產權

房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但屬於小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

首先，產權是指財產所有權。財產所有權是指所有權人依法對自己的財產享有佔有、使用、收益和處分的權力。

其次，產權還指與財產所有權有關的財產權。

這種財產權是所有權部分權能與所有人發生分離的基礎上產生的，是指非所有人在所有人財產上享有、佔有、使用以及在一定程度上依法享有收益或處分的權利。

最初人們認為，如果地主擁有一塊土地的產權，就意味著地主可以決定這塊土地的用途，是用來種植玉米，或者用來放牧等等。地主對土地的使用肯定是排他性的，在未經允許下別人不能在它上面建築樓房。但緊接著人們就發現，即使地主擁有這塊土地，也仍然存在許多的約束條件和不明朗的地帶，例如根據法令地主不能在他的土地上種植大麻，也不能在他的土地上訓練自己的小型部隊，此外，當航空公司的航線恰好穿越了他的土地上空時，地主是否有權禁止飛機飛越其土地，也是難以確定的。針對這個現實，可以把產權理解為必定附帶約束條件的擁有：擁有土地但不能用來種大麻，擁有手槍但不能打劫銀行，擁有汽車但不能違反交通規則，等等。這樣理解產權雖然行得通，但有一個缺陷，就是有些行為對某甲來說是被禁止的，但對某乙來說卻可能恰恰是合法的。比如同一輛汽車，如果被值勤的警察緊急徵用，那麼它超速駕駛是合法的。任何一件簡單的物品，一塊土地，一個杯子，一張面孔，都可能和無數的潛在行為聯繫著，擁有這件物品的產權，遠遠不意味著擁有所有與這件物品有關的行為的選擇權。所以，與其把產權看作是對物品的有條件的擁有，不如把產權看作一定範圍內的與物品相關的行為選擇權。這樣一來，“約束條件”的概念對理解產權就不是必須的了。

按照這個定義，面對一塊土地，嚴格來說，誰也不能完全擁有這塊土地，地主僅僅擁有在“種菜、放牧、閑置”等可能行為中作選擇的權利，而航空公司擁有在“飛越、吵鬧、觀察”等可能行為中作選擇的權利，而政府擁有“拍攝、修防空洞”等可能行為中作選擇的權利。產權，就是行為的選擇權，如果這項行為恰好與某物品相連，就被粗略地說成是對物品是所有權。換句話說，如果一個人沒有適當的行為權，那麼即使他“擁有”某件物品，也是沒有意義的。被剝奪通信權利的囚犯，擁有一部手提電話是沒有意義的。

這樣來理解產權，還能夠引出一個重要的看法，就是產權和自由是同義詞。產權和自由一樣，都是在約束可能的行為中作出選擇的權利。即使是言論自由和信仰自由，也可以看作對個人口腔和大腦的產權。言論和信仰受到限制的地方，可以看作是人們對其口腔和大腦的可選擇行為範圍被收窄了。

1、產權首先是指特定的客體，即任何產權都是以特定客體為前提和基礎，產權中“產”即為客體，沒有特定客體的存在，產權便不再存在；同樣任何產權都是以依賴於特定客體的產權，也只能是某一特定客體的產權。在現實生活中這樣的客體有多種表現形式，如財產、資產、資本、商品等。

2、產權其次是指主體對客體的權利，即主體與特定客體的關係。這種關係在現實生活中常表現為以財產權等。主要包括對財產的所有權、佔有權、使用權、支配權、收益權和處置權等，可以說產權是主體對客體一系列權利束的總稱。

3、產權還應該包括，不同主體基於對特定客體的權利，相互之間發生的各種各樣的經濟關係。如常見的領導與被領導，監督與被監督，生產者、經營者、消費者等之間的相互關係。表現在現代公司制企業中，經常是公司的所有者與公司的管理者以及公司各利益相關者的關係等，構成現代公司法理理論的重要內容。

