墊資贖樓

無論是銀行還是法律界，有關專業人士都提醒房產交易雙方在使用這種“墊資”工具時須萬分慎重。由於缺少了擔保公司和銀行的介入，這一交易過程風險重重。

過去的“轉按揭”，主要是債務人的變更，即在個人住房貸款還款期內，因借款人轉讓已抵押給銀行的抵押房產，貸款銀行向購買該抵押房產的購房人（下家）發放貸款，同時，原借款人通過售房款歸還貸款。這一切過程都由銀行操作，買賣雙方的風險都比較小。

如今，對於賣房人來說，收回房款增加了很多風險指數。由於銀行放款要先放到貸款服務公司的賬戶，而如今的貸款服務公司又是魚龍混雜，不規範也不合法，如果碰上惡意詐騙的貸款服務公司，賣房人只有自認倒霉。

對於買房人來說，風險則更為突出。首付款付出去之後，這筆資金如何監管成為問題關鍵，過去有這種案例，就是賣家在收到首付款之後，突然說房子不賣了，從而引起複雜的財務糾紛。

對於貸款服務公司這謂的“墊資中介而言，也不是一筆包賺不賠的買賣。這一不被監管部門允許的業務仍然有很大風險。

據悉，在有關規定中，不允許公司法人單位“墊資”給自然，因此這類業務都是由貸款服務公司的個人出面。在過去，種“墊資”的風險幾乎沒有，由於有沉默期限制，“墊資”公司的資金馬上會由後來的貸款買房人補足。但的政策大大延長了“墊資”的時間，從而擴大了“墊資”的成本和系統風險。

值得注意的是，在“墊資”服務過程中，貸款服務公司通過各種措施來轉移風險，以保證自己不受損失。一是通過公證來保證全套交易由中介操作; 二是在簽訂公證協議時，賣家需要將買房以及貸款所需的全部資料都交給中介保管，包括房產證、還款記錄、身份證、口本、借款合同、買賣合同等，一直到小產證出來; 三是銀行發放給下家的貸款必須先進到中介的賬戶，中介在扣除墊資款和服務費之後再付給家房款。

即便如此，有些風險仍舊是他們無法控制的，比如說，在“墊資”幫上家還清貸款之後，銀行不批給下家貸款怎麼辦？“墊資”公司一般通過和銀行打通關係，要求銀行先作出審批之後，他們再放款，但在如此嚴厲的政策之下，銀行是否和“墊資”公司合作還是個問題。

“過去我們就知道有過這樣的例子，結果是打官司打到了法院，而法院查封房產需要原告支付保證金，害得“墊資”公司又多支付了筆錢，案子還拖了一年不能解決。”中泰擔保公司總經理助理季國浩告訴記者，“但擔保公司可以介入這個過程，例如可以為‘墊資’的自然人作擔保，但由於風險很大，對於這個業務，我們也在考慮當中。”

上海市銀行同業公會秘書長朱德林的說法更為這些“墊資”公司敲響了警鐘。他說，房地局的政策雖然不能從根本上嚇退那些為虎作倀的“墊資”公司，但是面臨巨大的資金支出風險和相當長時間資凍結的風險，他們要好好計算一下了。

1.借款人貸款前填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5.貸款合同簽訂並經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式划入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

一般個人的期限都是短期的，最長為1年；採用按月付息，一次性還本的還款方式，沒有逐月分期還款。