21日本學者認為，若登記義務人拒絕協力時，登記權利人則無此項權利，這樣不僅致登記權利人因此而蒙受損失，同時亦使得登記制度失其機能。故而登記請求權乃登記權利人享有的、強使登記義務人為協力的權利。22如果出賣人拒絕履行協助義務，或者出賣人在提供協助以後又反悔，則買受人可以向法院提起訴訟，從而獲得一個基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決。若已獲得基於登記請求權而令被告履行登記手續之給付之確定判決-依照僅命令物權變動之判決並不可以-時，登記權利人可以依據其判決單獨進行登記（不登27條。大判1940，6，19新聞4597號9頁。）23

在物權形式主義模式下，原則上任何一方都得隨時撤回物權的“合意”。24允許撤回物權的“合意”的理由，因在於避免合意的不明確而起紛爭，及維持法律關係的明了性，所以在締結了合意的事實昭然若揭，即把行為的意思表示於外時，即不能撤回物權合意，主要包括如下情形：第一，已進行了登記（一經登記，即可推定有合意的存在）；第二，合意在土地登記所締結；第三，合意依裁判上或公證上的證書作成；第四，向土地登記所提出合意；第五，權利人（受動的當事人）依德國土地登記法第29條的規定，把登記承諾證書交付給對方。25

根據我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。可見，我國系采共同申請原則。26在本案中，吉春公司和新莊公司已經共同向登記機關提出了登記申請，但是，事後吉春公司又要撤回申請。此種情形在德國就屬於前述第四種情形，即向土地登記所提出合意。

德國民法典第873條第2款規定，“登記之前，只有在當事人的合意已經經公證證明、或者已經提交給不動產登記局或者已經到達不動產登記局，或者當權利人將符合土地登記法的規範許可的登記許可並交付給相對人時，合意對當事人有拘束力。”依德國民法學者的一般解釋，該約束力的意義是撤銷權的排除，即在物權合意能夠明確地以其他形式得到確認的情況下，不允許當事人單方面地撤銷該合意。27因為，這種撤銷行為可能“動搖誠實信用原則而且給正常的交易秩序帶來危險。”28

可見，在物權形式主義模式下，通過在特定條件下排除當事人撤銷物權合意的自由，因此，維護了正常的交易秩序，保障了誠實守信的一方當事人的利益。

（三）我國的立法選擇-代結論

需要指出的是，儘管我國立法和理論界對登記過程中一方當事人的任意撤回申請的行為沒有給予應有的關注，但是，實務部門以及注意到了這個問題，並試圖解決這個問題。2000年最高人民法院第五次民事審判工作會議文件明確宣告，在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動的有效。29

在肯定這一文件精神的合理性的前提下，我們必須看到這一指示具有很多缺陷：第一，這一指示和我國物權變動模式的選擇不相契合。已如前述，我國選擇債權形式主義的物權變動模式，已經是大勢所趨；而這一指示提出的所謂“物權變動意思”，顯然是以採納物權形式主義的物權變動模式為前提的。正因如此，有學者認為，這一處理與德國民法典第873條第二款這一典型的物權行為理論應用條款幾乎沒有區別。30第二，該指示認為，在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效。這與物權的公示原則相衝突。因為在形式主義物權變動模式下，不動產物權變動里，登記具有發生物權變動法律效果的效力，這一效力稱為形成力。31將登記與物權變動結合為一體，是為了統一物權變動的對內關係和對外關係，從而維護交易安全。如果承認在當事人的物權變動意思“可以證明”的情況下，即使當事人沒有登記，也承認物權變動有效，這顯然就與公示原則相違背。

那麼，在債權形式主義模式下，如果有效規範登記一方當事人事後任意撤回登記的行為呢？在債權形式主義模式下，顯然不能認為當事人雙方的共同申請行為就是一個“物權合意”，而只能認其為事實行為。我認為，我國法律可以在共同申請原則上設立一個例外-單方申請，即如果在提出申請后一方當事人無正當理由又撤回，那麼，對方當事人可以進行單方申請。但是，為了保證這種單方申請登記的權利的正確行使，有關當事人應當通過法院確認其單方申請的權利，並依據法院的判決進行申請。

註釋：

1、參見王利明：“民法案例分析的基本方法探討”，王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第42頁以下。

