房地產經紀糾紛

1．房地產交易行為與經紀行為混淆造成的合同糾紛

其具體表現為：

(1)房地產經紀人利用自己的職業便利將房地產的買賣合同的內容與經紀合同的內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或買出，把向委託人提供的服務性勞務活動變為房地產權利的處分活動。

(2)房地產經紀人通過買斷、收購、或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的利益，獲取差額和利潤。進而產生糾紛。這種糾紛主要集中在二手房買賣中。

2．居間行為與代理行為混淆造成的糾紛。此類糾紛也相對集中在二手房買賣中。產生這類混淆有時是由於房地產經紀人員職業道德喪失所致。

3．經紀合同的權利義務不等造成的糾紛。這些糾紛的產生是源於房地產經紀人的不良心態。既想賺錢，又想沒有責任。這是誠實信用能力不足的表現。

4．經紀合同的主要條款欠缺造成的糾紛。因合同條款的欠缺所引起的糾紛。是房地產經濟行業經常發生的糾紛，對經紀行業的信譽有很大的影響。

5．服務標準與收取傭金標準差異造成的糾紛。其具體原因為：服務標準和傭金標準沒有相應對比與衡量的標準。

6．締約過失造成的糾紛。

7．經紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的合同糾紛。

8．其他原因造成的合同糾紛。

1．制訂示範合同文本

房地產經紀行業目前之所以存在以上種種糾紛，首先是由於經紀人和委託人缺乏必要的法律、法規意識；其次，一些經紀人員和委託人未掌握訂立和履行合同的規則也是一個重要的影響因素；第三，經紀人員受商業環境和交易陋習影響，在職業活動中有意無意不遵守合同規則，甚至不講求信用只謀求經濟利益的不良經營作風是不容忽視的重要影響因素。為了維護合同當事人的合法權利，減少合同糾紛，除了督促房地產經紀人員在職業活動中加強自律，遵守合同規則外，政府或者行業協會應當制訂符合合同規則的示範合同文本，加以推廣。示範合同文本可以發揮多重作用：

(1)既不干涉經紀活動的正常運行，又可以將合法的合同規則通過公開的途徑進行示範，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關係；

(2)示範合同文本的推廣，有利於合同當事人通過比較，改變交易陋習和不自覺地違規、違法、違約行為；

(3)示範合同文本的推廣，可以保護社會的弱勢群體，避免受到違反合同規則的惡意行為的損害；

(4)示範合同文本也是政府管理機構與行業協會公開進行宣傳，維護消費者利益、行業形象和政府的政策導向的有效手段。

2．制訂服務標準，明確服務要求和內容

房地產經紀行業的服務標準是房地產經紀人為委託人提供勞務服務的行為準則依據。也是房地產經紀人表現誠實信用方式的依據，又是房地產經紀人應當履行的合同義務。制訂符合市場條件、行為準則、經紀人和委託人利益的服務標準，是維護經紀人與委託人的權益、維護市場交易規範的必要手段，有利於提高房地產經紀行業的服務水平，樹立良好的企業與行業形象。由於勞務活動內容的不確定性，制訂完全統一的服務標準不切合市場的實際，但制訂服務要求和內容趨於一致性的基本標準還是可行的。房地產經紀機構可以根據基本標準並參照自己的條件、技能、信用程度、經營成本等方面的能力，附加具有特色的企業服務標準作為經營的手段和方式為委託人服務。

3．加強對房地產經紀合同的監督管理。

目前在房地產經紀行業中使用自行製作的合同文本佔有很大的比例。而且，為了方便重複使用，很多經紀機構將這種合同製作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地產行政主管部門要求房地產經紀機構將這種固定格式的經紀合同提交房地產行政管理部門審查。這就是一種對合同的監督管理。

強化對合同制訂及使用的監管，消除發生爭議或糾紛的源頭，是一項很好的措施。因此，房地產經紀行業主管部門應加強對經紀合同的監管，以避免利用合同惡意損害當事人的情況發生。對於為了自身的利益、目的、方便而制訂的合同文本，以及有明顯的增加交易障礙、妨礙他人實現交易、增加他人的交易或服務成本，以及惡意損害他人利益的合同條款，應當予以限制並責成重新修訂。

對於已經出現的房地產經紀糾紛，房地產行政主管部門及其他相關部門還負有受理投訴、調節處理的職責。為此，房地產行政主管部門通常設置一些投訴通道，制定投訴受理程序，以便及時有效地引導當事人解決房地產經紀糾紛。