4、從權利本身的內容來講，產權的內容包括兩個方面，一是特定主體對特定客體和其它主體的權能，即特定主體對特定客體或主體能做什麼不能做什麼或採取什麼行為的權力，二是該主體通過對該特定客體和主體採取這種行為能夠獲得什麼樣的收益。所以產權又稱權益。傳統經濟學側重於研究收益的配置機制，而現代經濟學側重於研究權力的配置機制。

也稱為資產的所有權，是指受法律確認和保護的經濟利益主體對財產的排他性的歸屬關係，包括所有者依法對自己的財產享有佔有、使用、收益、處分的權利；

即法人財產權，其中包括經營權，是指法人企業對資產所有者授予其經營的資產享有佔有、使用、收益與處分的權利。法人產權是伴隨著法人制度的建立而產生的一種權利；

即在實行法人制度后，由於企業擁有對資產的法人所有權，致使原始產權轉變為股權或債權，或稱終極所有權。原始出資者能利用股東（或債權人）的各項權利對法人企業產生影響，但不能直接干預企業的經營活動。

產權可以從不同的角度進行分類，一般有六種形式：

1、按產權歷史發展動形態的不同分類：物權、債權、股權。

2、按產權歸屬和佔有主體的不同分類：原始產權、政府產權和法人產權。

3、按產權佔有主體性質的不同分類：私有產權、政府產權和法人產權。

4、按產權客體流動方式的不同分類：固定資產產權和流動資產產權。

5、按客體的形態的不同分類：有形資產產權和無形資產產權。

6、按產權具體實現形態的不同分類：所有權、佔有權和處置權。

在市場經濟條件下，產權的屬性主要表現在三個方面。

第一方面表現為：產權具有經濟實體性。既然是經濟實體，就必須具備三個特徵：

（1）必須有一定的財產作為參與社會再生產的前提；

（2）必須直接參加社會再生產活動；

（3）有自己獨立的經濟利益，並且參與社會營利性經濟活動的主要目的是實現自 己經濟利益的最大化。

第二個方面表現為：產權具有可分離性。在市場經濟中，財產的價值形態運動與使用價值形態運動的發展而分離。也就是說：這項財產權力在法定的最終歸屬上，並不一定為該實體所具有。

第三個方面表現為：產權流動具有獨立性。這裡講的獨立性是指：產權一經確定，產權主體就要在合法範圍內自主地運用獲得權利，而不受其干擾。

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續后，辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。

產權的功能是指，產權作為一種社會強制性的制度安排所具有的界定、規範和保護人們的經濟關係，形成經濟生活和社會生活的秩序，調節社會經濟運行的作用。

（一）產權的激勵功能

產權歸根結底是一種物質利益關係。任何產權主體對其產權的行使，都是在收益最大化動機支配下的經濟行為，沒有收益的產權是不可思議的。

（二）產權的約束功能

產權對產權主體在行使產權的經濟活動中所施加的強制。

（三）產權的資源配置功能

產權的資源配置功能指的是產權制度的安排本身所具有的調節或影響資源配置狀況的作用。

（四）產權的協調功能

財產關係的明晰及其制度化是一切社會得以正常運行的基礎。現代化市場經濟條件下財產關係更加複雜和多樣，這就要求社會對各種產權主體進行定位，以建立和規範財產主體行為的產權制度，從而協調人們的社會關係，保證社會秩序規範、有序的運行。

