住宅消費

住宅消費是人們的居住行為，完整地說是住宅的五大功能的發揮，即住宅的生活資料功能、發展資料功能、社交功能、資產功能和文化藝術功能的實現。在研究住宅問題時，對住房消費的性質和特點的正確認識是極為重要的理論基礎。

住房消費的性質可以從三方面進行考察:

1.住宅消費的屬性

住宅作為生活資料，既是人們最基本的生存資料，又是人們的享受資料和發展資料，居民個人及其家庭在居住生活中，消費住宅的行為就構成住房消費。一套住宅使用期大約為50年至70年(視住宅質量和維修保養而定)，經過這個期限便消費完了，需要更新住宅。從這個意義上說，住房消費就是對住宅的消耗。但從住宅的再生產過程考察，住房消費又是住宅再生產過程的一個重要環節。住房的再生產過程包括：住房的生產(投資建造)、住房的分配、住房的流通和住房的消費四個環節。住房的生產是起點，住房的消費是終點，住房的分配和流通表現為中間環節。住房的生產是為住房消費服務的，所以，住房消費既是住房再生產過程的出發點，又是歸宿點。我們不但要認識住房消費對滿足人們居住需要的意義，而且要充分意識到住房消費對住房生產和整個國民經濟發展的巨大推動作用。特別是在當前我國一般工業消費品全面出現供過於求、而居住水平相對較低的情況下，拓展住宅消費對於擴大內需，拉動經濟增長，有著格外重大的意義。如何充分發揮住宅建設和住宅消費這個國民經濟新經濟增長點的作用，是一個重大的課題。

2.住宅消費的實質

住房消費是職工的勞動力再生產費用構成部分之一。勞動力在其使用過程中，必須不斷地實現生產和再生產，這就要支付一定的費用。勞動力生產和再生產費用，是由生產、發展、維持和延續勞動力所必需的生產資料價值決定的。住房是最基本的生活資料之一，住房消費的價值也是勞動力價值的重要構成部分。在市場經濟中，工資作為勞動力價值的轉化形態，即勞動力價格，必須由勞動力再生產費用決定，只有這樣才能實現勞動力再生產。住房消費既然是勞動力再生產費用的重要組成部分，也就必然要求職工工資包含住房消費的價值。世界各國住房消費在工資中的含量一般佔25%至30%左右。中國原有的住房實物分配福利制，把住房消費排除在職工工資之外，當作職工福利分配，這是對住房消費性質的扭曲，背離了勞動力再生產規律。而改革的方向，就是要還住房消費屬勞動力再生產費用的本來面目，最終納入到職工工資中去。

3.住宅消費的形式和範圍

住房消費是以一家一戶為單位進行的，屬於個人及其家庭的個人消費行為，它同衣、食、用、行一樣具有個人消費的性質，不屬人人共享的福利、公共消費的範圍。所以，住房消費應由個人及其家庭負擔，在職工的收入中開支。傳統的住房體制把住房消費當作公共福利平均分配，根本否定了住房的個人消費性質。深化改革，必須確立職工個人是住房消費的責任主體，企業的工資分配則應包含住房消費在內，而國家和政府的職責是制定住房政策、調控住房市場運行和對低收入者實施住房社會保障制度。

住房消費的性質決定了住房消費本質上是一種商品性消費，同時又有一定範圍的社會保障性。其特點主要表現在以下兩方面。

1.住房的商品性

在20世紀80年代中期，我國理論界展開了一場關於住房是否是商品的大討論，當時主要有三種觀點：第一種觀點認為，住房是福利品，具有福利性，是由國家和企業統一建造和統一分配的，屬於產品分配，不是商品；第二種觀點認為，住房同任何生活消費品一樣，均屬於商品，應當通過市場流通，實現住房商品化；第三種觀點認為，住房有兩重性，即既是商品又是福利品，是商品性與福利性的結合。通過爭論，基本上統一到住房是商品的觀點上來。理論界明確了住房的商品性，對於推進住房制度改革，促進住宅業和房地產業的發展起到了巨大的推動作用。