2、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第50頁。

3、參見王澤鑒：《法律思維與民法實例》，中國政法大學出版社2001年版，第54頁。

4、我國《合同法》自1999年10月1日生效，因此，本案應當適用《合同法》。

5、《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”

6、王利明：《合同法研究》（第二卷），中國人民大學出版社2003年版，第292頁。

7、由此我們不難得出這樣的結論，即在民事立法尚不完備的情況下，請求權規範基礎方法的適用受到一定的限制。

8、我國法律中並沒有明確“登記”是否是指“登記完畢”，但應當理解為登記完畢。這種理解可以從《瑞士民法典》的規定中得到佐證。《瑞士民法典》972條第1款規定：“物權在不動產登記簿主簿登記后，始得成立，並依次排列順序及日期。”另外，中國人民大學民商事法律科學研究中心起草的《中華人民共和國民法典》草案學者建議稿第23條也規定：“設定、移轉不動產物權的，受讓人自登記完成時取得該物權。”

9、參見王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第207－210頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第95頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第74－75頁。反對意見，可參見張俊浩主編：《民法學原理》（上冊），中國政法大學出版社2000年版，第413頁。

10、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第208頁。

11、王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第211頁；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第187－188頁。

12、德國民法典第985條規定：“所有權人可以要求佔有人返還其物。”986條規定第一款前段規定：“佔有人或者作為其權利來源的間接佔有人對所有權人對所有權人有權佔有時，佔有人可以拒絕將物返還。”我國台灣地區“民法”第767條規定：“所有人得向無權佔有其物者和侵奪其物者請求返還。”

13、關於所有權人是否可以向有權佔有人主張，學界有兩種不同的觀點。一種觀點認為，所有人不能向有權佔有人主張所有物返還請求權。另一種觀點認為，所有人可以向有權佔有人提出請求，但是，有權佔有人可以提出抗辯。基於方便所有人行使權利考慮，我們採納后一種觀點。

14、謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第940－941頁。

15、陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第794頁。

16、參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第七冊），中國政法大學出版社1998年版，第59頁。

17、參見蘇永欽主編：《民法物權爭議問題研究》，五南圖書出版公司1999年版，第70－71頁。

18、參見謝在全：《民法物權論》（上冊），中國政法大學出版社1999年版，第63－65頁；謝哲勝：《財產法專題研究》（一），三民書局1995年版，第83－87頁；陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第142－145頁。

19、參見王利明：《物權法論》，中國政法大學出版社2003年版，第131頁以下；梁慧星、陳華彬編著：《物權法》，法律出版社1997年版，第90頁以下；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第48頁以下。反對意見參見孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第130頁以下。

20、《中華人民共和國民法（草案）》第二編第六條前段規定：“物權的設立、變更、轉讓和消滅，除法律另有規定外，不動產應當登記，動產應當交付。”第九條第二款規定：“除法律另有規定外，國家、集體、私人的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；不經登記，不發生物權效力。”第二十五條規定：“動產所有權的轉讓以及動產質權的設立等，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，自交付時發生效力。”

21、參見肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第271頁。

22、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第266頁。

23、（日）我妻榮著，有泉亨修訂：《日本物權法》，五南圖書出版公司1999年版，第135頁。

24、謝在全等：《民法七十年之回顧與展望紀念論文集（三）》（物權·親屬編），中國政法大學出版社2002年版，第122頁。

25、參見（日）山田晟：《德國物權法》，弘文堂1944年版，第192－195頁。轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第270－271頁。

26、肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第265頁。

27、Baur/Stürner，Lehrbuch des Sachenrechts，16.Auflage，Verlag C.H. Beck，1992，Seite 41.轉引自孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第140頁。

28、《聯邦最高法院民事判決彙編》第46卷，第398頁。轉引自孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年版，第708頁。

29、參見最高人民法院民事審判庭編：《民事審判指導與參考》（2000年第4卷），法律出版社2000年版，第5頁以下。

30、孫憲忠：“再談物權行為理論”，載《中國社會科學》，2001年第5期。

31、王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第141頁。中國人民大學法學院·周友軍

房屋買賣的二手房產權明晰分為:

1、大產權房屋 一般所指的是商品房；

2、小產權房屋 一般所指的是未經過國家規劃審批的，以個人/村/鎮/等內部個人主觀意識下完成的。

成本價 可以補成商品房 用面積*15.68

標準價(優惠價) 可以補成商品房 用面積*15.68*7

使用權 是不允許買賣的

軍產 是指軍隊的產權 是不允許買賣的

校產 是學校的產權 是不允許買賣的

醫產 是醫院的權

房屋買賣合同範本

出賣人(以下略稱甲方)：姓名：

買受人(以下略稱乙方)：姓名：

根據《中華群眾***國合約法》及有關法令、法例的劃定，為明確甲、乙雙方的權利義務關係，經雙方協商一致，簽訂本合約。

第一條甲方誌願將其房屋***給乙方，乙方也已充分相識該房屋具體狀況，並志願購買該房屋。現該房屋具體狀況如次：

(一)座落於___，建築平面或物體表面的大___平方米;

(二)房屋的佔有權證號為___，國有地盤使用權證號為___;

該房屋佔用規模內的地盤使用權隨該房屋一併轉讓。第二條上面所說的房產的生意業務價格為：單價：群眾幣___元/平方米，總價：群眾幣___元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。

第三條乙方在___前應向甲方給付定金群眾幣___元整(大寫：___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整)。

上面所說的定金在乙方___付款時充抵房款。

第四條付款時間及方式乙方應於本合約發生效力之日起___日內將該購房合約範本房屋全部價款給付甲方。具體付款方式為：

第五條甲方承諾在本合約發生效力之日起___日將房屋交給給乙方，並在交給房屋前騰空該房屋。

甲方應在___前將其落戶居住於該房屋的戶籍關係遷出。

第六條甲方承諾並包管，依法享有本合約所售房屋共有權的權利人均已書面同意將該房屋***給乙方。

第七條甲、乙雙方同意，在本合約發生效力之日起___日內，共同向房屋權屬掛號構造申請管理房屋佔有權變更掛號手續，依法取得房屋掛號在乙方名下的《房屋佔有權證》;並在乙方領取《房屋佔有權證》后，按有關劃定向地盤治理部門申請管理當房屋地盤使用權變更掛號手續。

該房屋地盤使用權的變更手續按下列約定管理：

□該房屋地盤使用權為出讓取得，其地盤使用權證所載權利和相關出讓合約的權利、義務一併轉讓給乙方。

□該房屋地盤使用權為劃撥材料購銷合約範本取得，根據有關劃定，其轉讓需繳納地盤出讓金或地盤收入金的，雙方約定，該用度由□甲方承擔□乙方承擔。

除本條已有約定外，管理以上手續應當繳納的稅費，由□甲、乙雙方按國度劃定各自承擔□甲方承擔□乙方承擔。

第八條房屋毀損、滅失的危害自□房屋正式交給之日□權利轉移之日起轉移給乙方。

第九條該房屋正式交給時，物業治理、水、電、燃氣、有線電視、通信等相關雜費，按下列約定處置懲罰：__________________________________________

第十條甲方包管已如實陳述本合約所售房屋權屬狀況和其他具體狀況，包管該房屋在生意業務時沒有產權糾紛或影響雙方生意業務的不論什麼法令障礙，有關按揭

、抵押、租賃、稅項等，甲方均在合約發生效力前辦妥。發生效力后如有上面所說的未清事變，由甲方承擔全部責任。

第10月1日條乙方未按本合約的約定支付房價款的，按下列約定承擔違約責任：

乙方過期支付房價款的，每一過期裝備購銷合約範本一天，按應付未付房價款的極其之___支付違約金。乙方過期支付房價款超過___日，甲方有權排除本合約，甲方在排除合約之日起___日內將已收房價款退還乙方，所收定金不予退還；並有權要求乙方支付總房價款百分之___的違約金。

謎底增補

第十二條甲方未按本合約的約定履行義務的，按下列約定承擔違約責任：

1、甲方過期交給房屋的，每一過期一天，按總房價款的極其之___支付違約金。甲方過期交給房屋超過___日，乙方有權排除本合約。甲方應在乙方排除本合約之日起___日內將已收房價款和雙倍定金返還乙方，並按總房價款的百分之___支付違約金。2、如因甲方的存心或不韙造成乙方不克不及在本合約約定的時間內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起___日內將乙方已付款退還給乙方，並按總房價款的百分之___支購銷合約範本大全付違約金。