產權可以從不同的角度進行分類，一般有六種形式：

（1）按產權歷史發展動形態的不同分類 可以分為物權、債權、股權。

（2）按產權歸屬和佔有主體的不同分類

可以分為原始產權、政府產權和法人產權。

（3）按產權佔有主體性質的不同分類

可以分為私有產權、政府產權和法人產權。

（4）按產權客體流動方式的不同分類

可以分為固定資產和流動資產。

（5）按客體的形態的不同分類

可以分為有形資產產權和無形資產產權。

（6）按產權具體實現形態的不同分類

可以分為所有權、佔有權和處置權。

私有財產包括了使用權、收入的獨享權和轉讓權。這三點是當代經濟學對私有產權的定義。

所謂的明晰產權，就是要把這“三權”落實到個人。我們說國有企業的產權不明晰，就是指這“三權”沒有落實到個人。“國有企業的所有權歸國家（全民）所有”，這樣界定清晰嗎？從語文 的角度看，清晰得很；從經濟學的角度看，卻模糊得很。如果最終沒有人能夠在法律的保護下放心大膽地行使財產的“三權”（使用權、收入的獨享權和轉讓權），那麼這份財產的產權就不能說是明晰的。有很多經濟學者提出這樣那樣的國有資產營運模式，設計這樣那樣的“代理機制”，都有意無意地迴避了這“三權”的落實，使得他們努力的成就僅僅停留在語文的層次上。

我國理論界對產權的論述已有不少，對國外產權經濟學的介紹和傳播也頗為迅速和廣泛，但由於各自理解的不同，對產權的概念和理論也是“仁者見仁、智者見智”，難趨一致。

產生於20世紀30年代的現代西方產權經濟理論，是西方經濟學的一個新的分支。追根溯源，以美國的羅納德·科斯、哈羅德·德姆塞茨等人為代表的現代西方產權經濟理論的主要淵源有兩個：一是古典經濟學和新古典經濟學。儘管科斯等人是在對他們的交易摩擦不存在的市場假定的反思中建立自己的理論的，但事實上他們仍然稟承了傳統經濟學的自由競爭理論和“經濟人”的假定，也接受了它們的“局部均衡理論”和邊際分析方法。二是制度經濟學或制度學派。比如，制度學派的集大成者康芒斯在其經典名著《制度經濟學》中，將“交易”一般化，從而為產權理論創立“交易費用”提供了素材。 1937年11月，科斯在英國《經濟學》雜誌發表的《企業的性質》一文，成為產權理論產生的重要標誌。1960年，科斯又發表的《社會成本問題》一文，則是現代西方產權理論發展或逐步成熟的標誌。因為在這篇經典論文中，科斯首創交易費用概念，而交易費用是現代西方產權理論的核心概念和理論基礎。所以，理解和把握交易費用就尤為重要。在科斯看來，交易是稀缺的，市場的運行是有成本的，所以，交易費用是運用市場價格機制的成本。它包括兩個主要內容：(1)發現貼現價值，獲得精確的市場信息的成本；(2)在市場交易中，交易人之間談判、討價還價和履行合同的成本。應該指出的是，交易費用雖是個不太規範和不太明確的概念，但對它的深入探討和研究卻對許多經濟現象形成了有力的解釋。這當然也得益於後人總結出來的科斯定理。

科斯定理是關於交易費用、產權界定和資源配置效率三者之間內在聯繫的定理。通常又分為兩個定理，科斯定理1：如果交易費用為零，那麼無論產權如何界定，市場機制都會自動使資源配置達到最優；科斯定理2：如果交易費用為正，不同的權力界定會帶來不同效率的資源配置。科斯定理已經成為產權經濟學的基礎理論。科斯定理是在分析“外部性”問題的過程中逐步形成的。外部性是指從事生產活動的當事人給他人或社會帶來的影響。例如，造紙廠排放污水污染了河水，使農民的糧食產量減少或使沿河居民的身體受到損害。外部性的產生是由於經濟主體的產權劃分不明確，由此而使得侵犯他人的利益成為可能，而產權的功能之一就是界定清楚每個人受益或受損的權利，使外部性得以內在化。因此，外部性的存在及如何解決也是產權理論的重要內容。西方學者在討論產權時一般都基於上面兩個概念，並進而提出他們對產權的不同看法。

具有權威性的《牛津法律大辭典》對產權持有“所有權”說。該辭典解釋說，產權“亦稱財產所有權，是指存在於任何客體之中或之上的完全權利，它包括佔有權、使用權、出借權、轉讓權、用盡權、消費權和其他與財產相關的權利”。把產權等同於所有權，進而把所有權解釋為包括廣泛的因財產而發生的人們之間社會關係的權利約束的觀點，在理論上闡述更為詳盡的是配傑威齊(S.Pejovich)等。配傑威齊指出：“產權是因存在著稀缺物品和其特定用途而引起的人們之間的關係。”“產權詳細表明了在人與其他人之間的相互關係中，所有的人所必須遵守的與物相對應的行為準則，或承擔不遵守這種準則的處罰成本。”這種準則即為所有權。