住房的商品性主要體現在：它既有滿足人們居住需求的使用價值，又有建造住房所花費的社會勞動凝結而成的價值，是使用價值和價值的統一體。住房成為商品是市場經濟的必然產物。住房的再生產過程，必須通過住房商品的生產(投資建造)、分配(市場分配)、流通(市場交換)、消費(職工和家庭居住)諸過程，才能完成自己的循環與周轉，不斷地、順利地實現再生產。在計劃經濟體制下，中國傳統的住房制度把住房扭曲成福利品，排斥其商品性，國家和企業投資建造住房后，低租金、近乎無償地分配給職工居住，切斷了市場流通的環節，導致只有資金投入而沒有回收的惡性循環，造成住宅建設緩慢、職工居住條件長期得不到改善的惡果，嚴重阻遏了住宅及房地產業的發展。而在明確了住房是商品以後，在住房制度改革的推動下，按市場經濟規律運作，中國的住宅產業和房地產業的蓬蓬勃勃地發展，在國民經濟發展中發揮了巨大的促進作用，居民的居住條件也隨之大大改善，全國人均居住面積已從70年代末的3.6平方米提高到10平方米以上。實踐證明，住房商品性理論的確立帶來了巨大威力。

住房的商品性是中國住房制度改革的根本理論基礎。住房制度改革的指導思想就是要適應社會主義市場經濟的要求，實現住房商品化。住房商品化包括四層涵義：一是住房的生產經營商品化，即把住房作為商品，按商品經濟規律由開發商進行投資建造，組織生產經營活動；二是住房的分配、流通、消費市場化，建成的住宅由市場交易進行分配，職工通過購買和租賃進入消費領域，解決自身的居住問題；三是住房的管理市場化、專業化、社會化，由市場型的物業管理企業實施管理；四是住房資源的配置市場化，由市場機制調節住房資源的配置，以取得最佳的經濟效益。

2.住房的社會保障性

住房是最基本的生存資料，是人們的棲息場所，關係到居民的基本生存需要和整個社會的安定。由於住房是價值量大的超耐用消費品，購買或租賃都要花費較大的代價，低收入者按市場價格購買或租賃住房難以勝任，必然會出現部分住房困難戶，甚至“無家可歸者”。因此，各國政府為實現“居者有其屋”、保持社會穩定的目標，都制定了住房社會保障政策，幫助低收入者解決住房困難。如採取低息貸款、房租補貼、廉租屋等措施，使抵收入者也能得到滿足基本生存需要的住房保障。這種住房的社會性同傳統住房體制下那種人人共享的住房福利性，是有原則區別的。不僅範圍小(一般限制在10%以下的低收入者)，而且在性質上也根本不同。因此，不能把住房的社會保障性與舊體制下的住房福利性等同起來。

那麼，住房的商品性與住房的社會保障性是什麼關係呢？從上述分析可以看到，住房的商品性是社會主義市場經濟條件下住房的本質屬性，是不以人們的意志為轉移的客觀經濟範疇。它是相對於非商品性或產品性而言的，所要回答的問題是：住房的屬性是商品。而住房的社會保障性則是政府制定的對低收入群體實施的住房社會保障政策，屬於上層建築範疇，它是相對於中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要幫助低收入者解決住房困難問題，是市場配置住房資源必不可少的補充。住房的商品性是本質屬性，涵蓋一切住宅，即使是廉租屋，也是由政府補貼市場租金與低租金的差額，從本質上看也屬商品化的範疇。

1.生存需求。這是最為基本的需求，住宅首先便是一種生存資料，滿足人的生存需求是它的必然屬性。

生存需求主要表現在兩個方面：一個是價格的可接受性，住宅的價格巨大，但有關住宅的支出不應擠占其他生存資料的支出。也就是說，當住宅支出超過收入的一定比例後會影響到生存需求，因此人們只能根據自己的收入情況進行住房消費。而中國的房地產價格偏高，以杭州為例，1999年，杭州市居民人均年可支配收入為9085元，按可支配收入的28%,計算，住房消費為2544元，一套80平方米的經濟適用房總價為20萬，七成三十年的按揭還款，不計利息年還款額為4667元。如果加上利息，住房支出將佔到全部支出額的50%以上，對於尚未達到小康標準的中國居民而言，無疑是一個過大的負擔。

