收益現值標準

資產可以按照它預期收益的現值來評估，基本前提是投入使用。只有在投入使用的前提下，資產才能帶來收益，才有可資估價的基礎。

投入使用前提包含兩層含義。

其一，續用前提，即資產現行投入狀態對未來資產運用具有有效性，這種有效性可以通過在用續用，轉用續用和移用續用等形式體現出來，續用預期效益是評估資產價格的依據。

其二，預用前提，即資產可能尚未進入運營環節，沒有形成現實的生產能力，因而是一般生產要素。但是，由於這種生產要素自身的特殊性(如壟斷性，邊際貢獻率高等)，可以按照它預期投入使用的效益來評估價格。

適用收益現值標準的資產業務主要有兩類；一類是企業產權變動，另一類是土地及其使用權、無形資產等特殊生產要素轉讓的評估。

(一)企業產權變動的資產評估適用收益現值標準

企業產權變動所涉及的資產是某種整體資產，它具有比單項生產要素加總更為豐富的內涵。生產要素的配置，在商品經濟條件下，必然與創造剩餘產品價值的目的相聯繫。由於生產要素的狀況不同，資產配置結構和方向不同，市場條件不同，從而實現剩餘產品價值的能力也不同。然而，帶來剩餘產品價值的能力，正是資產配置的要害問題。所以，作為所有者權益載體的整體資產，具有特殊使月價值，這就是帶來收益；它也具有價值，但是不能再由整體資產的單項要素的價值采決定，而是由它所帶來的剩餘產品價值來決定，由收益來決定，可見整體資產是一種特殊的商品，它的價值不是由該資產中投入的價值來決定，而是由它。所產出的價值所決定，是由它所帶來的剩餘產品價值來決定。企業產權變動正是這樣一種資產業務，它不是指改變單項資產的產權，而是改變對整體資產、對其使用價值是帶來剩餘產品價值饀力的資產的產權關係，因而，它的價值尺度不是別的，只能是收益現值。

(二)以房地產業務為目的的資產評估適用收益現值標準

在企業經營中運用房地產，能夠帶來級差收益(級差地租)，如在商業，服務業中所說的。金窩子。就是對高額級差地租的生動寫照，由於房地產的有限性和壟斷性，特別是土地的不可再生性和不可位移性，不僅產生了所有者獲取級差收益的客觀必然性，而且產生了收取絕對收益的可能性。在我國，為了節約資源的佔用，促進土地開發，國家對土地佔用收取費稅，就含有取得絕對收益的因素。因此，在工商領域裡房地產業務，並不是把房地產作為一般商品，而是作為特殊商品來經營的。房地產在工商領域裡的產權變動實際上涉及到地租收益的轉移，其價格尺度是按地租來度量的，因而適用收益現值標準。當然，非經營甩房地產業務同工商用房地產業務具有本質區別，前者實際上是耐用消費晶的生產和流通，因而其價值受一切商品共同的規律所支配。只不過由於土地的緣故也要考慮地租因素。

各種資源性資產，如煤炭，石油，森林等天然蘊藏物本身並不是商品。但它作為資產，由於它的有限性和能帶來級差收益的特點，也要視同商品評估其價格。它的價格與房地產一樣，都是根據地租來評估，適用於收益現值標準。

需要進一步說明的是，土地，礦藏等資源的絕對地租，是根據節約利用資源開發替代資源，資源再生投資等實際需要確定的，通常由國家以法律規定，有的直接採取了稅收形式。

(三)以無形貢產轉讓為目的的資產評估適用收益現值標準

這裡所說的無形資產是指單項無形資產，如某項專利，某項技術秘訣等，不包括前述各種對物產權，如土地使用權，開礦權等。單項無形資產作為勞動成果，本身就具有價值和使用價值，因而也就是生產資料類商品。但是，由於無形資產具有很大的籽殊性，它的運用可以使有形資產具有相當懸殊的運營能力差別，從而使企業收益具有很大差別，並且無形資產具有高度壟斷性，因而，這種商品的買賣，不能以它自身的價值為基礎，而是以它邊際貢獻價值為基礎，即由它帶來的追加收益來決定交換的尺度。這是單項無形資產轉讓與單項有形資產買賣所具有的根本區別。

收益現值標準在具體運用時又可分為兩種情況。一種是針對資產在某一特定時期內的收益，將其折現后確定被評估資產的重估價值，另一種是在假定企業繼續經營的情況下，將企業的預期收益折現后，再經資本化過程來確定被評估資產的價值。

(1)將資產在某一特定時期內的預期收益折算成現值的價值重估。

對於那些經營壽命周期並非永久性的企業，如礦山，油田及其它開採不能再生的自然資源的企業，必然會把企業經營壽命期內的預期收益作為確定資產交易底價的依據，評估時應將資產在經營壽命期限內的收益折算成現值，並以此確定資產的重估價值。

(2)假定企業連續經營情況下的預期折現及資產價值重估。

在這種情況下，需要根據企業前幾年的經營狀況和市場條件，對企業未來可預測的若干年內的收益作為預測，並假定企業以後的收益率保持不變。在此前提下，將企業的預期收益經過折現和資本化處理，計算出資產的重估價值。

收益現值標準與重置成本標準適用的前提條件是大致相同的，從根本上來說，都要以繼續使用，資產進入投入狀態為前提。只有在資產已經投入並將繼續得到使用，它在投入中的耗費才能得到社會承認，它的預期產出才能得以計量。然而，由於資產業務的性質不同，對同一前提條件下資產估價標準不同，在收益現值標準下，評估的是資產產出價格，是以產權轉讓為目的的：在重置成本標準下，評估的是資產投入價格，是投資品價格補償的尺度，因而適用於與資產補償，保全相關聯的各種目的所以，收益現值標準與重置成本標準是兩大根本不同的估價標準，不得任意混淆兩者的區別。但是，上述兩大標準也具有內在的聯繫。這種聯繫一是建立在價值基礎的關聯上，二是建立在資產業務的關聯上。

(一)建立在價值基礎關聯上的兩種估價標準的聯繫

重置成本標準反映了資產投入所耗費的社會必要勞動，從而體現作為生產資料一般的資產的價值，這是一切價格演化的基礎。收益現值標準反映著資產產出能力即盈利能力，在全社會範圍內，收益現值總額總是與相應資產的重置成本總額相適應的，它以重置成本為基礎，在具體確定各個收益現值時，對於能獲取超額收益的資產，要在它重置成本的基礎上再加上超額收益的折現值；對於不足以獲取平均收益的資產，要在它重置成本的基礎上扣除差額部分的折現值。因而，收益現值的評估思路可以看作是以重置成本為基礎，並考慮超額收益或缺額收益的更高層次評估問題。按照這個聯繫，可以拓寬收益現值標準評估的途徑。

(二)建立在資產業務關聯上的兩種估價標準的聯繫

在收益現值標準下的資產業務，尤其是產權變動的各項業務，都要同時提供資產重置成本清單，為折舊，保險等服務，以維持資產的簡單再生產。因而，在運用收益現值標準的場合，往往還需要藉助重置成本標準提供配套性服務。