謎底增補

第十三條本合約未央事宜，甲、乙雙方可另行訂立增補條款或增補和談。增補條款或增補和談和本合約的附件均為本合約不成分割的部分。

第十四條本合約自甲乙雙方簽字之日起發生效力。

第十五條因本合約或與本合約有關的不論什麼爭議，雙方應協商解決。協商不成的，□提交處理___仲裁委員會仲裁解決□依法由群眾法院訴訟解決

第十六條本合約一式___份。此中甲方執___份，乙方執___份，提交處理房屋權屬掛號構造一份。

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

簽約日期：簽約日期

甲方： (以下簡稱甲方)

乙方： (以下簡稱乙方)

為了確保甲、乙雙方的合法權益，現就住宅及車庫買賣有關事項簽訂協議如下：

第一條 經甲乙雙方共同協商，甲方自願將位於 住宅壹套及一樓車庫雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建築面積為 平方米，車庫雜物房建築面積 平方米。

第二條 上述住宅及車庫雜物房的出售價(含出讓價，下同) (以下金額均為人民幣)。此價格自甲乙雙方簽訂協議書之日起不得變更。

第三條 付款方式：實行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時間及方式如下：

(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款餘額取回《中華人民共和國房屋所有權證》(以下簡稱《房產證》時支付甲方售房款陸萬元整。

(二)在甲方辦妥上述住宅所有權過戶手續並將新的 《房產證》及車庫雜物房的《使用權出讓證》交給乙方的當天支付壹拾萬元整。

第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購房款並歸還按揭貸款餘額取回《房產證》后的十五日內，與乙方共同到房產部門辦理上述住宅所有權過戶手續，並將新的《房產證》交給乙方。上述住宅一經辦理所有權過戶手續，房屋的產權及使用權歸乙方所有，甲方不再擁有產權及使用權，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權過戶后的十五日內搬離。

第六條 鑒於甲方原來只擁有車庫雜物房的使用權而無所有權，僅取得車庫雜物房的《使用權出讓證》，而《使用權出讓證》又不能到發證機關辦理“使用人”變更手續的實際情況，該車庫雜物房及對應的《使用權出讓證》自乙方付清上述購房款(含車庫雜物房的出讓金)之日起至該車庫雜物房使用權終了之日止歸乙方使用和保管。

第七條 上述住宅及車庫雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應繳稅費及辦理住宅所有權過戶手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。

第八條 違約責任：

(一) 乙方未在規定的時間內將購買上述住宅、車庫的款項支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。

(二) 甲方在收到乙方支付的購房款后未按規定時間辦理上述住宅所有權過戶手續並將新的《房產證》以及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產證》及車庫雜物房《使用權出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。

(三) 甲方未在規定時間內搬離上述住宅及車庫雜物房的，必須按市場房屋出租價格的三至五倍價格向乙方支付房屋租金。

(四) 房屋買賣協議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫雜物房，如已收取乙方的購房款的，甲方除必須按乙方規定的時間退還已收取的乙方購房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金；如乙方已付款但終止購房的，甲方只按已收款項的 80 %退回給乙方；如未支付任何購房款，無論哪一方違約，違約方應向對方支付違約金壹萬元整。第九條 本協議經雙方簽字並經 市公證處公證後生效。

第十條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，市公證處存一份。

二手房交易稅費

契稅

符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

印花稅

買賣雙方各繳納房價款的0.05%。

營業稅

購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5%;兩年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。

城建稅

營業稅的7%

教育費附加稅

營業稅的3%

個人所得稅

普通住宅2年之內：{售房收入-購房總額-( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。

甲方：

乙方：

甲、乙雙方就房屋轉讓事項在平等自願，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自願將房屋轉讓給乙方

二、乙方支付甲方合同保證定金**萬**千元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本房屋等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，過戶費用等由乙方負擔。

四、本合同簽訂后，甲方的房屋使用權利一併轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當於**年**月**日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_____個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，並應賠償乙方經濟損失人民幣_______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，並應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，並賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交****仲裁委員會仲裁。

2、依法向****區人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

見證人：

年月日

農村房屋買賣容易引發分歧