生存需求的另外一個方面表現就是生活配套設施是否齊全，水、電、路、煤氣、有線電視、電話以及網路的接入口，這些都已成為現代生活中必不可少的部分，缺少其中任何一項都將對現代人的生存產生困擾。

2.安全需求。在現代社會中，則表現為多方面的需求：如住宅的結構及設施的可靠性，住宅的防火抗震性，住宅周邊的治安情況等等。這和生存需求一樣是保健因素，即對於任何一個房地產開發項目人們都會有的基本需求。

3.享樂需求。當住宅滿足了人們生存這一根本需求以後，它作為享受生活的享樂資料性質就凸現出來了。有一種需求日益被重視起來，這就是享樂需求。享樂需求通常被理解為享受生活的樂趣。對於消費者行為學來說，這與那些附屬於擁有某物的快樂的領域有關。

作為個人的生活，不僅僅是生存，還有著更多的東西，如娛樂和享受，而與人們日常生活最緊密相聯的住宅，無疑也被要求具備這些功能。當住宅脫離了僅僅為了滿足生存和安全而存在的時候，它便作為了一種享受資料。當絕大多數人都已經解決了日常生活的幾乎所有問題時，人們願意付出部分額外費用去得到一些他們樂於擁有和使用的東西，或者那些為生活增添樂趣的產品，特別是在富裕的人之中。例如，汽車製造商設計汽車門關上時能帶有一種令人滿意的“砰”的一聲，這除了使駕駛者和乘客感到他們乘坐在一個安全的汽車中，此外沒有任何別的用途。在這方面有著大量例子。中國的住宅擺脫了灰色的面孔后，便以各種令人愉悅的顏色和造型出場了，上海的“新加坡美樹園”，外牆塗抹的淡綠色，挺拔的造型，無一不使人聯想到都市中的樹林。無庸置疑，強調住宅的舒適性，外觀及環境的可觀賞性都是在設計階段刻意加上了的。這樣做的目的很明顯，是為了鼓勵人們的購買。

對產品的設想和提高享樂的方法是很豐富的，因為消費者一般都能從所提供的任何品牌中獲得產品的基本用途。銷售商通常能夠通過提供給消費者來自於使用產品的一點額外的樂趣，如舒適就能夠很好地使品牌脫穎而出。涉及到住宅享樂方面的詞語很多：舒適、溫馨、華貴、典雅、健康綠色、幽靜等等，包括了消費者的視覺、聽覺、觸覺的總體感覺，有資料顯示消費者更青睞於那些具備明顯享樂主義特徵的房產。

人們對享樂的追求，主要體現在以下幾個方面：

(1)寬適度：社區的容積率是一個重要指標，除此以外，戶型的設計和功能劃分也是消費者十分關注的方面，如何做到動靜分區，主客分區，是設計時需要考慮到的問題。以居住面積為例，有研究表明，人在較小的空間里容易出現精神壓抑等癥狀，這也是人們願意購買大面積住宅的一個原因。

(2)健康性：住宅消費者日益注重對健康的投資，追求綠色環境，清新的空氣、安靜的空間、陽光、流水以及社區里的健身設施，這些因素都明顯帶有享樂主義的痕迹。

(3)便利度：也就是指所生活的社區的服務環境，一般消費者趨向居住在社區服務配套設施比較齊全的區域，包括日常購物、娛樂、醫療、銀行、郵局、文教環境等諸多方面。此外，交通對於現代人而言也是極為重要的，尤其對於城市近郊的房產而言，公共交通的便利程度也是一個需要的因素。