配傑威齊認為，所有權包括四方的權利：一是使用屬於自身資產的權利和在一定條件下使用他人的資產權利，統稱使用權；二是從資產中獲得收益的權利，統稱收益權；三是變化資產的形式和本質的權利，即處置權；四是全部讓渡或部分讓渡資產的權利，即交易權。配傑威齊認為，作為上述四種權利的統一的所有權，實際上也就是羅馬法中所說的產權，只不過羅馬法中把“所有權”特別定義為使用權。德姆塞茨(H.Demsetz)則從產權功能和作用出發定義產權的，他說：“所謂產權，意即指使自己或他人受益或受損的權利”。“產權是社會的工具，其意義來自於這樣一個事實：在一個人與他人做交易時，產權有助於他形成那些他可以合理持有的預期。”

德姆塞茨的這一定義：一是通過產權的行為性來強調產權的功能特點，即強調產權是被允許通過採取什麼行為獲取利益的權力；二是強調產權的社會關係性質，認為產權是“社會的工具”。

諾思也從德姆塞茨基本一致的角度給產權下了定義：“產權本質上是一種排他性權利”。既強調了產權是人與人之間的關係——產權主體排斥他人的關係，又強調了產權的功能化行為——排他性行為。

英國學者Y·巴扎爾從法律角度理解產權，認為它是“人們對不同財產的各種產權包括財產的使用權、收益權和轉讓權……通常，法律的權利會強化經濟權利，但是前者並不必然是後者存在的充分條件。人們對不同財產的諸種產權並不是不變的常數，它們是財產所有人努力保護自己財產安全的函數，同時要受到別人企圖獲得土地所有權比法定的土地所有者更缺乏安全，這不僅是因為他們缺乏單方面執行的契約，而且是因為缺乏警察的保護”。這種觀點較有影響的代表為阿爾欽(A. Alchian)。他明確指出：產權是授予特別個人某種權威的辦法，利用這種權威，可以從不被禁止的使用方式中，選擇任意一種對特定物品的使用方式。

顯然，這裡不僅是把產權作為一種權利，而是更強調產權作為一種制度規則，是形成並確認人們對資產權利的方式。阿爾欽特別考察了這種產權產生的兩條基本途徑，即一方面產權是在國家強制實施下，保障人們對資產擁有權威的制度形式；另一方面，產權是通過市場競爭形成的人們對資產能夠擁有權威的社會強制機制。由此來定義產權，可以將產權理解為由政府強制和市場強制所形成的兩方面相互統一的權利。

當代學者如菲魯博騰就特彆強調，產權不是指人對物的關係而是人與人之間的關係，並認為社會關係是產權的本質。他認為：“產權不是人與物之間的關係，而是指由於物的存在和使用而引起人們之間一些被認可的行為性關係。產權分配格局具體規定了人們那些與物相關的行為規範，每個人在與他人的相互交往中都必須遵守這些規範，或者必須承擔不遵守這些規範的成本。這樣，社會中通行的產權制度便可以被描述為界定每個個人在稀缺資源利用方面的地位和一組經濟和社會關係”。這種關於產權的定義有兩個特點：一是把人與人的關係視為產權的本質所在；二是把產權視為一種經濟性質的權利，視為人們在使用資產過程中發生的經濟、社會性質的關係。既然把產權定義為一種社會關係，運動便成為產權內涵的本質特徵。

第一步：要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證書以及其他證件。

產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。

身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。

資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證 書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或 證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步：向有關房地產管理部門查驗所購房地產產權的來源。

1.房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式；

2.檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該文件副本；

3.登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；

4.成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是註明“部分成交價”，則代表該成交價不單隻包括該房屋，並且包括其他房地產成品；

5.其他內容，如房屋平面圖等。

第三步：查驗房屋有無債務負擔。

房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。