4.社歸屬感和愛。住宅及社區需要有足夠的空間，讓近鄰們能夠互相交流、接觸，使社區富有人情味，也會使居民有歸屬感。一處賞心悅目的房產也是一道風景，越來越多的開發商也開始重視對景觀的設計。在對景觀的設計的過程中就需要考慮與住宅消費有關的聚類需求，主要是對住宅外觀的設計，以及社區內景觀的設計，消費者是否有認同感。住宅在進行外觀及內部設計時，如果能夠考慮到住宅的聚類性，就能夠吸引一批有相近興趣、愛好、思想的消費者，就會獲得極大的成功。深圳曾有過這樣的先例，一個專為另類藝術家們開發的新樓盤，通過設計師所賦予的獨特吸引力，吸引到不少藝術家前來購買。新近出現的SOHO，也正是迎合了一個特定消費群體的喜好，為其量身打造的，因此具有極強的聚類性。關於聚類性，可以視其是否有特定的目標群體，是否有為他們的特性而進行特別設計之處而進行評價。

5.投資需求。住宅是價值巨大的財產，有不少人購買住宅是因為它的保值、增值性，投資房地產(包括住宅)在許多國家是一種普遍的投資渠道。房地產的保值、增值性是因為房地產(住宅)所附著的土地是一種稀缺資源。在中國，也有不少的人選擇這種投資渠道，但其總數在中國仍屬於少數，只有一些先富裕起來的人會將資金投於房地產，而房地產的投資價值也只能對於某一特定的時點而言，一處房產在某一時點是有投資價值的，而在另一時點可能就毫無投資價值。

住宅消費與住房制度之間存在著密切的聯繫，一方面，住宅消費的性質和特點是制定科學的住房制度的主要客觀依據；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費順利實現的可靠保證。

首先，正確認識住房消費的性質，對於透徹理解中國原有城鎮住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導意義。例如，在理論界有一種所謂“停止實物分房”的提法就值得商榷。這裡涉及到對原有城鎮住房制度實質的認識問題，對這一問題有三種不同看法：第一種看法認為主要弊端是實物分房；第三種看法認為主要弊端是福利分房；第三種看法認為主要弊端應為實物福利分房。本書贊同第三種看法。理由是：實物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是產生弊端的實質。如果僅限於停止實物分房，住房分配貨幣化，仍然可以搞貨幣化補貼性的福利，住房分配的福利性實質並沒有真正改變，所以正確的、完整的提法，應改為停止實物福利分房。之所以只提“停止實物分房”，是同改革過渡期的住房貨幣化補貼相聯繫的，僅是階段性目標。

其次，從理論上正確把握住房消費的屬性、實質、範圍和形式，對於建立符合客觀規律的新的城鎮住房制度，也具有重大的指導作用。住房消費的實質是職工的勞動力再生產費用的重要組成部分，理應屬於工資性分配，住房制度改革的目標應是實行住房分配貨幣工資化。而有一種“實行住房分配貨幣化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配貨幣化，可以有兩種做法：一種是把住房實物福利分房改為貨幣福利分房，只是在分配的形式上把住房實物折算成貨幣形式分配，而並未改變住房分配的福利性實質；另一種做法是在住房分配貨幣化的同時，把住房消費列入工資，作為工資收入的部分，保證在工資分配中包含住房消費在內，也就是實現住房分配貨幣工資化。根據世界各國通常的做法，住房消費部分均納入工資之中，職工以其工資收入到市場上購租房。這種做法簡便易行。中國住房分配製度改革的長遠目標，應與國際接軌，實行住房分配貨幣工資化。

同時，也應看到，完備的住房制度又是促進住宅消費順利實現的基本保證。其一，完備的住房制度有利於擴大住宅開發投資規模，促進住宅建設，增加住宅的供應量，從而提高居民的居住水平和居住質量。其二，可以調動職工購買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強購房支付能力，擴大住宅消費。其三，建立多層次的住房供應體系，也有助於不同收入層次的群體順利實現住房消費。例如，高收入購買高檔商品住房；中等收入者購買普通商品住房；中低收入者供應經濟適用住房；低收入者供應廉租住房。把住房的市場化與社會保障結合起來，就可以真正做到“居者有其屋”，保證不同層次的群體都能較好地實現住房消費。